Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng năm 2024

Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng là trăn trở của rất nhiều người có nhu cầu mua bán nhà đang được thế chấp. Bởi nhà đất khi này đang được ngân hàng dùng làm tài sản đảm bảo. Thủ tục mua bán nhà đất các loại tài sản này có thể thực hiện được bằng các quy định của pháp luật dân sự. Mời quý độc giả cùng ACC tìm hiểu về Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng thông qua bài viết dưới đây.

1. Nhà đất thế chấp không được quyền chuyển nhượng thì thỏa thuận mua bán thế nào?

Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp (ngân hàng) giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Như vậy để xác lập việc có thỏa thuận mua bán được không thì ưu tiên đầu tiên của người mua là yêu cầu bên bán trao đổi với ngân hàng để có thể lập thỏa thuận 3 bên giữa Người bán – Người mua – Ngân hàng nhận thế chấp làm căn cứ cho việc mua bán nhà diễn ra. Vậy nếu ngân hàng không đồng ý thì phải làm sao?

2. Bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng cho người khác có hợp pháp không?

Theo quy định của pháp luật dân sự, bên thế chấp không có quyền bán, thay thế, trao đổi, tặng cho nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng cho người khác, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý.

Cơ sở pháp lý: Khoản 8 Điều 320; Khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015.

3. Cách thức mua bán nhà đất đang thế chấp phổ biến hiện nay

Theo thỏa thuận 3 bên

• Trước khi chuyển nhượng, các bên nên ký kết hợp đồng cam kết về việc mua nhà đất tại ngân hàng để minh chứng cho sự đồng ý của ngân hàng đối với việc mua bán này.
• Bên mua chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả cho ngân hàng. Các bên có thể thỏa thuận về việc thanh toán: nhiều lần hay một lần.
• Ngân hàng nhận đủ tiền và ra thông báo giải chấp; đồng thời giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
• Bên mua thực hiện thủ tục giải chấp (có ủy quyền của bên bán).
• Bên mua và bên bán đến (văn) phòng công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bên mua thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Thay thế bằng tài sản thế chấp khác

• Bên bán đưa một tài sản khác làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng, thay thế căn nhà đất cần bán. Phương pháp này cũng cần phải có sự đồng ý từ ngân hàng.
• Ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp.
• Bên bán thực hiện thủ tục giải chấp.
• Các bên thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bên mua thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

4. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Hồ sơ mua bán nhà đất đang thế chấp cần có

Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng mua bán công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
• Đơn đề nghị đăng ký biến động
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính.

Trình tự thực hiện mua bán nhà đất đang thế chấp

1. Bước 1: Ký hợp đồng cam kết có công chứng và chữ ký của cả ba bên gồm bên mua, bên bán và ngân hàng tùy vào cách thức các bên lựa chọn.
2. Bước 2: Ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp, các bên thực hiện thủ tục giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Bước 3: Bên mua và bên bán thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng.
4. Bước 4: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.
5. Bước 5: Bên mua làm thủ tục sang tên ở Phòng đăng ký đất đai.

5. Để tránh rủi ro cần lưu ý những gì khi mua bán nhà đất đang thế chấp?

• Sổ đỏ chỉ được xóa thế chấp khi bên mua đã trả đủ tiền cho ngân hàng, ký thỏa thuận giải chấp và nộp hồ sơ xin giải chấp.
• Bên mua nên thỏa thuận rõ các quy định buộc bên bán phải thực hiện chuyển nhượng đất đai, nhà ở sau khi xóa thế chấp, chẳng hạn như: bồi thường, phạt hợp đồng,…
• Xác định nhà đất có thực sự đang thế chấp tại ngân hàng không; bên bán có thực sự là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà không để tránh tình trạng đồng chủ sở hữu dễ dẫn đến tranh chấp… Bên mua có thể xác minh bằng cách yêu cầu bên bán cung cấp bản sao Sổ đỏ và nhờ công chứng viên tra cứu hoặc yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên đang thụ lý hồ sơ đó.

Trên đây là bài viết cung cấp thông tin về Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng mà ACC muốn gửi gắm tới các bạn. Hy vọng bài viết sẽ hữu ích với quý bạn đọc. Trong quá trình tìm hiểu nếu như quý khách hàng còn thắc mắc hay quan tâm và có nhu cầu được tư vấn về vấn đề trên, vui lòng liên hệ với ACC nhé!