Giao dịch, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro rất lớn vì những trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý phức tạp. Nhà đất chưa có sổ đỏ gồm 02 trường hợp: Thứ nhất, nhà đất dự án hình thành trong tương lai; Thứ hai, là nhà đất lẻ. Vậy trình tự, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ được thực hiện như thế nào? Cùng tìm hiểu chi tiết trong nội dung bài viết dưới đây của công ty Luật ACC nhé.
Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ
1. Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ có những rủi ro gì?
Dưới góc độ pháp lý, khi tiến hành thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ sẽ mang lại một số rủi ro. Có thể kể đến như:
- thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ thường sử dụng hợp đồng viết tay. Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu;
- Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch.
- Khi giá nhà đất tăng cao, Chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng và trường hợp này người mua thường thua thiệt;
- Nhà đất chưa có sổ đỏ không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản;
Như vậy, khi thực hiện thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nên bạn cần phải cân nhắc thật kỹ.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Cần bao nhiêu chi phí để chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2. Đất chưa có Sổ đỏ được phép chuyển nhượng?
thủ tục mua nhà đất chưa có sổ đỏ tức là đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;
Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:
- Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp theo quy định:
+ Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
+ Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
3. Trình tự, thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất)?
- Trên thực tế, tồn tại không ít những nhà đất không có sổ đỏ, kéo theo đó là sự phát sinh những tranh chấp của loại nhà đất này, nên việc tìm hiểu quy định về trình tự, thủ tục về giao dịch, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là cần thiếc để giúp quá trình mua bán diễn ra an toàn, nhanh chóng và tránh những rủi ro nhất định.
- Pháp luật quy định như thế nào về điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ?
- Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện đất được chuyển nhượng bao gồm:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
- Theo quy định này, thì người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận sẽ không được chuyển nhượng, mua bán trừ một số trường hợp như:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Người sử dụng đất sẽ được chuyển đổi sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận;
- Trường hợp nếu tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
- Tuy nhiên, quy định về giao dịch nhà đất hiện nay là phải đăng ký giao dịch đảm bảo và bắt buộc phải thông qua hình thức công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thì tiềm ẩn rất nhiều rủ ro, nguy cơ cao xảy ra những tranh chấp, dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng.
- Mặc khác, căn cứ vào các quy định như Khoản 1 Điều 40, Điều 41 và Điều 42 Luật công chứng 2014 thì Công chứng viên sẽ không tiến hành công chứng vì hồ sơ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đầy đủ. Cụ thể, Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định về hồ sơ yêu cầu công chứng phải bao gồm đầy đủ các loại giấy tờ dưới đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
- Do đó, việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ không được tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại phòng công chứng; việc mua bán nhà đất không qua công chứng sẽ dẫn đến giao dịch vô hiệu.
4. Vậy có cách nào khác để thực hiện mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ một cách hợp pháp và tuân thủ những trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định hay không?
Vậy có cách nào để thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ hay không?
Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo 02 giai đoạn sau:
Giai đoạn 1: Làm Sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bồ hồ sơ như sau:
1. Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo mẫu;
2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Giai đoạn 2: Quy trình mua bán đất đai
Khi người sử dụng đất (bên bán) có Sổ đỏ và có đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải sang tên Sổ đỏ theo trình tự dưới đây.
1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
* Nơi công chứng:
Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.
* Hồ sơ công chứng:
Các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
| Hồ sơ công chứng hợp đồng |
Bên chuyển nhượng (Bên bán) |
Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua) |
| - Sổ đỏ;
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng; - Sổ hộ khẩu; - Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân; - Hợp đồng ủy quyền (nếu có) |
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng; - Sổ hộ khẩu; - Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân. |
|
| * Các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường các bên sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo. | ||
Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
2. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính như sau:
* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu;
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu.
- Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ)
Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.
3. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ
* Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu;
+ Bản gốc Sổ đỏ;
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.
* Trình tự thực hiện:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
- Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.
- Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn sang tên Sổ đỏ:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
5. Những câu hỏi thường gặp.
5.1. Làm gì khi mua đất chưa có sổ đỏ?
Để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, bạn cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?
Bạn có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.
Bạn cũng cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).
Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
5.2. Khó khăn khi mua đất chưa có sổ đỏ là gì?
Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
Thứ hai, không thể chuyển được mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua bán để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì không quá ảnh hưởng nhiều còn đối với đất nông nghiệp mua với mục đích để chuyển đổi thành đất ở thì cần đặc biệt chú ý đến vấn đề này.
Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu.
Thứ tư, mặc dù cơ quan Nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện.
5.3. Nhà đất chưa có sổ trong các trường hợp nào?
Nhà đất khi chưa có sổ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
- Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
5.4. Khi nào thì người sử dụng đất được chuyển nhượng nhà đất?
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những điều kiện sau cần phải được đáp ứng:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Có thể thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc những trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.
Hy vọng với những thông tin mà chúng tôi chia sẻ ở trên, ACC đã giúp các bạn hiểu rõ hơn về những rủi ro khi mua bán đất chưa có sổ; điều kiện để mua bán đất với trường hợp này và cách xử lý thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc muốn sử dụng dịch vụ pháp lý sang tên sổ đối với đất chưa có sổ hoặc dịch vụ pháp lý khác quý khách có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua số điện thoại 1900.3330 hoặc qua zalo 084.696.7979 hoặc qua email: [email protected] để được tư vấn tận tình. Xin chân thành cảm ơn.
| ✅ Thủ tục mua bán: | ⭕ Đất chưa có sổ đỏ |
| ✅ Dịch vụ: | ⭐ Trọn Gói - Tận Tâm |
| ✅ Zalo: | ⭕ 0846967979 |
| ✅ Hỗ trợ: | ⭐ Toàn quốc |
| ✅ Hotline: | ⭕ 1900.3330 |
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!