Thủ tục mua bán đất có sổ đỏ (Cập nhật 2023)

Sổ đỏ nhà đất được xem là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất về quyền sở hữu, quyền định đoạt… của chủ sở hữu và Chuyển nhượng đất đã có số đỏ là một bước cuối cùng xác lập quyền sở hữu từ người bán sang người mua, so với các bước mua nhà có thể nói đây là bước cuối cùng và rất quan trọng và cũng tốn kém không ít thời gian. Chính vì vậy, bên mua và bên bán cần phải nắm rõ qui trình giao dịch, thủ tục pháp lý, các giấy tờ pháp lý liên quan đến hai bên để hoàn tất quá trình giao dịch. Sau đây, ACC sẽ tư vấn cho các bạn “Thủ tục mua bán đất có sổ đỏ” theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

1. Khái niệm sổ đỏ

Sổ đỏ và Sổ hồng là từ mà người dân thường dùng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở” dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ hay sổ hồng.

Đến ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo nghị định này, từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu “Giấy chứng nhận mới” áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).

2. Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

• Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
• Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp
• Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất

3. Các loại giấy tờ cần phải chuẩn bị khi mua bán đất

Thứ nhất: Giấy tờ tùy thân

• Chứng minh nhân dân (bao gồm cả bản chính và bản sao). Khi muốn đứng tên chung sổ đỏ, người đứng tên chung cũng cần chuẩn bị chứng minh nhân dân.
  - Hộ khẩu (bao gồm cả bản chính và bản sao).
  - Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
• Đối với người nước ngoài thì cần chuẩn bị hộ chiếu vẫn còn giá trị có đóng dấu xác nhận nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam
• Sổ đỏ bản gốc và 2 bản sao y công chứng
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 02 bản;
• Tờ khai lệ phí trước bạ 02 bản;
• Đơn đăng ký biến động;
• Sơ đồ vị trí thửa đất;

Thứ hai: Giấy tờ đặt cọc

Tùy theo yêu cầu cụ thể của bên bán mà sẽ diễn ra việc đặt cọc trước hay không. Tuy nhiên, việc đặt cọc và nắm giữ giấy tờ đặt cọc được xem là điều cần thiết để bạn tạo sự ràng buộc với bên bán, điều này giúp giảm rủi ro cho bạn và đảm bảo cho việc mua bán thành công. Khác với những loại giấy tờ mua đất khác, đặt cọc không cần được công chứng.

Thứ ba: Giấy ủy quyền

Trường hợp người sở hữu có lý do không thể đến thực hiện việc mua bán nhà đất thì có thể ủy quyền cho 1 bên thứ ba thì người này cũng cần mang giấy tờ tùy thân và hợp đồng ủy quyền bán. Ngoài ra, trong trường hợp đất là được cho, tặng, thừa kế,... thì cần thêm giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản

Thứ tư: Hợp đồng mua bán đất

Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại đơn vị uy tín, có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã trở lên). Tuy nhiên, ngoại trừ trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 khi một bên hay cả hai bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản, thì phải có văn bản chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển đổi tương ứng.

Thứ năm: Giấy tờ khi người mua vay tín chấp

Trường hợp người mua vay thế chấp ngân hàng thì cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn vay thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay
• Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập thông qua bảng lương, hóa đơn tiền điện, số dư thẻ ATM,... bảng sao kê tài khoản chuyển lương qua ngân hàng hằng tháng
• Hợp đồng cho thuê nhà (nếu có)
• Hợp đồng lao động...

4. Thủ tục mua bán đất có sổ đỏ

Bước 1: Đặt cọc

• Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Như vậy, đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Lưu ý:

• Các bên có thỏa thuận thì thực hiện theo thỏa thuận.
• Lưu ý cách ghi trong giấy đặt cọc (vì từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau).

Hợp đồng Đặt cọc cần nói rõ quyền lợi và nghĩa vụ các bên bao gồm Bên Mua và Bên Bán, Hợp đồng môi giới thường có thời gian hoàn thành (Thường 2 đến 3 tuần)  và mục tiêu của việc ký Hợp đồng Đặt cọc này. Thông thường số tiền cọc là 5% đến 10% giá trị lô đất và thỏa thuận các bên. Số tiền đặt cọc này cũng có thể coi là thanh toán lần 1.

Bước 2: Công chứng hợp đồg chuyển nhượng

Tiếp nhận yêu cầu công chứng

• Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng:
• Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).
• Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:
  • Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
  • Trường hợp 2. Hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung..

Thực hiện công chứng

• Trường hợp 1. Nếu các bên có hợp đồng soạn trước
  • Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng

- Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.

- Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.

• Trường hợp 2. Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người công chứng

- Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.

- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên).

- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.

- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

Bước 3: Nộp hồ sơ Sang tên và hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước

• Sau khi ký xong Hợp đồng chuyển nhượng đất tại Phòng Công chứng, bên Mua sẽ tự thân tiến hành nộp Hồ Sơ để sang tên (mình) hoặc ủy quyền cho nhân viên môi giới thực hiện việc nộp hồ sơ tài phòng một cửa tại UBND Quận nơi lô đất được giao dịch
• Sau khi Ký Hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng Công chứng xong, Bên mua có thể tự mình tiến hành Nộp hồ sơ để sang tên mình để thực hiện việc nộp hồ sơ và nộp thuế tại Phòng Một cửa của UBND Quận.
• Trong thời hạn khoảng 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ sẽ có thông báo đi nộp thuế và sau 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp thuế Cơ quan Nhà nước sẽ ra Sổ đỏ (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất) cho Bên mua, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lúc này đứng tên Bên mua (Vậy sau khoảng 20 ngày làm việc kể từ ngày công chứng sẽ ra Sổ đỏ cho người mua,).
• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

5. Nộp các khoản chi phí, thuế, phí, lệ phí mua bán nhà đất

Các loại thuế cần nộp

• Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.
• Căn cứ pháp lý là Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyền nhượng bất động sản của Luật thuế thu nhập cá nhân:

“Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.”

• Thuế trước bạ: 0,5% tổng giá trị tài sản;
  • Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
  • Trong dó giá đất theo bảng giá của ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất
• Lệ phí địa chính:
• Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương
• Đối tượng nộp: Các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Thành phần hồ sơ

• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
• Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).
• Hợp đồng công chứng đã lập (02 bản chính)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
• 02 Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).