Thủ tục mua bán đất đai mới nhất [Chi tiết 2024]

Thủ tục mua bán đất đai (hay là Chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định. Bên cạnh đó thủ tục mua bán đất còn là một thủ tục khá phức tạp mà không phải ai cũng có thể tự thực hiện được, nhất là việc kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Biết được những vướng mắc đó, ACC sẽ hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục mua bán đất đai mới nhất qua nội dung bài viết sau đây.

Thủ tục mua bán đất

1. Điều kiện thực hiện thủ tục mua bán đất đai

Thủ tục mua bán đất đai là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì thủ tục mua bán đất đai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

• Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

• Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp
• Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất

Như vậy, để thực hiện thủ tục mua bán đất phải đáp ứng bốn điều kiện trên.

2. Hồ sơ thực hiện thủ tục mua bán đất

Vậy cần chuẩn bị hồ sơ thực hiện thủ tục mua bán đất như thế nào? Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở hay thực hiện thủ tục mua bán đất phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Bên chuyển nhượng cần chuẩn bị các giấy tờ sau trong thủ tục mua bán đất:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu;

- Sổ hộ khẩu;

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân);

- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng);

• Bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị các giấy tờ sau trong thủ tục mua bán đất:

- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu;

- Sổ hộ khẩu;

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân);

• Lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ trong thủ tục mua bán đất:

- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực;

- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng;

- Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao);

3. Hướng dẫn thủ tục mua bán đất hiện nay

Thủ tục mua bán đất hiện nay được thực hiện theo các bước sau đây:

• Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay thực hiện thủ tục mua bán đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (thủ tục công chứng sẽ được nêu chi tiết ở phần dưới)

• Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi thực hiện thủ tục mua bán đất sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ trừ những trường hợp được miễn.

- Thuế thu nhập cá nhân trong thủ tục mua bán đất:

* Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập.

* Mức thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng

Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

+ Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên).

+ Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

• Phí thẩm định hồ sơ trong thủ tục mua bán đất:

Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.

-  Lệ phí trước bạ trong thủ tục mua bán đất:

* Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp.

* Mức lệ phí trước bạ phải nộp:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng

• Bước 3: Đăng ký biến động trong thủ tục mua bán đất hay là nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ:
• Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

• Nơi nộp hồ sơ:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

• Tiếp nhận hồ sơ:

Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ. Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

• Giải quyết yêu cầu:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

4. Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng trong thủ tục mua bán đất

• Nơi công chứng thủ tục mua bán đất:

Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”

Theo đó, khi chuyển nhượng nhà đất hay thực hiện thủ tục mua bán đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

• Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

- Nơi chứng thực: Tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Giấy tờ cần chuẩn bị:

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).

+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

5. Thủ tục cấp Sổ đỏ khi thủ tục mua bán đẩt bằng giấy tờ viết tay

Khi thủ tục mua bán đất bằng giấy tờ viết tay thi thủ tục cấp sổ đỏ như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì có 02 trường hợp người dân thực hiện thủ tục mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;

Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận khi chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay được thực hiện theo thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu.

6. Các thắc mắc thường gặp về thủ tục mua bán đất.

Làm thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng cân lưu ý gì?

• Trong quá trình mua bán nhà đất có sổ hồng để thuận lợi, người mua và các nhà đầu tư sẽ kiểm tra xem sổ hồng đó có tình trạng pháp lý như thế nào. Nên đến tận nơi xem sổ cũng như so sánh những thửa đất đó có thực tế hay không. Những tài sản gắn liền trên đó cũng như so sánh bản vẽ và thửa đất trên thực tế có nằm trong quy hoạch của nhà nước hay không và tìm hiểu thêm thông tin ở phường và những nhà chủ quanh đó.

LÀM THẾ NÀO ĐỂ MUA LÔ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG?

• Phương án 1: Để người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng
• Phương án 2: Thực hiện thủ tục xóa thể chấp trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng

Người mua vay ngân hàng cần làm hồ sơ những gì?

• CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn của 2 vợ chồng hoặc giấy xác nhận độc thân (sao y)
• Hợp đồng đặt cọc mua nhà (bản photo)
• Hợp đồng lao động (photo), sao kê lương hoặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 03 tháng gần nhất (bản chính) của 02 vợ chồng.
• Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe,... (nếu có)
• Sổ nhà đất thế chấp (photo)

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là ai?

• UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

7. Dịch vụ về thủ tục mua bán đất tại ACC

Công ty Luật ACC là đơn vị chuyên tư vấn và hỗ trợ các vấn đề về thủ tục mua bán đất trên toàn quốc. Với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, vững chắc về kiến thức chuyên môn cùng sự tận tâm, nhiệt thành cam kết đem đến cho khách hàng những trải nghiệm dịch vụ pháp lý tốt nhất.

Trình tự Công ty Luật ACC sẽ thực hiện với khách hàng theo một quy trình chuyên nghiệp như sau:

– Thu thập thông tin từ khách hàng để tiến hành tư vấn một cách chi tiết và cụ thể;

– Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị các hồ sơ, thông tin cơ bản để ACC có thể thực hiện các thủ tục;

– ACC tiến hành các thủ tục khi đã nhận đủ hồ sơ khách hàng cung cấp;

– Theo dõi hồ sơ của khách hàng tại cơ quan có thẩm quyền và tiến hành bổ sung khi cần thiết;

– Tư vấn cho khách hàng những điều cần lưu ý khi thực hiện thủ tục xin giấy phép;

– Bàn giao kết quả.

– Hỗ trợ khách hàng các thắc mắc sau khi nhận kết quả.

Qua bài viết giúp bạn đọc có cái nhìn tổng quan và cụ thể nhất về trình tự thủ tục để mua bán đất, trong đó xác định điều kiện để mua bán đất, các khoản phải chi trả. Là đơn vị chuyên cung cấp dich vụ pháp lý đất đai, ACC đã làm và trả hàng ngàn khách hàng với sổ đỏ trên tay nhanh gọn.

Hy vọng với những thông tin mà chúng tôi chia sẻ ở trên, ACC đã giúp các bạn hiểu rõ hơn về thủ tục mua bán đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào quý khách có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua số điện thoại 1900.3330 hoặc qua zalo 084.696.7979 hoặc qua email: [email protected] để được tư vấn tận tình. Xin chân thành cảm ơn.