Dân số ngày càng phát triển mạnh, nhu cầu về sở hữu quyền sử dụng đất cũng tăng cao, đặc biệt là nhu cầu sở hữu đất vườn. Việc mua bán, chuyển nhượng đất vườn về cơ bản tương tự với những trình tự, thủ tục mua bán đất ở, đất trồng lúa, … Để thực hiện giao dịch một cách an toàn, đảm bảo và hạn chế thấp nhất những rủi ro về pháp lý có thể xảy ra, hãy cùng tìm hiểu những quy định về trình tự, thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất vườn dưới đây:
Đất vườn: là đất có thể liền kề với đất ở hoặc được tách riêng thành một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là có thể sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng không được sử dụng vào mục đích xây nhà, và nếu muốn xây nhà thì phải thực hiện thủ tục chuyển đổi đất vườn (đất trồng cây hàng năm) thành đất ở. Việc mua bán, chuyển nhượng đất vườn cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định và thực hiện những trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.
1. Điều kiện mua bán, chuyển nhượng đất vườn:
- Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
-
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Theo đó, để thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất vườn cần đáp ứng những điều kiện cơ bản sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Việc mua bán, chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai;
2. Trình tự, thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất vườn
- Về cơ bản, trình tự, thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất vườn tương tự với trình tự mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở, đất ruộng, … Quy trình mua bán, chuyển nhượng đất vườn sẽ trãi qua những bước cơ bản sau đây:
Bước 1: Đặt cọc mua bán, chuyển nhượng đất vườn
- Nội dung của Hợp đồng đặt cọc bao gồm những thông tin cơ bản sau:
- Thông tin bên bán;
- Thông tin bên mua;
- Thông tin người làm chứng (nếu có);
- Thông tin mô tả về đất: Địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, Diện tích đất, …
- Giá tiền mua bán, số tiền đặt cọc, các đợt thanh toán tiếp theo, thời gian và hình thức thanh toán;
- Phạt cọc nếu không thực hiện đúng thỏa thuận mà hai bên đã giao kết trong hợp đồng;
- Nội dung thể hiện thỏa thuận về thời gian hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) đất vườn;
- Các thỏa thuận khác: bên chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng, …
- Lưu ý: Hai bên có thể bỏ qua bước này nếu xét thấy không cần thiết (tuy nhiên nếu xét thấy giá trị tài sản lớn thì nên thực hiện việc đặt cọc để tránh những trường hợp không như ý muốn xảy ra, ví dụ như: Bên bán cam kết bằng miệng là sẽ bán, chuyển nhượng nhưng sau đó đến ngày công chứng Hợp đồng mua bán thì Bên Bán không bán, chuyển nhượng cho bên mua vì một số lí do nào đó như giá đất đã tăng lên, có người trả giá cao hơn, …) và có thể trực tiếp đến Văn phòng công chứng tại địa phương nơi có đất để Công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn tại Văn phòng công chứng địa phương nơi có đất vườn giao dịch.
Bước 2. 1: Các bên cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ sau:
Bên bán cần chuẩn bị:
- Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
- Bản gốc Sổ hộ khẩu;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
- Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết., các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc, …
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bên mua cần chuẩn bị:
- Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
- Bản gốc Sổ hộ khẩu;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
Bước 2. 2: Nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng tại Văn phòng công chứng;
- Hai bên nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng kèm phiếu yêu cầu công chứng;
- Chờ Công chứng viên kiểm tra hồ sơ hoặc phát hành hồ sơ:
- Kiểm tra hồ sơ: Đối với trường hợp các bên tự soạn trước dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng, nếu đáp ứng điều kiện thì tiếp tục, nếu không đáp ứng điều kiện hoặc vi phạm pháp luật thì yêu cầu sửa đổi, lập dự thảo hợp đồng mới;
- Phát hành hồ sơ: Công chứng viên lập dự thảo hợp đồng (đối với trường hợp các bên mua bán không lập dự thảo hợp đồng trước);
- Công chứng viên đọc lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bên cùng nghe. Sau đó, Hai bên kiểm tra lại nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng, thông tin cá nhân, những thông tin khác như: diện tích, giá tiền, … (nếu có sai sót thì yêu cầu sửa đổi, bổ sung);
- Bên bán và bên mua lần lược ký vào 03 Bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Việc ký được thực hiện cụ thể như sau: ký tên không ghi rõ họ tên vào mỗi trang (trừ trang cuối) của Hợp đồng; ký tên và ghi rõ họ tên vào trang cuối của Hợp đồng chuyển nhượng;
- Hai bên điểm chỉ vào Hợp đồng;
- Công chứng viên ký tên, đóng dấu và ghi lời chứng vào Hợp đồng.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai.
Bước 3. 1: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai:
- Việc nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, để tránh mất nhiều thời gian thì nên đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện. Vì sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ thì cũng chuyển tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai xem xét, xử lý.
- Hồ sơ gồm có:
-
- Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Những giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
- Bước 3. 2 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện một số công việc sau:
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Bước 3. 3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính (Các nghĩa vụ về thuế, nếu có);
- Bước 3.4 Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thời gian giải quyết là 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ; trường hợp đối với vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc;
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!