Thủ tục và Quy trình mua bán căn hộ chung cư [Chi tiết 2023]

Mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư là giao dịch phổ biến hiện nay trên thị trường. So với các giao dịch khác, mua bán căn hộ chung cư có giá trị lớn và liên quan đến nhiều thủ tục pháp luật rất phức tạp. Để đảm bảo tính an toàn và pháp lý trong quá trình chuyển nhượng chung cư , người mua cần tìm hiểu thật kỹ các loại giấy tờ, thủ tục khi mua bán chung cư. Công ty ACC xin tư vấn đến khách hàng những thủ tục, giấy tờ cần thiết khi mua bán chung cư với luật mới.

1. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi đã có sổ hồng

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

Bên mua và bên bán cần thoả thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ chung cư như xem sổ Hồng. Người mua cần ra phòng Địa chính phường nơi căn hộ tọa lạc để hỏi về tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó các bên cần thỏa thuận:

• Mức tiền đặt cọc bao nhiêu.
• Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
• Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một checklist để kiểm tra.
• Chi phí công chứng, các loại thuế do ai đóng? Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Dù là quy định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể được thỏa thuận giữa bên bán và bên mua.

Bước 2: Tiến hành Đặt cọc căn hộ

Việc này tiến hành giữa hai bên và người làm chứng. Để an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc nếu tốt thì nên đưa ra phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy nhiên việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng an toàn cho người mua đó là tránh trường hợp căn hộ này đã tiến hành đặt cọc nhiều lần và phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.

Bước 3: Hợp Đồng Công chứng

Xong Hợp đồng Đặt cọc và theo lịch thoả thuận, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước và Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua. Các giấy tờ chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
• Tờ khai thuế trước bạ
• Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
• CMTND+Hộ khẩu chủa bên Bán nhà
• Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

(Mỗi thứ giấy tờ 2 bản bao gồm bản chính và photo)

• Đối với Bên Mua nhà:
  • Chỉ cần mang CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính và photo).

Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.

Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước

Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.

Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
• CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà
• CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà
• Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận.

(Mỗi thứ 2 bản; bản chính và photo)

• Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em
• Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
• CMTND + Hộ khẩu của bên Mua
• Tờ khai trước bạ mới
• Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.

Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.

2. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng

Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 bao gồm:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)
• Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)
• Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc)
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bước 2: Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

• Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
• Lệ phí trước bạ sẽ do bên mua đóng khi nhận sổ đỏ.
• Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).
• Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân

• Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
  • Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
  • Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
  • Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)
  • Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Cơ quan thuế giải quyết

Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
• Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực)
• Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

Chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc)
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
• Biên bản bàn giao nhà (bản gốc).

Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai

3. Các câu hỏi liên quan

Cơ quan thuế giải quyết ở đâu?

Cơ quan thuế giải quyết ở chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm các giấy tờ nào?

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)

Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo

Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)

Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)

Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

Thời gian cấp sổ sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ là bao nhiêu ngày?

Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.

Khi nào thì tiến hành khai thuế với cơ quan nhà nước?

Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.