THỦ TỤC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP?

Đối với người sử dụng đất nông nghiệp sẽ luôn quan tâm đến thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vậy Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì? Cần chuẩn bị hồ sơ gì để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp? Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp như nào? Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mất thời gian bao lâu? Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cần nộp những khoản tiền gì?

Để giúp quý độc giả hiểu rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi xin gửi đến quý độc giả thông tin dưới bài viết sau.

THỦ TỤC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP?

1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì?

Pháp luật đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì.

Tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013, có quy định giải thích về chuyển quyền sử dụng đất  như sau:

“10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Trên cơ sở quy định trên cùng các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và ý nghĩa Tiếng việt của thuật ngữ này, có thể hiểu Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là những việc cần làm theo một trình tự nhất định để thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Như vậy, bản chất của thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là thủ tục thực hiện một trong các hình thức chuyển đổi hoặc  chuyển nhượng hoặc thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Cần chuẩn bị hồ sơ gì để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp?

Để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, các bên tham gia chuyển quyền sử dụng đất cần phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước khi nộp hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (trừ trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên). Như vậy, với trường hợp phải thực hiện hoặc các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng có nhu cầu thì các bên cần chuẩn bị hồ sơ để thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển quyền và hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:

• Hồ sơ công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất:
• Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ; (trong trường hợp công chứng)
• Dự thảo hợp đồng giao dịch;(nếu có)
• Bản sao giấy tờ tùy thân của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (CMND/CCCD/ Hộ chiếu,hộ khẩu)- với cá nhân; giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, CMND/CCCD/ Hộ chiếu của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp- đối với tổ chức;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có . (giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; giấy khai sinh,….)

Lưu ý: Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển quyền (trong trường hợp các bên chọn công chứng hợp đồng chuyển quyền)

• Hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất gồm 2 trường hợp như sau:

*Trường hợp 1: Chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện "dồn điền đổi thửa"  hồ sơ nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04đ/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;

- Tờ khai lệ phí trước bạ 01/LPTB;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 03/BĐS-TNCN;

- Tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp 02/SDDNN (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân có đất chịu thuế); Tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp 03/SDDNN (áp dụng đối với đất trồng cây lâu năm thu hoạch một lần)- tùy từng trường hợp để lựa chọn tờ khái thuế sử dụng đất phù hợp.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ hồng, Sổ đỏ) hoặc bản sao hợp đồng thế chấp đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

- Văn bản thỏa thuận về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) đã được UBND cấp huyện phê duyệt.

- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án "dồn điền, đổi thửa" (nếu có).

* Trường hợp 2: Chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng hồ sơ nộp gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: "Nhận ... (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) ...m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là ... m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là ... m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)";

- Tờ khai lệ phí trước bạ 01/LPTB;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 03/BĐS-TNCN;

- Tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp 02/SDDNN (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân có đất chịu thuế); Tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp 03/SDDNN (áp dụng đối với đất trồng cây lâu năm thu hoạch một lần)- tùy từng trường hợp để lựa chọn tờ khai thuế sử dụng đất phù hợp;

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn  đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

( Căn cứ khoản 2 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT; Điều 44,45 Luật Quản lý thuế 2019; Điều 10, 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP; các quy định về khai thuế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất tại Thông tư 80/2021/TT-BTC).

3. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp như nào?

Với từng trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ cần theo trình tự, thủ tục nhất định. Cụ thể:

*Trường hợp 1: Chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện "dồn điền đổi thửa" . Căn cứ Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP , Khoản 25 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định rất rõ về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

b) Chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người đã thực hiện xong “dồn điền đổi thửa” theo phương án được duyệt;

c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mới. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp. Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng; người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp; tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

* Trường hợp 2: Chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Nộp tại UBND cấp xã nơi có đất cần chuyển nhượng nếu có nhu cầu với hộ gia đình, cá nhân.

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã nơi có đất cần chuyển nhượng

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc nộp tại địa điểm theo theo thỏa thuận giữa người có nhu cầu và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì căn cứ quy định cụ thể do UBND cấp tỉnh của địa phương ban hành mà người thực hiện thủ tục nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đại, chi nhánh văn phòng đăng ký đất hoặc nộp tại địa điểm theo theo thỏa thuận giữa người có nhu cầu và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

(theo Căn cứ Khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/20120 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghi định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai)

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ và đưa phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ; nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ sửa, bổ sung theo đúng quy định.

(Theo Khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai)

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

Bước 5: Thức hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế

Người nộp hồ sơ sẽ nộp nghĩa vụ tài chính theo thời gian, địa điểm tại thông báo của cơ quan thuế (trừ trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính)

Bước 6: Trả kết quả

Người nộp hồ sơ sẽ nhận kết quả giải quyết theo thời gian, địa điểm theo phiếu tiếp nhận do bộ phận tiếp nhận đưa khi nộp hồ sơ.

4. Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mất thời gian bao lâu?

Tùy từng trường hợp hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thời gian thực hiện đã được quy định rất cụ thể tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
• Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

Thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.

5. Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cần nộp những khoản tiền gì?

Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cần phải nộp những khoản tiền sau:

• Phí photo, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (trong trường hợp hợp đồng bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hoặc các bên trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất có nhu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng);
• Lệ phí trước bạ (trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn theo quy định hiện hành);
• Thuế thu nhập đối với chủ thể được hưởng thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất (trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn theo quy định hiện hành) ;
• Lệ phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDD (do HĐND cấp tỉnh tại từng địa phương quyết định khác nhau);
• Lệ phí cấp GCNQSDĐ(do HĐND cấp tỉnh tại từng địa phương quyết định khác nhau).

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định mới nhất hiện hành để bạn đọc tham khảo. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì về vấn đề nêu trên hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý của chúng tôi hãy liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất.