Với xu hướng phát triển của xã hội, ngày càng nhiều các khu dự án được đầu tư xây dựng, dẫn đến nhu cầu mua đi bán lại gia tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, một số người lại đặt ra câu hỏi liệu có thể tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dung đất dự án được không. Hãy cùng ACC Group tìm hiểu qua bài viết sau đây.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất dự án
1. Đất dự án là gì?
Hiện nay pháp luật đất đai không quy định hay giải thích thế nào là đất dự án. Tuy nhiên, khi căn cứ Luật Đất đai 2013 và thực tế các dự án đã và đang được chuyển nhượng thì đất dự án (đất nền dự án) là diện tích mà tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư.
Đất dự án có thể được định nghĩa là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong các khu vực quy hoạch để xây dựng cụ thể. Khu vực có đất dự án thường được đầu tư về hạ tầng, đường, điện, nước… đầy đủ.
2. Đất dự án gồm những loại nào?
Đất dự án gồm những loại sau:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán và kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất)
- Chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân.
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Đất dự án hiện nay khá phổ biến ở các tỉnh/thành phố lớn của cả nước, rất nhiều nhà kinh doanh bất động sản coi đây là “cái hố hút tiền” và đầu tư mạnh tay.
3. Có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất dự án?
Trên thực tế, đất dự án không thể tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Bởi lẽ, đất dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch, hay còn được người dân gọi là đất nền dự án. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện, chúng vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.
Tuy nhiên, đối với dự án, theo Điều 34 Luật Xây dựng 2020 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 9 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018) giao quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng cho UBND cấp tỉnh. Chính vì vậy, để có đất dự án, thì đất đai trước đó đã được nhà nước đưa vào quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất trước khi giao cho nhà đầu tư.
Nói tóm lại, đất dự án là sản phẩm thô của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất thông thường, sau đó được doanh nghiệp đầu tư rồi mới trở thành đất dự án. Đất dự án bắt buộc phải thực hiện dự án theo đã quy hoạch, do vậy, không thể thay đổi mục đích sử dụng đất dự án.
4. Điều kiện để được giao đất dự án?
Căn cứ Điều 58 Luật Đất đai 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, điều kiện nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác;
- Không bị xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Không bị liên quan tới nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
5. Thủ tục để xin đất dự án?
Theo pháp luật đất đai hiện hành, chủ đầu tư muốn được giao đất để thực hiện dự án thì cần tiến hành thủ tục theo trình tự sau đây:
Bước 1: Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ giao đất thuê đất (kèm theo hồ sơ về tài chính: khai tiền sử dụng đất; khai tiền thuê đất thuê mặt nước) tại Trung tâm Hành chính công tỉnh.
Trường hợp người sử dụng đất ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ hoặc nhận kết quả thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Bộ phận giao dịch một cửa kiểm tra hồ sơ, vào sổ theo dõi và viết phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ, chuyển hồ sơ đến lãnh đạo Sở giao Phòng Quy hoạch - Kế hoạch giải quyết. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo trả lại hồ sơ và nêu rõ lý do trả lại hồ sơ hoặc hướng dẫn bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ để nộp lại theo quy định.
Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định hồ sơ, hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính; trình UBND tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 4: Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh xem xét, ký quyết định giao đất, cho thuê đất; gửi quyết định giao đất, cho thuê đất cho Sở Tài nguyên và Môi trường, các sở, ban, ngành, địa phương có liên quan và chủ đầu tư.
Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho Cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính sau khi nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh. Trong trường hợp cần thiết, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan thuế, cơ quan tài chính và các cơ quan khác có liên quan xác định vị trí và giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần phải xác định nghĩa vụ tài chính để làm cơ sở áp dụng phương pháp xác định giá đất phù hợp theo đúng quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
Bước 6: Kể từ khi nhận đủ hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến, Cục thuế thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính gửi Văn phòng đăng ký đất đai và cho người sử dụng đất.
Bước 7: Sau khi nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp UBND cấp xã, chủ đầu tư tiến hành giao đất trên thực địa; ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất); trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư sau khi chủ đầu tư thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
6. Những câu hỏi thường gặp.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về cơ quan nào?
Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau đây: cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
– Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như nào?
Theo khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, rình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Qua bài viết trên, có thể kết luận rằng không thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dung đất dự án được. Tuy nhiên, bên cạnh đó, mua bán, chuyển nhượng đất dự án là một hoạt động sinh lời vô cùng lớn, thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư bất động sản.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!