Các vấn đề về pháp lý về thu hồi đất Cập nhật quy định 2023

Đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa là quy luật tất yếu. Tuy nhiên, trong quá trình này, vẫn có nhiều vấn đề phát sinh, đặc biệt là các vấn đề vướng mắc liên quan đến thu hồi đất phát triển kinh tế theo hướng hiện đại hóa. Thực tế cho thấy, thu hồi đất còn nhiều khó khăn, đặc biệt là thu hồi đất nông nghiệp và càng rắc rối hơn khi mà thu hồi đất phải thỏa thuận với dân.

Có rất nhiều người dân gặp thiệt thòi khi bị nhà nước thu hồi đất và đền bù hoặc tái định cư. Do đó việc hiểu rõ các vấn đề pháp lý xoay quay việc thu hồi đất là vô cùng quan trọng. Điều này giúp chúng ta bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia vào quá trình thu hồi đất của nhà nước. Từ lý do đó, bài viết sẽ trình bày tổng quan về thu hồi đất, các trường hợp thu hồi đất cũng như các vấn đề pháp lý xung quanh việc thu hồi đất theo Luật đất đai 2013 cũng như cũng tham khảo thu hồi đất theo luật đất đai 2003, thu hồi đất theo luật đất đai 1993 và thực tế luật về thu hồi đất 2019.

1. Khái niệm thu hồi đất

Vậy thu hồi đất là gì? Thu hồi đất là một thuật ngữ được nhắc đến khá nhiều, đặc biệt là khu vực miền Bắc, bởi lẻ việc thu hồi đất bắc đang diễn ra rất nhiều vì chính sách của nhà nước. Theo quy định thu hồi đất theo Luật đất đai 2013, thì thu hồi đất là việc việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Và thu hồi đất có ý nghĩa gì? Rất nhiều người thắc mắc thu hồi đất để làm gì, nhưng ít ai biết được ý nghĩa của thu hồi đất là vô cùng quan trọng. Thu hồi đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng. Ví dụ như thu hồi đất hoang, thu hồi đất không sử dụng, thu hồi đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất cơ sở kinh doanh, thu hồi đất dự án để phát triển hạ tầng, đầu tư phát triển kinh tế (đây là thu hồi đất vì mục đích kinh tế); thu hồi đất sạt lở, thu hồi đất có nguy cơ sạt lở, thu hồi đất bãi bồi ven sông để cải tiến thủy lợi, đảm bảo an toàn cho người dân (đây là thu hồi đất vì mục đích công cộng) hay thu hồi đất quốc phòng an ninh để phát triển hệ thống an ninh quốc gia… Đây đều là những ý nghĩa to lớn mà thu hồi đất mang lại.

2. Các trường hợp thu hồi đất theo quy định

Tuy thu hồi đất được quyết định bởi nhà nước, nhưng Nhà nước chỉ được quyết định thu hồi đất khi thuộc trường hợp thu hồi đất nhất định. Từng trường hợp sẽ thể hiện mục đích khác nhau. Nếu nhìn vào thực tế, chúng ta có thể thấy, hiện nay chúng ta thường thấy Nhà nước thường thu hồi đất hai bên đường, thu hồi đất hành lang giao thông hay thu hồi đất làm đường, thu hồi đất làm khu dân cư, thu hồi đất làm khu đô thị mới, thu hồi đất xây dựng (làm) khu công nghiệp… Những trường hợp thu hồi đất phục vụ những mục đích khác nhau. Tóm lại pháp luật quy định các trường hợp thu hồi đất như sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

3. Căn cứ thu hồi đất

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:

• Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
• Xây dựng căn cứ quân sự;
• Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
• Xây dựng ga, cảng quân sự;
• Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
• Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
• Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
• Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
• Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
• Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

• Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
• Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất

• Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất 

4. Thẩm quyền quyết định thu hồi đất là cơ quan nào.

Ai có quyền thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi đất thuộc về ai hay cơ quan thu hồi đất là một vấn đề rất quan trọng trong quá trình thu hồi đất. Do đó, quy định pháp luật cũng đã đề cập rõ đến vấn đề này

4.1 Thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh

Quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh được ban hành trong các trường hợp sau đây:

• Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
• Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

4.2 Thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp huyện

Quyết định thu hồi đất của UBND huyện được ban hành trong các trường hợp sau đây:

• Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
• Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền thu hồi đất cho Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện.

Cũng có một số trường hợp đặc thù như thu hồi đất rừng phòng hộ, thu hồi đất rừng tự nhiên, thu hồi đất rừng đặc dụng, thu hồi đất rừng sản xuất, thu hồi đất an ninh, thu hồi đất quốc phòng, thu hồi đất sản xuất kinh doanh tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất.

Đối với trường hợp thu hồi đất hợp tác xã, thu hồi đất liên minh hợp tác xã thu hồi đất của doanh nghiệp, thu hồi đất trong khu công nghiệp, thu hồi đất trong khu kinh tế áp dụng như đối với tổ chức.

5. Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định năm 2021

Trình tự, thủ tục thu hồi đất như sau:

1.  Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:
2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
3. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 
4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, thu hồi đất giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

6. Hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất

Khi thu hồi đất phải bồi thường, hỗ trở cho người dân, đây là một chính sách quan trọng trong công tác thu hội đất, do đó cũng được cụ thể hóa bằng quy định.

6.1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

1. a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
2. b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

6.2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

1. a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
2. b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
3. c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

4. d) Hỗ trợ khác.

7. Thực tiễn hoạt động thu hồi đất và bất cập trong hoạt động thu hồi đất

Tuy thu hồi đất là bắt buộc nhưng hiện nay, cũng còn có khá nhiều bất cập trong hoạt động thu hồi đất.

Thứ nhất, các trường hợp làm không đúng quy định pháp luật như thu hồi đất sai thẩm quyền, thu hồi đất trái pháp luật, thu hồi đất giao không đúng thẩm quyền, thu hồi đất không có người thừa kế, thu hồi đất sử dụng sai mục đích, thu hồi đất không có quyết định, thu hồi đất khi hết hạn sử dụng, thu hồi đất giao trái thẩm quyền...

Thứ hai, là các trường hợp khó khăn khi thu hồi đất liên quan đến giấy tờ và thỏa thuận với người dân như thu hồi đất của dân để đấu giá, thu hồi đất mồ mả, thu hồi đất có sổ đỏ nhưng hết hạn, thu hồi đất không có sổ đỏ, thu hồi đất không có người thừa kế, thu hồi đất của tổ chức, thu hồi đất phi nông nghiệp, thu hồi đất của người đã chết, thu hồi đất quy hoạch, thu hồi đất giao cho doanh nghiệp, thu hồi đất để bán đấu giá, thu hồi đất phá sản…

Điển hình là một số công tác thu hồi đất ở một số địa phương như công tác thu hồi đất ở Hà Nội, Lạng Sơn. Ở Hà Nội, thu hồi đất huyện Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh để thực hiện dự án gặp nhiều khó khăn trong giải phóng mặt bằng, và bồi thường

Trong khi đó, ở Thành phố Hồ Chí Minh, thu hồi đất sân golf Tân Sơn Nhất, thu hồi đất quận 2, thu hồi đất vàng 69 Nguyễn Du, thu hồi đất quận 9 … còn diễn ra khá chậm.

Dẫn đến việc thành phố Hồ Chí Minh phải hủy bỏ 61 dự án thu hồi đất do chậm triển khai.

Tuy nhiên, khả quan hơn là công tác ở một số địa phương như thu hồi đất ở Đà Nẵng, thu hồi đất Phú Quốc, thu hồi đất Bà rịa - Vũng tàu, thu hồi đất Cát Hải, thu hồi đất Nhơn Trạch, vẫn được diễn ra đúng tiến độ

Điều này đặt ra vấn đề cải cách thủ tục pháp lý để tránh những vụ việc đáng tiếc như vụ thu hồi đất ở Đồng Tâm.

8. Những câu hỏi thường gặp liên quan đến các vấn đề pháp lý của hoạt động thu hồi đất

Ai có thẩm quyền thu hồi đất trồng lúa, đất ruộng, thu hồi đất trồng cây lâu năm, thu hồi đất vườn của người dân, giá thu hồi đất nông nghiệp là bao nhiêu?

Đất trồng lúa, đất ruộng thuộc trường hợp thu hồi đất nông nghiệp. Trường hợp này thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Giá trị bồi thường đất nông nghiệp căn cứ vào diện tích đất, đơn giá đất và do nhà nước quyết định hợp lý.

Có được bồi thường khi bị thu hồi đất, khi bị thu hồi đất ở, đất thổ cư thì có được hỗ trợ nơi ở không?

Nhà nước hỗ trợ bồi thường hợp lý cho người dân và hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất ở.

Nhà nước thường đưa ra quyết định thu hồi đất khi nào? Làm sao biết được đất thuộc diện thu hồi đất?

Nhà nước sẽ thông báo ra quyết định trong một thời hạn hợp lý. Có thể xem quy hoạch hoặc chỉ có thể đợi thông báo từ cơ quan có thẩm quyền

Có được bồi thường trong trường hợp thu hồi đất không có sổ đỏ không?

Vẫn được bồi thường nếu chứng minh có quyền sử dụng đất thực tế.

Có làm đơn xin thu hồi đất được không?

Làm sao khi Nhà nước chậm bàn giao số tiền bồi thường khi thu hồi đất?

Cần nhanh chóng làm đơn yêu cầu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

ACC Group có dịch vụ tư vấn về thu hồi đất và yêu cầu bồi thường khi thu hồi  đất không?

ACC Group cung cấp dịch vụ tư vấn hiệu quả, đầy đủ và toàn diện liên quan đến vấn đề thu hồi đất