Thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 2023

Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản là nhà ở trong tương lai chủ yếu dựa vào các quy định chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm. Sau đây ACC sẽ tư vấn cho quý khách hàng những vấn đề liên quan đến “Thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai”.

1. Cơ sở pháp lý

• Luật Nhà ở năm 2014
• Bộ luật dân sự năm 2015
• Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm

2. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì

• Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt do tính chất “hình thành trong tương lai” và giá trị của nó.
• Theo quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc thếp chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.

3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai

• Không nằm trong phần dự án đã thế chấp
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về phía tổ chức, cá nhân

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

4. Các nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

• Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi nhà ở đó đã có đủ các điều kiện thế chấp.
• Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.
• Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một tổ chức tín dụng để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
• Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không được tiếp tục thế chấp nhà ở đó tại tổ chức tín dụng.
• Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân.
• Trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận sửa đổi nội dung hợp đồng thế chấp đã ký hoặc ký hợp đồng thế chấp mới.
• Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp thực hiện việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức đăng ký ghi nhận trên cơ sở thông tin được kê khai trên đơn yêu cầu đăng ký. Người yêu cầu đăng ký kê khai hồ sơ đăng ký và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và các loại tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký.

5. Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo mẫu.
• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
• Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
• Các giấy tờ khác (nếu có).

6. Thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người thực hiện thủ tục cần chuẩn bị hồ sơ như trên và nộp hồ sơ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Người nộp hồ sơ nhận lại phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ;

• Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, cơ quan hướng dẫn đối tượng bổ sung cho đầy đủ. Nếu từ chối đăng ký, cơ quan phải nêu rõ lý do bằng văn bản.
• Trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện TTHC

Bước 4: Trả kết quả.

7. Thời hạn giải quyết

Trong ngày làm việc. Trong trường hợp kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.