Mục đích của đăng ký thế chấp tài sản là gì?

Nền kinh tế Việt Nam đang trong trên đà hội nhập và phát triển, kéo theo sự tăng trưởng về kinh tế là các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ ngày một trở nên phổ biến. Việc huy động nguồn vốn để đầu tư kinh doanh cũng là một vấn đề đáng quan tâm, theo đó các biện pháp cầm cố, thế chấp cũng được sử dụng rộng rãi hơn.

1. Thế chấp tài sản là gì?

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình với mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng không giao tài sản cho bên còn lại (sau đây gọi chung là bên nhận thế chấp). Ngoài ra, tài sản thế chấp có thể do bên thứ ba có liên quan giữ gìn nếu có sự thỏa thuận giữa các bên. Bên nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp do các tài sản này đều có đăng ký quyền sở hữu.

Tài sản được đem ra thế chấp bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đây là một điểm hoàn toàn mới của Bộ luật Dân sự 2015 ); các cơ sở sản xuất kinh doanh, công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay; trường hợp tài sản thế chấp là bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng có thể là tài sản thế chấp; ngoài ra cũng có thể là tài sản khác nếu pháp luật có quy định.

2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản

– Bên thế chấp là bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp, bằng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ đã thỏa thuận với bên thế chấp.

– Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ thế chấp.

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản thì hợp đồng này có hiệu lực tính từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác. Về hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong hợp đồng thế chấp tài sản là từ thời điểm đăng ký.

Thứ hai, quy định của pháp luật về hình thức, nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản:

Về hình thức của hợp đồng: 

– Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Hợp đồng thế chấp được lập thành 4 bản, được công chức Nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực, trường hợp nơi nào chưa công chứng thì phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp phải có sự cam kết đồng ý của các thành viên trong gia đình, giá trị pháp lý của các bản hợp đồng là ngang nhau. Trong đó, một bản do cơ quan thế chấp giữ, một bản cho bên thế chấp giữ, một bản do bên công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi tiến hành chứng thực giữ, một bản do bên nhận thế chấp giữ kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, trích lục hồ sơ về khu đất thế chấp (trừ trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên vay để phục vụ mục đích sử dụng cho một dự án đầu tư).

Về nội dung hợp đồng thế chấp:

Dựa trên ý chí thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, sau đó đi đến thỏa thuận và ký kết hợp đồng bao gồm những nội dung sau:

– Quốc hiệu, tiêu ngữ

– Tên hợp đồng

Họ tên, các thông tin liên quan của bên thế chấp ( ngày tháng năm sinh, số chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, địa chỉ, số điện thoại và các thông tin tương tự đối với đồng sở hữu nếu tài sản là tài sản chung)

– Tên, thông tin và địa chỉ, fax, mã doanh nghiệp của bên nhận thế chấp

– Số hợp đồng và ngày tháng năm của hợp đồng thế chấp

– Số tài khoản ngân hàng… tại Ngân hàng…

– Tài sản được đem ra thế chấp, giá trị của tài sản được thế chấp và địa chỉ nơi chứa tài sản thế chấp

– Các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp có liên quan đến tài sản thế chấp

– Nghĩa vụ được bảo đảm

– Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp

– Thời hạn thế chấp

– Quy định về việc đăng ký thế chấp và nộp lệ phí

– Thỏa thuận của các bên về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ của mình

– Phương thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp, có thể thỏa thuận, thương lượng dựa trên cơ sở hòa giải, tôn trọng lẫn nhau giữa hai bên; trong trường hợp hai bên không đi đến hòa giải, thỏa thuận được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết

– Cam đoan của các bên về tính hợp pháp,xác thực của hợp đồng cùng những thông tin đã nêu ra trong hợp đồng, trách nhiệm của các bên nếu vi phạm nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng

– Các điều khoản phù hợp khác nếu hai bên có thỏa thuận

Đối với từng loại tài sản thế chấp cần có những giấy tờ xác nhận riêng theo quy định của pháp luật. Đặc biệt tài sản được dùng để thế chấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp được sử dụng cho nhiều bên vay với mục đích sử dụng cho một dự án đầu tư, thì nội dung của hợp đồng thế chấp cần phải quy định rõ về việc một trong các bên, bên nào giữ bản gốc và giấy tờ về quyền sở hữu; quyền sử dụng tài sản thế chấp và hợp đồng, đối với các bên cho vay khác thì giữ bản sao (có công chứng) và trong hợp đồng ghi rõ về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi có sự tranh chấp giữa các bên cho vay hoặc bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận với các bên cho vay.

Hợp đồng thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có phần ghi của cơ quan đăng ký cùng với chữ ký của cá nhân, cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Về mức hạn định trong hợp đồng thế chấp tài sản thì tổng giá trị số tiền cho vay của các lần vay không được vượt quá 70% giá trị tài sản thế chấp.

3. Biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản đối với hợp đồng vay

Tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên nhận thế chấp:

“ Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.”.

Như vậy khi cô bạn không trả được số tiền vay trong hợp đồng vạy tiền thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Việc xử lý tài sản thế chấp được tiến hành như sau:

Các Điều 355, Điều 336 và Điều 338 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc xử lý tài sản thế chấp

“Điều 355.Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.

Điều 336.Xử lý tài sản cầm cố

Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.

Điều 338.Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố

Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó”.

Với hành vi đe dọa của bên nhận thế chấp, gia đình bạn có thể trình báo với cơ quan chức năng để được các cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

4. Ý nghĩa của đăng ký biện pháp bảo đảm

Việc đăng ký biện pháp bảo đảm có ý nghĩa vô cùng quan trọng:

Đối với bên nhận bảo đảm

Đăng ký biện pháp bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Biện pháp bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm khi này việc xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký.         

Ngoài quyền truy đòi tài sản, việc đăng ký biện pháp bảo đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác. Theo đó, về nguyên tắc ai đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ hoặc chiếm tài sản bảo đảm) trước thì được ưu tiên trước. Như vậy, thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm là một tiêu chí quan trọng để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm.

Đối với bên bảo đảm

Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế – xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình, chúng rất có ý nghĩa vì thương nhân buộc phải có hàng trong tay mới có thể tiếp thị hàng hóa được, một nông dân phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng…

Thông qua cơ chế đăng ký biện pháp bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất – kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên bảo đảm có thể thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm.

Đối với bên thứ ba

Việc công khai hóa thông tin về biện pháp bảo đảm được đăng ký là giải pháp giúp bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm, biết được tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm cho một nghĩa vụ nào trước hay chưa. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác.

Đối với nền kinh tế – xã hội

Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện giúp hạn chế được những tranh chấp phát sinh, tạo cơ chế giải quyết dễ dàng từ đó thúc đẩy số lượng giao dịch được thực hiện, khuyến khích hoạt động cho vay vốn phục vụ đầu tư, sản xuất kinh doanh, tiêu dùng, tạo động lực cho phát triển kinh tế.

Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm, Nhà nước có được những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng…