Điều kiện tách thửa đất thổ cư theo quy định (Cập nhật 2024)

1. Đất thổ cư là gì?

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Theo đó, pháp luật hiện hành về đất đai không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư.

Đất thổ cư là cách gọi thông thường của người dân dùng để chỉ đất ở.

2. Tách thửa đất thổ cư là gì?

Tách thửa đất thổ cư (còn các tên gọi khác như: tách sổ đỏ đất thổ cư; tách thửa nhà; tách thửa nhà ở) có thể hiểu đơn giản là thủ tục chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn.

Còn theo quy định pháp luật, tách thửa đất thổ cư là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn,…

Sau thủ tục tách thửa đất thổ cư, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ban đầu sẽ xuất hiện thêm hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác.

3. Điều kiện tách thửa đất thổ cư là gì?

Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư một cách hợp pháp thì thửa đất nông nghiệp đó phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

3.1. Có giấy chứng nhận

Thửa đất thổ cư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

3.2. Không có tranh chấp

Thửa đất thổ cư không có tranh chấp. Nếu đất đang tranh chấp thì không thể đưa vào tham gia giao dịch được, do đó cần giải quyết xong tranh chấp. Bởi lúc đó không xác định được quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản.

3.3. Không bị kê biên

Thửa đất thổ cư không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Nếu bị kê biên để thi hành án tức là đã xác định được tài sản dùng để đảm bảo thực hiện cho nghĩa vụ nào đó và phải xử lý sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.

3.4. Trong thời hạn sử dụng đất

Thửa đất thổ cư đang trong thời hạn sử dụng đất. Vì pháp luật quy định về thời hạn cụ thể đối với một số loại đất và chỉ được thực hiện giao dịch dân sự khi đất còn đang trong thời hạn được phép.

3.5. Không bị thu hồi

Thửa đất thổ cư không có thông báo hay quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc có thông báo hay quyết định thu hồi đất có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân và đất lúc này chưa ổn định nên không được phép thực hiện tách sổ để giữ nguyên hiện trạng.

3.6. Thuộc trường hợp được tách thửa

Thửa đất thổ cư không thuộc các trường hợp không được tách thửa theo quy định của pháp luật. Sự khác biệt trong việc quy định về các trường hợp không được tách thửa đất tại mỗi tỉnh là khác nhau.

Việc quy định cho Ủy ban nhân dân tỉnh có quyền quyết định về điều kiện cũng như các trường hợp không được tách thửa đất là hoàn toàn hợp lý, vì mỗi tỉnh có những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội cũng như mục tiêu phát triển, quy hoạch đất đai là khác nhau, nên điều kiện của tình này không thể áp dụng cho tỉnh kia được.

3.7. Không có vi phạm pháp luật đất đai

Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng thửa đất thổ cư không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai.

Các vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 như: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;….

3.8. Đảm bảo diện tích được tách thửa

Thửa đất mới được hình thành do tách thửa đất thổ cư phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó.

Như vậy, trên đây là những điều kiện để được tách thửa mà mỗi chúng ta cần nắm rõ để tránh mất thời gian làm thủ tục xin tách thửa.

4. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư

Căn cứ theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP; quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được tách:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất; cho phù hợp đối với điều kiện cụ thể của từng địa phương”

Tức là, mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa; đối với từng loại đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Bạn ở địa phương nào thì lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó hỏi về việc xác định; và diện tích thửa đất được phép tách.

5. Hồ sơ xin tách thửa đất 

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

• Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);
• Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
• Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);
• Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (có công chứng).

Nơi nộp hồ sơ: Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

6.Tách thửa đất thổ cư lẫn vườn được thực hiện thế nào? 

Trước hết, đất vườn được hiểu là diện tích đất gắn liền với đất ở thuộc phần đất của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại . Việc tách thửa có thể được thực hiện nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy mà chúng tôi phân tích ở trên.

Thủ tục tách thửa đất thổ cư lẫn vườn:

Khi đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, người có nhu cầu tách thửa cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

- Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ hợp lệ cho cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận. Theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận là Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các công việc:

- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

- Chỉnh lý hồ sơ, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Trả kết quả

Theo quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Trong thời hạn 15 ngày, nếu hồ sơ hợp lệ và không bị sai sót, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với sổ đỏ và các văn bản giấy tờ có liên quan khác.

Trường hợp hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản và yêu cầu bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ (phải nêu rõ lý do).

7. Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư

– Đối với thủ tục tách thửa đất thổ cư, người có nhu cầu cần nộp các khoản chi phí:

+ Chi phí đo đạc: Do tổ chức đo đạc thực hiện nên giá mỗi đơn vị khác nhau (nếu bạn thuê đơn vị đo vẽ tư nhân) hoặc việc đo vẽ được thực hiện bởi đơn vị đo vẽ hoạt động bằng nguồn Ngân sách Nhà nước thì mức phí đo vẽ được thu theo Quyết định thu lệ phí của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

+ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân của từng tỉnh quy định mức thu cụ thể.

– Ngoài ra, nếu như bạn tách thửa để mua bán hoặc tặng cho thì bạn còn có thể phải mất thêm các chi phí khác như: phí ký hợp đồng tặng cho, các khoản thuế, phí phải nộp khác là (lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân…)

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết Điều kiện tách thửa đất thổ cư theo quy định mới nhất. Công ty Luật ACC luôn sẵn sàng giải đáp thắc mắc của Quý bạn đọc về tách thửa đất. Xem thêm bài viết về các chủ đề khác của của chúng tôi tại đây. Trân trọng !

8. Công ty Luật ACC giải đáp các câu hỏi thường gặp

8.1 Các quy định điều chỉnh việc tách thửa đất mới nhất ?

• Quyết định 35/2022/QĐ-UBND 
• Điều 9 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND 
• Điều 8 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND 
• khoản 2 Điều 1 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND 
• Luật Đất đai 2013 
• Thông tư 25/2014/TT-BTNMT

8.2.Tách thửa đất ở để tặng cho khi đang cho người khác thuê nhà ở trên đất có được không?
Có.Căn cứ theo quy định tại Điều 138 Luật Nhà ở 2014 về tách thửa đất đối với đất đang trong thời gian cho thuê:
“Điều 138. Tặng cho nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc tặng cho nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Như vậy, trong thời gian đang cho thuê thì chủ sở hữu nhà ở vẫn có thể tặng cho nhà ở đang cho thuê cho người khác nhưng phải thông báo cho bên cho thuê biết trước. Bên cho thuê vẫn được tiếp tục thuê hết thời hạn hợp đồng thuê đã ký.

8.3. Địa chính xã có thẩm quyền đo đạc địa chính để tách thửa hay không?

Không. Theo khoản 4 Điều 2 Thông tư 13/2019/TT-BNV thì không có quy định công chức địa chính xã có thẩm quyền đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, thẩm quyền quyết định chia tách thửa đất.

Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất thẩm quyền đo đạc địa chính để chia tách thửa đất thuộc Văn phòng đăng ký đất đai.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết Điều kiện tách thửa đất thổ cư theo quy định mới nhất. Công ty Luật ACC luôn sẵn sàng giải đáp thắc mắc của Quý bạn đọc về tách thửa đất. Xem thêm bài viết về các chủ đề khác của của chúng tôi tại đây. Trân trọng !

Nếu quý khách hàng có nhu cầu tư vấn tách thửa đất hãy liên hệ ngay

CÔNG TY LUẬT ACC

Tư vấn: 1900.3330

Zalo: 084.696.7979

Fanpage: : ACC Group – Đồng Hành Pháp Lý Cùng Bạn

Mail: [email protected]

Địa chỉ Công ty Luật ACC

Công ty Luật ACC tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, thủ tục giấy tờ cho khách hàng là cá nhân và doanh nghiệp trên Toàn quốc với hệ thống văn phòng tại các thành phố lớn và đội ngũ cộng tác viên trên tất cả các tỉnh thành: Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương, TP. Cần Thơ, TP. Đà Nẵng và Đồng Nai. Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.