Quy định, điều kiện, thủ tục soạn thảo hợp đồng góp vốn mua chung cư cập nhật 2023

Ở các thành phố lớn, mua nhà chung cư bằng hình thức góp vốn đầu tư là hình thức khá phổ biến. Bài viết của ACC cung cấp thông tin về soạn thảo hợp đồng góp vốn mua chung cư theo quy định pháp luật hiện hành.

Hiện nay, các chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư rao bán căn hộ ngay khi dự án được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, xác nhận. Bằng hình thức kêu gọi góp vốn, chủ đầu tư ký kết hợp đồng góp vốn mua chung cư với khách hàng với nội dung như một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thông thường. Tuy nhiên, nhiều khách hàng chưa thực sự hiểu bản chất của hợp đồng góp vốn mua chung cư này dẫn đến nhiều rủi ro, tranh chấp trong khi thực hiện hợp đồng.

1. Hợp đồng góp vốn mua chung cư là gì?

Về bản chất, hợp đồng góp vốn mua nhà chung cư là một dạng hợp đồng dùng để huy động vốn của chủ đầu tư nhằm thu hút nguồn vốn để đảm bảo thi công xây dựng dự án đã được Nhà nước phê duyệt và nhà chung cư được rao bán là tài sản hình thành trong tương lai. Theo hợp đồng này, bên góp vốn (người mua) sẽ được phân chia sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Nội dung hợp đồng vẫn đáp ứng đủ yếu tố mua bán, một bên có nghĩa vụ trả tiền để nhận tài sản là căn hộ chung cư, một bên có nghĩa vụ giao tài sản cho bên bán và được nhận tiền từ bên mua.

2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên ai?

Theo Luật đất đai 2013, pháp luật cho phép các đồng sở hữu có quyền đứng tên trên quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, nếu người mua ký kết hợp đồng góp vốn mua chung cư thì các bên góp vốn cùng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, bản chất vẫn là hợp đồng mua bán và người mua là chủ sở hữu duy nhất của căn hộ. Do vậy, hai bên phải thỏa thuận và ký kết bằng văn bản với nội dung người mua là chủ sở hữu duy nhất, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và toàn quyền sử dụng, định đoạt căn hộ để đảm bảo cho quyền lợi trong trường hợp có xảy ra tranh chấp.

3. Hình thức và nội dung của hợp đồng góp vốn mua chung cư

Theo Luật Nhà ở 2014, hợp đồng về nhà ở nói chung và hợp đồng góp vốn mua chung cư nói riêng do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
Mô tả đặc điểm của chung cư và phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
Giá trị góp vốn;
Thời hạn góp vốn và phương thức thanh toán tiền;
Thời gian giao nhận chung cư;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Cam kết của các bên;
Các thỏa thuận khác;
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

4. Mẫu hợp đồng góp vốn mua chung cư năm 2022

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

--------o0o--------

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN MUA CHUNG CƯ

Số 01/2019/HĐGVĐT

Căn cứ Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015;

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014;

Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014;

Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên,

Hôm nay ngày.....tháng......năm 2020, tại........................ chúng tôi gồm có:

BÊN A (CHỦ ĐẦU TƯ) :

Tên giao dịch:

Giấy CN ĐKDN số:

Ngày cấp:

Nơi cấp:

Địa chỉ:

Điện thoại:

Fax:

Email:

Mã số thuế

Số tài khoản:

Người đại diện:

BÊN B (BÊN GÓP VỐN):

Tên giao dịch:

Giấy CN ĐKDN số:

Ngày cấp:

Nơi cấp:

Địa chỉ:

Điện thoại:

Fax:

Email:

Mã số thuế

Số tài khoản:

Người đại diện:

Bên A và Bên B sau đây được gọi chung là “Các Bên”, “Hai Bên” và được gọi riêng là “Bên” tùy ngữ cảnh.

Sau khi đàm phán, Các Bên cùng thỏa thuận ký kết Hợp đồng góp vốn chung cư (“Hợp đồng”) với các điều khoản và điều kiện dưới đây:

ĐIỀU 1: NỘI DUNG GÓP VỐN ĐẦU TƯ

Bên A và Bên B đồng ý cùng nhau góp vốn đầu tư thực hiện Dự án ……..và bên B sẽ là chủ sở hữu của căn hộ………….sau khi Dự án hoàn thành.

Đặc điểm chi tiết căn hộ:………………………………..(Càng chi tiết càng tốt).

ĐIỀU 2: VỐN ĐẦU TƯ

Các Bên sẽ sử dụng tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình để cùng góp vốn đầu tư, cụ thể:

- Bên A góp vốn bằng ……….. giá trị ………….. VNĐ.

- Bên B góp vốn bằng ………. giá trị ………….. VNĐ.

ĐIỀU 3: BÀN GIAO CĂN HỘ CHUNG CƯ

Bên A tiến hành bàn giao thực tế, cùng lập và ký kết Biên bản bàn giao Căn hộ chung cư trong thời hạn …ngày kể từ ngày Dự án được nghiệm thu.

Kể từ thời điểm nhận bàn giao, Bên B sẽ toàn quyền sở hữu, sử dung, định đoạt Căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm toàn bộ trước pháp luật về mọi hoạt động tại đây.

ĐIỀU 4: THỜI HẠN GÓP VỐN

4.1 Thời hạn góp vốn giữa Hai bên là …….(…….), kể từ ngày …. đến ngày ……..

4.2 Trong trường hợp Hai Bên thỏa thuận gia hạn Hợp Đồng, một Bên phải thông báo cho Bên kia về đề nghị gia hạn Hợp đồng bằng văn bản trước ít nhất ....(......) ngày trước ngày chấm dứt Hợp đồng.

4.3 Mọi sự thay đổi cần gửi thông báo bằng văn bản trước ít nhất ... (.......) ngày, Hai Bên phải thống nhất và ký kết phụ lục, sự thay đổi mới có hiệu lực.

ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Bên B thanh toán giá trị vốn góp như thỏa thuận cho Bên A làm … đợt, cụ thể:

Đợt 1: Bên B thanh toán……% giá trị vốn góp, trị giá……………VNĐ, ngày……

Đợt 2: Bên B thanh toán……% giá trị vốn góp, trị giá……………VNĐ, ngày……

ĐIỀU 6: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

6.1 Quyền

Tham gia vào quá trình giám sát, vận hành và tính toán chi phí thi công Dự án.

Yêu cầu Bên B thanh toán đầy đủ giá trị vốn góp theo thỏa thuận.

Yêu cầu Bên B thực hiện đúng cam kết theo Hợp đồng này.

Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

6.2 Nghĩa vụ

Sử dụng tài sản góp vốn đúng mục đích xây dựng và thi công Dự án.

Cung cấp bản nghiệm thu Dự án có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho Bên B.

Chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin pháp nhân liên quan đến việc ký kết Hợp đồng này.

Xây dựng, hoàn thành Dự án….theo đúng thiết kế, kế hoạch và chịu trách nhiệm về tính pháp lý của Dự án.

Bàn giao và đảm bảo cho Bên B sử dụng bình thường Căn hộ kể từ thời điểm bàn giao theo quy định tại Hợp đồng này.

Tiến hành các thủ tục pháp lý liên quan đến Căn hộ và Dự án. Bàn giao các giấy tờ liên quan cho Bên B kể từ thời điểm bàn giao Căn hộ.

Không được đơn phương chấm dứt Hợp đồng trái pháp luật.

Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 7: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

7.1 Quyền

Nhận Căn hộ theo đúng thiết kế, chất lượng, thời gian đã thỏa thuận tại Hợp đồng này.

Yêu cầu Bên A hoàn thiện xây dựng Dự án và bàn giao theo đúng thỏa thuận.

Yêu cầu Bên A đảm bảo chất lượng sử dụng Căn hộ trong quá trình sử dụng.

Yêu cầu Bên A cung cấp bản nghiệm thu có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Yêu cầu Bên A thực hiện đúng các cam kết tại Hợp đồng này.

Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

7.2 Nghĩa vụ

Thanh toán đúng hạn khoản vốn đầu tư theo Hợp đồng này.

Chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin cá nhân, pháp nhân liên quan đến việc ký kết Hợp đồng này.

Tuân thủ các quy định về sử dụng Căn hộ và chịu trách nhiệm về hoạt động sử dụng của mình.

Không đơn phương chấm dứt Hợp đồng trái pháp luật.

Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 8: CHUYỂN NHƯỢNG VỐN ĐẦU TƯ

Bên nào chuyển nhượng, uỷ quyền, cho, cầm cố, thế chấp một phần hay toàn bộ phần vốn đầu tư hoặc chuyển giao một phần hoặc toàn bộ trách nhiệm, quyền hạn của mình cho người thứ ba phải được Bên kia đồng ý bằng văn bản.

ĐIỀU 9: TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC BÊN DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG

9.1Bên nào đã ký Hợp đồng mà không thực hiện hoặc đơn phương chấm dứt Hợp đồng trái pháp l uật thì phải hoàn trả lại các khoản tiền, lợi ích đã nhận từ bên kia và sẽ bị phạt số tiền là …………… VNĐ.

9.2 Đối với Các Bên vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm đã quy định trong Hợp đồng này, tùy theo tính chất mức độ vi phạm cụ thể mà các bên sẽ họp và quyết định mức phạt cụ thể vào biên bản.

ĐIỀU 10: CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG

10.1 Thời hạn hợp tác kinh doanh tại Điều 4 Hợp đồng này, Các Bên chỉ được quyền chấm dứt Hợp đồng trong những trường hợp sau:

Các bên thỏa thuận thống nhất chấm dứt;

Hoạt động xây dựng Dự án chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi gặp sự kiện bất khả kháng theo quy định của pháp luật làm cho một hoặc Hai Bên mất khả năng hoạt động.

ĐIỀU 11: SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG

11.1 Bên gặp sự kiện bất khả kháng phải thông báo cho phía bên kia biết về trở ngại và ảnh hưởng của sự kiện bất khả kháng đến khả năng thực hiện Hợp đồng trong vòng 05 ngày sau khi Bên gặp sự kiện bất khả kháng đã biết hoặc buộc phải biết về sự kiện bất khả kháng. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Kèm theo thông báo là văn bản chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền hoặc tài liệu, chứng cứ hợp pháp khác có giá trị chứng minh.

11.2 Các Bên sẽ không phải chịu trách nhiệm do vi phạm các nghĩa vụ của Hợp đồng này nếu xảy ra sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện các nghĩa vụ quy định trong Hợp đồng này.

ĐIỀU 12: Bảo mật thông tin

Hai bên sẽ bảo mật mọi thông tin liên quan đến hoặc có được từ việc thực hiện Hợp đồng này và các văn bản đính kèm trong suốt thời hạn hiệu lực của Hợp đồng và kể cả sau khi Hợp đồng chấm dứt, trừ trường hợp được sự đồng ý trước bằng văn bản của Bên A hoặc theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trong trường hợp này một Bên phải thông báo cho Bên còn lại biết trước tối thiểu 07 (bảy) ngày làm việc.

ĐIỀU 13: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

13.1 Các Bên cam kết thực hiện đúng các nghĩa vụ được quy định Hợp đồng này.

13.2 Trường hợp có phát sinh tranh chấp, Các Bên giải quyết trước hết bằng con đường thương lượng, hòa giải.

13.3 Trường hợp các Bên không giải quyết được bằng con đường thương lượng, hòa giải thì một trong các Bên có quyền đưa tranh chấp ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết.

ĐIỀU 14: CAM KẾT CỦA CÁC BÊN

14.1 Bên A cam kết:

Những thông tin về nhân thân, tài sản đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

Việc giao kết Hợp đồng hợp tác này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

Sẵn sàng cùng Bên B giải quyết các vấn đề trong hoạt động góp vốn đầu tư.

Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

14.2 Bên B cam kết: