Sổ hồng chung là gì? Sổ hồng chung có giá trị pháp lý như thế nào

Hiện nay, đất đai đang là những vấn đề nhạy cảm và xảy ra khá nhiều tranh chấp. Điển hình là các thủ tục pháp lý liên quan đến vấn đề sổ hồng chung. Vậy, bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc làm rõ hơn các vấn đề của sổ hồng chung. Sổ hồng chung là gì? Tính pháp lý của sổ hồng chung

Sổ hồng chung là gì? Sổ hồng chung có giá trị pháp lý như thế nào?

    Sổ hồng chung (hoặc sổ hồng đồng sở hữu) là một văn bản quan trọng và có giá trị pháp lý trong việc chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất cũng như các tài sản gắn liền với đất, được cơ quan chức năng cấp từ cấp Huyện trở lên cho các chủ sở hữu. 

2. Tính pháp lý của sổ hồng chung. 

    Sổ hồng chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, được Cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền ban hành và công nhận, do đó có giá trị pháp lý hoàn toàn. Tuy nhiên, không phải ai cũng được cấp sổ hồng chung. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 99 của Bộ Luật Đất Đai 2013, chỉ những trường hợp sau đây mới được cung cấp sổ hồng chung:

• Cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc không có giấy tờ nhưng có khả năng để xét công nhận đất (theo điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013).
• Những cá nhân, hộ gia đình nhận đất từ nhà nước sau ngày 01/07/2014.

• Cá nhân được quyền sử dụng đất sau khi giải quyết tranh chấp đất đai theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan giải quyết tranh chấp.
• Cá nhân được chuyển nhượng, thừa kế, tặng, chuyển đổi, góp vốn đầu tư, thế chấp tài sản.
• Cá nhân trúng đấu giá đất từ cơ quan có thẩm quyền.
• Người mua đất hoặc nhà ở và các tài sản khác trên đất.
• Cá nhân sử dụng đất trong khu chế xuất, khu kinh tế hoặc khu công nghiệp.
• Cá nhân mua đất, nhà ở được nhà nước thanh lý.
• Cá nhân chủ sở hữu đất tách thửa, hợp thửa cho nhóm người hoặc thành viên trong gia đình.
• Người có nhu cầu cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mất.

3. Nhà sổ hồng chung có mua bán được không?  

    Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà sổ hồng chung hoàn toàn có thể mua bán được. Tuy nhiên, việc mua bán nhà sổ hồng chung cần tuân thủ một số quy định cụ thể sau:

• Theo Điều 209 và Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 Sở hữu chung theo phần được xác định dựa trên diện tích đất cụ thể của mỗi chủ sở hữu được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản tương ứng với phần diện tích sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác. Chủ sở hữu chung cũng có quyền tự do quyết định về việc sử dụng và tài sản thuộc phần quyền sở hữu của mình. Khi một chủ sở hữu muốn bán phần đất của mình, các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần này. Thông báo về việc bán phải được gửi tới các chủ sở hữu chung và nếu trong vòng 30 ngày không có chủ sở hữu nào mua, thì phần đất có thể được bán cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên này, chủ sở hữu sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
• Theo Điều 210 và Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 cho sở hữu chung hợp nhất nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không xác định rõ phần diện tích đất của mỗi chủ sở hữu, tài sản sẽ được coi là sở hữu chung hợp nhất. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền và nghĩa vụ bình đẳng đối với tài sản chung. Quyết định liên quan đến tài sản chung này phải dựa trên thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Việc bán đất trong trường hợp sở hữu chung hợp nhất phải được tất cả các chủ sở hữu đồng ý. Nếu một trong số các chủ sở hữu không đồng tình, các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Sổ hồng chung (Hình ảnh minh hoạ)

4. Thủ tục sang tên nhà đất thuộc sổ hồng chung. 

     Dưới đây là Quy trình đăng ký và thủ tục sang tên nhà đất thuộc sổ hồng chung 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc văn phòng Đăng ký đất đai hoặc văn phòng UBND quận, huyện.

• Trường hợp sở hữu chung theo phần: Đề nghị văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa cho phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất.
• Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ: Cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong vòng tối đa 03 ngày.

Bước 2: Tiếp nhận và trao phiếu

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp, sau đó chuyển hồ sơ đến văn phòng Đăng ký đất đai.

Bước 3: Kiểm tra và xử lý hồ sơ

Văn phòng Đăng ký đất đai tiến hành:

• Thông báo cho bên chuyển quyền sử dụng đất và niêm yết tại UBND xã.
• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính.
• Xác nhận nội dung biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp.
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận

Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp và Giấy chứng nhận.

Hình thức nộp hồ sơ

Có thể nộp hồ sơ trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công tại địa phương có bất động sản gắn liền với nhà ở.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

5. Rủi ro khi mua đất sổ hồng chung

    Dưới đây là một số rủi ro phổ biến khi mua đất sổ hồng chung, cụ thể sau: 

Khó khăn trong việc thực hiện giao dịch:

• Yêu cầu sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu: Việc mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố,... đất sổ hồng chung cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Nếu chỉ có một hoặc một số đồng sở hữu đồng ý thì giao dịch sẽ không được pháp luật công nhận. Việc này có thể dẫn đến nhiều khó khăn và tốn thời gian trong quá trình thực hiện giao dịch.
• Tranh chấp giữa các đồng sở hữu: Do nhiều người cùng sở hữu, việc sử dụng và quản lý đất chung có thể dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp giữa các đồng sở hữu. Ví dụ như tranh chấp về tỷ lệ sử dụng đất, trách nhiệm sửa chữa nhà cửa, hoặc việc cho thuê đất.
• Tách sổ hồng chung phức tạp: Việc tách sổ hồng chung thành sổ hồng riêng cho từng đồng sở hữu cũng gặp nhiều khó khăn và tốn kém chi phí. Điều kiện để tách sổ hồng chung khá chặt chẽ.

Nguy cơ mất trắng:

• Bị lừa đảo: Một số kẻ gian lợi dụng tâm lý muốn mua đất giá rẻ để lừa đảo người mua bằng cách giả mạo sổ hồng chung hoặc sử dụng sổ hồng chung giả mạo để bán đất.
• Mất quyền sở hữu do tranh chấp: Nếu đất sổ hồng chung đang trong tranh chấp hoặc có nguy cơ tranh chấp trong tương lai, người mua có thể mất quyền sở hữu đất sau khi mua.

Khó khăn trong việc sử dụng đất:

• Bị hạn chế sử dụng: Do nhiều người cùng sở hữu, người mua có thể bị hạn chế trong việc sử dụng đất, ví dụ như việc xây dựng nhà cửa, sửa chữa, hoặc cho thuê đất cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.
• Gánh chịu chi phí chung: Người mua có thể phải gánh chịu một phần chi phí chung cho thửa đất, ví dụ như chi phí sửa chữa nhà cửa, chi phí bảo trì, hoặc chi phí thuế đất.

Mất giá trị:

• Giá trị thanh khoản thấp: Đất sổ hồng chung thường có giá trị thanh khoản thấp hơn so với đất sổ hồng riêng do tính phức tạp trong việc thực hiện giao dịch.

6. Câu hỏi liên quan đến sổ hồng chung

6.1. Sổ hồng chung có tách được không?

      Sổ hồng chung cho phép nhiều chủ sở hữu chia tách quyền sở hữu đất, nhưng trong nhiều trường hợp, việc tách sổ riêng để phân chia quyền sở hữu có thể gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi diện tích đất chung không đạt yêu cầu tối thiểu. Điều này được quy định tại Điều 144 và Điều 145 của Luật Đất đai năm 2013. Để đảm bảo việc tách thửa diễn ra thuận lợi, trước hết cần xác định xem diện tích đất sau khi tách có đáp ứng được tiêu chuẩn tối thiểu hay không. Cụ thể, quy trình tách thửa đất yêu cầu các hồ sơ và thủ tục như sau: 

• Chuẩn bị hồ sơ: Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Nộp hồ sơ: Tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.
• Đóng lệ phí: Lệ phí địa chính được quy định theo quyết định của HĐND cấp tỉnh. Đối với hộ gia đình và cá nhân ở nông thôn, không cần nộp lệ phí này.
• Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. Tuy nhiên, đối với khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, và vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, thời gian giải quyết có thể lên đến 30 ngày.

Tuy nhiên, trong trường hợp mua bán nhà sổ chung, việc tách sổ riêng trở nên phức tạp hơn do liên quan đến quy định về kết cấu căn hộ.

6.2.Sổ hồng chung có vay ngân hàng được không?

     Sổ hồng chung có thể được sử dụng như tài sản thế chấp khi vay ngân hàng, tuy nhiên việc này đòi hỏi người sở hữu tuân theo một số điều kiện sau: 

• Giá trị pháp lý: Sổ chung phải có giá trị pháp lý, không bị tranh chấp, không bị giữ lại hoặc thu hồi bởi cơ quan nhà nước.
• Thời hạn sử dụng đất: Sổ chung phải được cấp sau năm 2012 và có thời hạn sử dụng đất còn ít nhất 50 năm.
• Đăng ký: Sổ chung phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất và được công bố thông tin trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký quyền sử dụng đất.
• Cam kết thế chấp: Các người sở hữu phải đồng ý và ký cam kết thế chấp cho ngân hàng. Một người không đồng ý hoặc không ký cam kết sẽ khiến ngân hàng từ chối cho vay.
• Thẩm định giá trị: Ngân hàng sẽ thẩm định và đánh giá giá trị tài sản để xác định hạn mức vay. Hạn mức vay thường từ 70% - 80% giá trị tài sản.

6.3. Sổ hồng chung và sổ riêng khác nhau như thế nào?