Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Hiện nay, nhiều tổ chức, cá nhân khi cho vay tiền thường yêu cầu tài sản thế chấp, có thể là động sản, quyền sử dụng đất, nhà ở,... Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ kiến thức pháp luật cũng như rủi ro nếu nhận thế chấp bằng tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây của ACC về Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì? hi vọng đem lại nhiều thông tin chi tiết và cụ thể đến Quý bạn đọc.

Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

I. Các loại đất được thế chấp quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
• Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
• Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

• Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

II. Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Pháp luật cho phép cá nhân, tổ chức nhận bảo đảm cho vay nhưng họ có rà soát được sở hữu của tài sản đó hay không lại là câu chuyện khác. Do đó, phải lưu ý tất cả các trình tự thủ tục, bởi có những trình tự bắt buộc trong lúc nhận bảo đảm bất động sản như công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm thì không được bỏ sót dễ dẫn đến sau này xảy ra tranh chấp, gây thiệt hại

Theo quy định tại Bộ luật dân sự quy định “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp“.

Điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Pháp luật không có quy định hạn chế cá nhân không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Anh/chị và bên thế chấp có thể lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

III. Quy định khi thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất

Vấn đề tài sản được xây dựng trên đất sau thời điểm thế chấp, theo Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Vậy trong trường hợp giữa các bên không có thỏa thuận khác thì tài sản xây dựng trên quyền sử dụng đất theo như quy định pháp luật nêu trên sẽ cũng thuộc tài sản thế chấp.

Tuy nhiên, việc xác định tư cách chủ sở hữu tài sản trên đất sẽ dẫn đến 2 trường hợp khi xử lý tài sản thế chấp như sau:

Trường hợp 1 người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản

Căn cứ khoản 1 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Cụ thể quy định này được hướng dẫn tại Khoản 19 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, ngày 22/2/2012 Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Theo đó:

1. Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trừ khi các bên có thỏa thuận khác nếu không theo quy định pháp luật nêu trên, tài sản sẽ bị xử lý đồng thời với quyền sử dụng đang thế chấp và người vay sẽ được ưu tiên thanh toán phần giá trị của tài sản này.

Trường hợp 2 người sử dụng đất không phải chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản

Khi đó căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trên đây là bài viết mà chúng tôi cung cấp đến Quý bạn đọc về Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Trong quá trình tìm hiểu và nghiên cứu, nếu như quý bạn đọc còn thắc mắc hay quan tâm đến Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì?, quý bạn đọc vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hướng dẫn.