Quy Trình Và Điều Kiện Góp Vốn Bằng Quyền Thực Hiện Dự Án

Hiện nay, nhiều chủ dự án đầu tư muốn góp vốn bằng quyền thực hiện dự án của mình vào một doanh nghiệp. Tuy nhiên góp vốn bằng quyền sử dụng đất lại khá phức tạp vì thực tế các quy định của Pháp luật hiện hành còn nhiều chồng chéo và không rõ ràng vì vậy mà không phải bất cứ ai cũng có thể thực hiện việc góp vốn bằng quyền thực hiện dự án một cách nhanh chóng và đúng Pháp luật.

ACC tự hào là đơn vị hàng đầu trong việc tư vấn quy trình góp vốn bằng quyền thực hiện dự án. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây.

1. Điều kiện góp vốn bằng quyền thực hiện dự án

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2014: “Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam”.
Như vậy, doanh nghiệp có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện dự án. Tuy nhiên, góp vốn bằng quyền thực hiện dự án khác với việc góp vốn bằng các tài sản thông thường khác, việc góp vốn bằng quyền thực hiện dự án ngoài việc tuân thủ luật Doanh nghiệp còn phải tuân thủ các quy định của Luật đất đai và Luật đầu tư. Do vậy mà Doanh nghiệp khi muốn góp vốn bằng quyền thực hiện dự án gặp khá nhiều khó khăn, phức tạp. Vì vậy, trước khi thực hiện góp vốn bằng quyền thực hiện dự án, doanh nghiệp cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật hiện hành liên quan để tránh các trường hợp rủi ro hay tranh chấp về sau.

Vì đây không phải là góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông thường mà là đất thực hiện dự án. Chính vì vậy, doanh nghiệp cần thực hiện chuyển nhượng dự án trước khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (đất thực hiện dự án). Căn cứ theo luật đầu tư hiện hành, để chuyển nhượng dự án thì nhà đầu tư cần phải đáp ứng các điều kiện như: Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động; Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài; Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư…

Sau khi đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng dự án thì khi góp vốn bằng quyền thực hiện dự án doanh nghiệp cần tuân thủ các điều kiện khác như:

• Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực thực hiện dự án
• Có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt
• Phạm vi góp quyền sử dụng đất thực hiện dự án chỉ được thực hiện đối với khu đất thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai.

2. Quy trình góp vốn bằng quyền thực hiện dự án

Thực tế, khi góp vốn bằng quyền thực hiện dự án, tức là doanh nghiệp đã sẽ làm phát sinh nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất dự án từ doanh nghiệp này sang doanh nghiệp khác theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Tức là về bản chất sẽ làm chuyển dịch quyền đầu tư của chủ đầu tư dự án bất động sản từ doanh nghiệp góp vốn sang cho cho doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền thực hiện dự án. Tuy nhiên, Luật đầu tư chỉ ghi nhận trường hợp Điều chỉnh Nhà đầu tư do chuyển nhượng dự án đầu tư tại Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP. Do vậy, trong trường hợp này để góp vốn bằng quyền thực hiện dự án, trước tiên cần thực hiện các thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:

• Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;
• Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất.
• Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng dự án và quyết định giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật đất đai.

Sau khi thực hiện chuyển nhượng dự án xong, tổ chức, cá nhân tiến hành thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định. Cụ thể như sau:

• Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
• Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì sẽ tiến hành thực hiện gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, xác định nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận.

Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

• Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
• Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
• Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
• Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.

Lưu ý, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực. Việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Lợi ích khi sử dụng dịch vụ từ ACC

• Tự hào là đơn vị hàng đầu về tư vấn các thủ tục, quy trình liên quan đến góp vốn- góp vốn bằng quyền thực hiện dự án. Vì vậy, luôn đảm bảo cho quý khách hàng các thông tin, quy trình mọt cách nhanh gọn và đúng quy định Pháp luật. ACC sẽ không nhận dự án nếu nhận thấy mình không có khả năng chắc chắn ra giấy cho khách hàng.
• Luôn báo giá trọn gói và không phát sinh.
• Không phải đi lại nhiều (từ khâu tư vấn, báo giá, ký hợp đồng, nhận hồ sơ, ký hồ sơ), ACC có đội ngũ hỗ trợ nhiệt tình và tận nơi.
• Cung cấp hồ sơ rất đơn giản, hồ sơ khó ACC thay mặt cho khách hàng soạn thảo.
• Luôn hướng dẫn set up đúng quy định với chi phí hợp lý, tiết kiệm cho cơ sở kinh doanh.