Quy trình thu hồi đất để đấu giá

1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất:

Đối với quyền sử dụng đất, đây là loại hàng hóa, tài sản đặc thù thường được bán đấu giá nhiều nhất hiện nay. Tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất đã được Đảng ta khẳng định tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật. đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, đặt nền móng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại như sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền tài sản, được xác định cụ thể theo từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất. Trên cơ sở các quan điểm chỉ đạo của Đảng nêu trên, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đã cụ thể hóa chế định quyền sở hữu toàn dân về đất đai cũng như chế độ sở hữu đất đai. . Khi quyền sử dụng đất được tham gia thị trường sơ cấp (nhà nước giao đất, cho thuê đất) hay thứ cấp (giao dịch dân sự giữa những người sử dụng đất với nhau) thì nó trở thành tài sản và được tham gia quan hệ pháp luật về đấu giá, tuy nhiên do nó có tính chất đặc biệt nên trình tự thủ tục để đưa một thửa đất đang thuộc sự quản lí của Nhà nước ra đấu giá cũng được pháp luật đất đai quy định riêng. Việc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ giống hoạt động đấu giá các tài sản thông thường khác ở trình tự, thủ tục tổ chức phiên đấu giá.
Khi đất đai tham gia quan hệ đấu giá tài sản thì nó phải được xác định là một loại tài sản nên có thể hiểu khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức chào bán công khai quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất cụ thể, có từ hai người trở lên tham gia cạnh tranh trả giá để đạt được mức giá cao nhất theo nguyên tắc và trình tự thủ tục do pháp luật đất đai và pháp luật đấu giá tài sản quy định.

2. Quy định về thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá mới nhất:

2.1. Khái niệm về thu hồi đất:

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì, thu hồi đất là khái niệm chỉ việc nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người mà trước đó đã được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc nhà nước thu lại đất của người sử dụng đất khi mà họ đã có những hành vi sai lệch vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

2.2. Các trường hợp Nhà nước tiến hành thu hồi đất:

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất trong các trường hợp dưới đây:

– Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (xây dựng doanh trại, khu phòng thủ…);

– Thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng (xây dựng cầu, đường, trạm cao áp…);

– Thứ ba, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (sử dụng đất không đúng mục đích, cố ý hủy hoại đất đai…);

– Thứ tư, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2.3. Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng:

Bao gồm:

– Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai; thu hồi do vi phạm pháp luật theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai;

– Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

– Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hay tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật;

– Do các tổ chức được giao đất để quản lý theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Đất đai hiện hành được phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao hoặc cho thuê để sử dụng.

2.4. Điều kiện để đất được tổ chức bán đấu giá:

Các điều kiện để đất được tổ chức đấu giá hiện nay đang quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật đất đai và Điều 5 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ quyết định ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất như sau:

– Đất đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai và xây dựng;

– Đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng;

– Đất có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền tiến hành phê duyệt.

2.5. Trình tự, thủ tục bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để đấu giá:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất. Thời gian chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ra thông báo thu hồi cho người có đất bị thu hồi. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm phương án thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm v.v. Sau khi thông báo theo thủ tục nêu trên và được sự đồng ý của người bị thu hồi đất, Ủy ban có thể ra quyết định thu hồi đất và thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất mà không phải chờ đợi để thông báo tước quyền sở hữu hết hiệu lực.

Bước 2: Thu hồi đất. Về cơ bản, thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong luật đất đai hiện hành 2013 trên cơ sở kế thừa các quy định của luật đất đai cũ 2003. Theo đó, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc sở hữu công. quỹ đất của thành phố, quận, huyện; đối với tổ chức tôn giáo cơ sở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Về đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản trên đất nông nghiệp. Sau khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với cơ quan đền bù, rà phá bom mìn thực hiện phương án thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, khoanh đất.
Bước 4: Lập phương án trả thưởng. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường bom mìn có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ cho từng tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, từ xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp, từ việc áp giá. cách tính giá trị bồi thường về đất và tài sản trên đất.

Bước 5: Đăng công khai phương án để lấy ý kiến ​​đóng góp của người dân. Sau khi lập phương án chi tiết, cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến ​​nhân dân, cụ thể là đối tượng bị thu hồi đất. .
Bước 6: Hoàn thiện kế hoạch. Trên cơ sở ý kiến ​​của đối tượng bị thu hồi đất, đại diện chính quyền, đoàn thể cơ sở và cơ quan bồi thường tiếp thu, hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ chi tiết trình cơ quan chuyên môn. Chủ thể có thẩm quyền thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức thực hiện.
Bước 8: Sắp xếp thanh toán bồi thường. Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai 2013 hiện hành thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thì cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường có trách nhiệm chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất. .
Bước 9: Bàn giao, cưỡng chế thu hồi. Sau khi nhận tiền bồi thường, người bị thu hồi tiền bồi thường phải trả lại đất sạch cho chủ đầu tư. Trường hợp không giao mặt bằng sẽ bị cưỡng chế thực hiện theo quy định tại Điều 71 luật đất đai 2013.
3. Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất:
Đấu giá quyền sử dụng đất là một trường hợp đặc biệt của mua bán bất động sản nên nó cũng mang đầy đủ những đặc điểm chung của mua bán bất động sản nói chung và đấu giá bất động sản nói riêng. Cụ thể hơn như:

Mua bán nhà đất là một trong những phương thức chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản từ người bán sang người mua. Thông qua việc mua bán tài sản, bên bán bất động sản chuyển quyền sở hữu tài sản của mình hoặc của chủ sở hữu cho bên mua. Bên mua trở thành chủ sở hữu tài sản khi nhận tài sản, vào thời hạn do các bên thoả thuận hoặc bất kỳ thời hạn nào khác do pháp luật quy định.

Mua bán nhà đất là phương thức làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa bên mua và bên bán. Theo đó, mỗi bên sẽ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên kia. Nghĩa vụ cơ bản nhất của người bán là giao hàng và chuyển quyền sở hữu. Nghĩa vụ cơ bản của người mua là thanh toán.
Bằng cách mua và bán tài sản, các bên trao đổi lợi ích với nhau. Đây là yếu tố cho thấy quan hệ mua bán là quan hệ bù trừ về lợi ích. – Việc mua bán tài sản có hiệu lực vào thời điểm giao kết hợp đồng hoặc thời điểm do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Điều này có nghĩa là hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng đồng ý chứ không phải là một hợp đồng thực tế.
Ngoài những nét chung về mua bán bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất còn có một số nét riêng sau:

Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt;

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất vừa là hoạt động dân sự - thương mại, vừa là hoạt động hành chính;

Thứ ba, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải do tổ chức có thẩm quyền tiến hành;

Thứ tư, việc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện thông qua phương thức bán đấu giá;

Thứ năm, giá thử trong đấu giá quyền sử dụng đất thường không thấp hơn giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

4. Điều kiện về đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Theo quy định tại Mục 5 Khoản 5 Luật đấu giá bất động sản 2016 thì người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức đang sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền đấu giá tài sản hoặc người có tài sản để đấu giá. được đấu giá quyền bán đấu giá tài sản theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, Điều 4 Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất đấu giá bao gồm các chủ thể là người sử dụng đất (bao gồm cả người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, được nhà nước công nhận đất). quyền sử dụng). quyền sử dụng đất) hoặc đại diện chủ sở hữu (nhà nước) hoặc người có quyền sử dụng đất bán đấu giá (cơ quan nhận bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trong các quan hệ dân sự, kinh tế).