QUY ĐỊNH CHUNG
01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định cụ thể về quy trình định giá tài sản và hướng dẫn việc thực hiện quy trình đó trong quá trình định giá tài sản.
02- Phạm vi: Doanh nghiệp, cơ quan thẩm định giá và thẩm định viên (sau đây gọi là thẩm định viên) tuân thủ các quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình định giá tài sản
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
03- Các bước tiến hành trong quá trình đánh giá.
Doanh nghiệp, tổ chức đánh giá và chuyên gia đánh giá phải thực hiện đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau:
Bước 1: Xác định tổng thể tài sản cần thẩm định và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định.
Bước 2: Lập kế hoạch đánh giá. Bước 3: Nghiên cứu hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định.
Bước 6: Lập biên bản và giấy xác nhận kết quả giám định.
04- Xác định chung về tài sản cần thẩm định giá và loại giá trị làm căn cứ thẩm định giá. 1- Đặc điểm pháp lý, kinh tế, kỹ thuật chủ yếu của tài sản thẩm định.
2- Đối tượng đánh giá: Chuyên gia phải xác định và nhận thức được đối tượng đánh giá của khách thể. Mục đích của việc đánh giá cần được nêu rõ trong báo cáo đánh giá.
3- Xác định khách hàng, nhu cầu của khách hàng; người sử dụng kết quả đánh giá.
4- Điều kiện bắt buộc để xác định đối tượng giám định:
Chuyên gia nên đưa ra các giả định và điều kiện giới hạn ở: các yêu cầu và mục tiêu định giá của khách hàng; các yếu tố cản trở ảnh hưởng đến giá trị tài sản; hạn chế về: tính hợp pháp, sử dụng tài sản, nguồn số liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của chuyên gia theo hợp đồng chuyên gia. 5- Việc ấn định các điều kiện hạn chế, ràng buộc của chuyên gia phải căn cứ vào:
a- Có văn bản xác nhận của khách hàng và trên cơ sở hiểu biết tốt
Rõ ràng là những điều kiện như vậy sẽ ảnh hưởng đến bên thứ ba thông qua kết quả giám định.
b) Theo quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác
Để tham khảo.
c) Trong quá trình giám định, nếu người giám định đáp ứng các điều kiện sau:
Các hạn chế, ràng buộc đặt ra không chặt chẽ, không có cơ sở thì phải được kiểm tra và thông báo ngay cho Giám đốc công ty, cơ quan thẩm định và khách hàng.
6- Xác định thời điểm đánh giá.
Việc xác định đặc điểm, tính chất (tự nhiên và pháp lý) của tài sản cần thẩm định phải được thực hiện ngay sau khi ký kết hợp đồng thẩm định và đưa ra ý kiến thẩm định về giá trị của tài sản trong thời hạn do hợp đồng quy định. .
7- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho việc đánh giá.
8- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở nhận định chung về đặc điểm, loại tài sản cần thẩm định, người giám định phải xác định rõ loại giá trị làm căn cứ thẩm định: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Giá trị thị trường: được xác định theo quy định của tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TDGVN 01).
- Giá trị phi thị trường: được xác định theo quy định của tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TDGVN 02). Việc xác định giá trị làm căn cứ định giá thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có liên quan ban hành.
05- Lập phương án dự toán giá thành.
1-Việc lập kế hoạch giám định nhằm xác định rõ các bước công việc tiến hành, thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như tổng thời gian của các cuộc giám định.
Nội dung kế hoạch cần thể hiện các nhiệm vụ cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung cầu phù hợp với chức năng, đặc điểm và các quyền gắn liền với hàng hóa được mua/bán và đặc điểm của thị trường.
- Xác định tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản, tài liệu đối chiếu. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo rằng chúng đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.
- Xây dựng lịch trình nghiên cứu, xác định trình tự thu thập, phân tích dữ liệu và thời gian thực hiện lệnh.
- Lập đề cương cho báo cáo kết quả đánh giá.
06- Khảo sát địa điểm, thu thập thông tin.
1- Khảo sát địa điểm
Đăng kiểm viên phải trực tiếp kiểm tra cơ sở:
- Đối với máy móc thiết bị, lĩnh vực công nghệ: Chuyên gia phải xác định, thu thập số liệu về đặc tính kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng), vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, tính mới, tuổi của tài sản cần thẩm định và các tài sản so sánh . - Đối với bất động sản, thẩm định viên cần điều tra, thu thập số liệu về:
Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ địa chính, mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
Chi tiết về mặt ngoài và mặt trong của tài sản, bao gồm: diện tích đất và các công trình kiến trúc; cảnh quan xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại hình kiến trúc, hiện trạng sử dụng, niên đại, tình trạng bảo trì, sửa chữa…
Đối với công việc dở dang, chuyên gia phải kết hợp khảo sát hiện trường với báo cáo của chủ đầu tư hoặc nhà thầu xây dựng.
- Trong quá trình giám định, để có đủ bằng chứng cho việc định giá, người giám định phải chụp ảnh tài sản ở các dạng khác nhau (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
2-Thu thập thông tin.
Ngoài các thông tin, dữ liệu thu thập được trong quá trình khảo sát thực địa, đánh giá viên cần thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh. - Thông tin về các yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, người mua - người bán tiềm năng.
- Thông tin về tính hợp pháp của quyền sở hữu.
- Với bất động sản cần thu thập thêm thông tin:
Dữ liệu kinh tế - xã hội, dữ liệu môi trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và đặc điểm thị trường bất động sản để nhận diện sự khác biệt giữa khu vực có bất động sản với khu vực xung quanh.
Thông tin về các yếu tố tự nhiên và kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch thị trấn, địa giới hành chính, cơ sở hạ tầng, v.v.).
- Để thực hiện việc giám định, người giám định phải dựa vào thông tin thu thập được từ các nguồn sau: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán tài sản (giá chào bán, giá mua, giá thực mua, điều kiện giao dịch, khối lượng giao dịch...) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh bất động sản, xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng; thông tin báo chí (viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản; thông tin về các văn bản xác nhận tính hợp pháp về quyền năng của chủ sở hữu, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của khu vực có liên quan đến tài sản. Người giám định phải chỉ rõ nguồn cung cấp thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo tính chính xác của thông tin.
07 - Phân tích thông tin.
Là quá trình đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến giá của tài sản cần thẩm định.
1- Phân tích thông tin khảo sát địa điểm bất động sản.
2- Phân tích các đặc điểm của thị trường bất động sản cần thẩm định. MỘT. Bản chất và hành vi của những người tham gia thị trường.
- Đối với BĐS thương mại, công nghiệp bao gồm: đặc điểm của từng lĩnh vực (thương mại, công nghiệp) hình thành nhóm cung cầu về tài sản, hình thức sở hữu của các pháp nhân tham gia thị trường (tư nhân, công ty đại chúng, liên doanh…); mức độ mà thị trường cho loại tài sản này được mở cho người mua tiềm năng.
- Đối với BĐS nhà ở bao gồm: độ tuổi, cơ cấu gia đình, mức thu nhập của các nhóm cung và cầu, mức độ mở rộng của thị trường BĐS này với đối tượng mua tiềm năng.
b. Xu hướng cung và cầu trên thị trường tài sản.
- Xu hướng tăng giảm cung, tăng giảm cầu đối với các tài sản tương tự hiện có trên thị trường.
- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị của tài sản được thẩm định.
3- Phân tích khách hàng:
- Đặc điểm của khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, kích thước, chức năng và môi trường của tài sản. - Nhu cầu và sức mua của tài sản.
4- Phân tích hiệu quả sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản.
- Thẩm định viên nên xem xét việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất khi hoàn cảnh tự nhiên, luật pháp và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Thẩm định viên phải đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản về các mặt: tính hợp lý, tính khả thi của việc sử dụng tài sản, có tính đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và việc sử dụng trong tương lai.
Sự thích ứng về mặt vật lý và kỹ thuật đối với việc sử dụng hàng hóa: xác định và mô tả các đặc tính kỹ thuật và kinh tế, tính hữu dụng của hàng hóa. Tính hợp pháp của quyền sở hữu trong sử dụng, các hạn chế cụ thể theo hợp đồng, theo yêu cầu của pháp luật.
Tính khả thi về tài chính: phân tích tiềm năng sử dụng tài sản để tạo thu nhập, có tính đến giá trị thị trường, sử dụng trong tương lai, chi phí phá dỡ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của tài sản.
Hiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản: tính đến năng suất tối đa, chi phí bảo trì và chi phí bổ sung, cho phép sử dụng tối đa và tốt nhất tài sản.
08- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định.
Thẩm định viên phải chỉ rõ các phương pháp được sử dụng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định. Các phương pháp thẩm định giá được quy định trong tiêu chuẩn số 07 (TDGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá”.
Người giám định phải phân tích rõ sự phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích định giá.
Người giám định phải ghi rõ trong biên bản giám định phương pháp định giá nào được sử dụng làm cơ sở chính, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo để có kết luận chắc chắn về giá trị thẩm định.
09- Lập báo cáo đánh giá và cấp chứng chỉ.
Nội dung biên bản và chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TDGVN 04) “Báo cáo kết quả, biên bản và chứng thư thẩm định giá”.
Nội dung bài viết:
Bình luận