Thủ tục làm sổ đỏ theo quy định của pháp luật - Mới nhất 2024

Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận

Cấp Giấy chứng nhận khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm hai trường hợp chính: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ.

Trường hợp 1: Hộ gia đình, có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ đứng tên mình)

Căn cứ vào Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được chia thành các trường hợp sau:

Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

Hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận và không cần nộp tiền sử dụng đất:

• Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực).

• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…

• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…

Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình hoặc cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế).

• Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

• Không có tranh chấp.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…

• Hộ gia đình hoặc cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân.

• Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.

• Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.

• Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Lưu ý: Khi được cấp Giấy chứng nhận nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo thông báo của cơ quan thuế.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.

Cấp Giấy chứng nhận khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình hoặc cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình hoặc cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi đáp ứng đủ ba điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình hoặc cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và có thể nộp tiền sử dụng đất khi đáp ứng đủ ba điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.

• Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.

• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Ngoài ra, trường hợp sử dụng đất vi phạm như lấn, chiếm có thể được cấp Giấy chứng nhận. Để biết rõ về quy định này hãy xem tại Cấp Giấy chứng nhận cho đất vi phạm.

Quy Trình Làm Sổ Đỏ

Hồ Sơ Xin Cấp Sổ Đỏ Lần Đầu

Khi bạn muốn thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là sổ đỏ) lần đầu, bạn cần chuẩn bị một hồ sơ đầy đủ và theo các hướng dẫn sau đây:

1. Đơn Đăng Ký, Cấp Sổ Đỏ

Đầu tiên, bạn cần điền đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo mẫu được quy định bởi cơ quan chức năng. Đây là bước quan trọng để khởi đầu quy trình cấp sổ đỏ.

2. Giấy Tờ Quy Định

Sau đó, bạn cần chuẩn bị một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Những giấy tờ này thường liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

3. Giấy Tờ Cho Quyền Sở Hữu Nhà Ở Hoặc Công Trình Xây Dựng

Nếu bạn đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng, bạn cần cung cấp sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng. Điều này không áp dụng cho trường hợp đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở hoặc công trình xây dựng trong giấy tờ về quyền sở hữu.

4. Báo Cáo Kết Quả Rà Soát Hiện Trạng Sử Dụng Đất

Trường hợp tổ chức trong nước hoặc cơ sở tôn giáo sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004, bạn cần lập báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo mẫu được quy định. Đây là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của quyền sử dụng đất.

5. Chứng Từ Thực Hiện Nghĩa Vụ Tài Chính

Bổ sung vào hồ sơ của bạn cần có các chứng từ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều này bao gồm giấy tờ về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có).

6. Đối Với Lực Lượng Vũ Trang Nhân Dân

Nếu bạn là một đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng và an ninh, bạn cần có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng hoặc Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình. Đồng thời, bạn cần bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng và an ninh trên địa bàn các quân khu, đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có tên đơn vị đề nghị cấp sổ đỏ.

7. Đăng Ký Quyền Sử Dụng Hạn Chế Đối Với Thửa Đất Liền Kề

Nếu có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, bạn cần kèm theo hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Hồ sơ cũng phải bao gồm sơ đồ thể hiện vị trí và kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Quy trình làm sổ đỏ này yêu cầu bạn tuân thủ đúng các quy định và cung cấp đầy đủ giấy tờ cần thiết để đảm bảo việc cấp sổ đỏ diễn ra một cách suôn sẻ và hợp pháp.

Thủ Tục Làm Sổ Đỏ Lần Đầu

Theo Điều 60 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1085/QĐ-BTNMT, quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:

Thủ Tục Làm Sổ Đỏ Lần Đầu Online

Bước 1: Nộp Hồ Sơ

Căn cứ vào Khoản 2 và Khoản 3 của Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi quy định sau đây), việc nộp hồ sơ có thể được thực hiện theo hai cách sau:

1. Cách 1: Hộ gia đình hoặc cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất, nếu có nhu cầu.

2. Cách 2: Nếu không nộp tại UBND cấp xã, có thể nộp hồ sơ tại các địa điểm sau:

   • Hộ gia đình hoặc cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

   • Nếu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện chưa thành lập, thì có thể nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

   • Đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính, hồ sơ có thể được nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Bước 2: Tiếp Nhận Hồ Sơ

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ, người tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận và viết Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (kèm ngày hẹn trả kết quả).

Bước 3: Đo Đạc, Xác Minh Bản Trích Đo Địa Chính

• Trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).

• Nếu hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng sẽ kiểm tra và xác minh hồ sơ đăng ký, xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 4: Nghĩa Vụ Tài Chính

Trong bước này, người dân cần lưu ý các vấn đề sau:

• Khi nhận được thông báo từ chi cục thuế, hộ gia đình hoặc cá nhân phải đóng các khoản tiền theo thông báo, bao gồm lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, và phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

• Sau khi đã nộp tiền, người nộp cần giữ hóa đơn và chứng từ để xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp đầy đủ các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 5: Trả Kết Quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình hoặc cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thủ Tục Làm Sổ Đỏ Lần Đầu Online

Bước 1: Nộp Hồ Sơ

Ở các tỉnh có Cổng dịch vụ công trực tuyến, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ qua Cổng dịch vụ công của địa phương mình.

Bước 2: Giải Quyết Hồ Sơ

Cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự và thủ tục hành chính về đất đai theo quy định.

Bước 3: Nghĩa Vụ Tài Chính

• Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

• Người sử dụng đất có thể nộp các khoản thuế, phí, lệ phí trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công.

Bước 4: Trả Kết Quả

Kết quả đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu sẽ được trả tại:

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

• Qua dịch vụ bưu chính công ích.

• Địa điểm theo yêu cầu đối với trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất.

Lưu ý: Trường hợp cần kiểm tra, xác minh hoặc có nguyên nhân khác mà không thể trả kết quả đúng quy định về thời gian, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo bằng văn bản, qua Cổng dịch vụ công hoặc tin nhắn SMS và nêu rõ lý do.

(Cho đến thời điểm hiện tại, thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu online chưa được áp dụng tại bất kỳ địa phương nào).*

Thời Gian Giải Quyết

Theo khoản 40 của Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết được quy định như sau:

• Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
• Không quá 40 ngày cho các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, và các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp vi phạm pháp luật, và thời gian trưng cầu giám định.

Chi phí liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận

Tiền sử dụng đất

Không phải tất cả các trường hợp khi được cấp Giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng đất.

Lệ phí trước bạ

Căn cứ vào Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là 0,5%.

Cách xác định lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Dựa theo công thức chung như trên, LuatVietnam xác định số tiền phải nộp theo từng trường hợp như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức hoặc cá nhân do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.