Trong những năm gần đây, thị trường về lĩnh vực bất động sản trở nên đáng chủ ý hơn khi các giao dịch về mua bán đất đai ngày càng phổ biến tại khắp mọi nơi. Bên cạnh đó, việc xảy ra tranh chấp giữa bên mua hoặc bán là điều không thể tránh khỏi; mọi thứ đều xuất phát từ các điều khoản trên hợp đồng mua bán đất. Như vậy, khi soạn thảo hợp đồng mua bán đất các bên phải nắm rõ các hình thức cũng như thủ tục chuyển nhượng đất, các quy định hợp đồng mua bán đất. Bài viết dưới đây, Luật ACC xin cung cấp đến các bạn độc giả quy định hiện hành về hợp đồng mua bán đất mới nhất hiện nay.
Quy định hiện hành về hợp đồng mua bán đất
1. Hợp đồng mua bán đất là gì?
Hợp đồng mua bán đất hay tên gọi khác là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán nhằm xác định giá trị pháp lý trong mỗi giao dịch nhà đất.
2. Điều kiện để mua bán nhà đất có hiệu lực
2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thì còn phải có đáp ứng các điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
2.2. Điều kiện mua bán nhà ở
Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 201 thì điều kiện để mua bán nhà ở, bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giao dịch nhà ở không cần phải có Giấy chứng nhận.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
2.3. Hợp đồng mua bán nhà đất có cần công chứng không?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 203 thì:
- Hiện nay khi chuyển nhượng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
- Trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không cần công chứng
3. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất
Theo Điều 2, 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung 2012, 2014; Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, sửa đổi bổ sung bởi Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định về nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất như sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.
- Người có thu nhập chịu thuế là người có nghĩa vụ nộp thuế.
- Đối chiếu với quy định trên, bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên thỏa thuận về người nộp.
- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
4. Mẫu hợp đồng mua bán đất mới nhất hiện nay
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-------------
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(Số: ................/HĐCNQSDĐ,TSGLĐ)
Hôm nay, ngày ....... tháng ....... năm ....., Tại: ...................................... Chúng tôi gồm có:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN A):
Ông/bà: ............................................Năm sinh: .....................................
CCCD/CMND số: ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp.................
Hộ khẩu: ......................................
Địa chỉ: .........................................
Điện thoại: ....................................
Và
Ông/bà: .................................... Năm sinh: ......................
CCCD/CMND số: .................................Ngày cấp Nơi cấp ....................
Hộ khẩu: ....................................
Địa chỉ: .......................................
Điện thoại: ..................................
Là chủ sở hữu bất động sản: ....................................
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN B):
Ông/bà: .................................... Năm sinh: .........................................
CCCD/CMND số: ................. Ngày cấp....................... Nơi cấp......................
Hộ khẩu: ................................
Địa chỉ: ...................................
Điện thoại: ...............................
Và
Ông/bà: ............................................Năm sinh: ....................
CCCD/CMND số: ................. Ngày cấp.................. Nơi cấp ..................
Hộ khẩu: ................................
Địa chỉ: ...................................
Điện thoại: ..............................
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG
1.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo cụ thể như sau:
- Thửa đất số: ......................................
- Tờ bản đồ số: ....................................
- Địa chỉ thửa đất: ................................
- Diện tích: ......................m2 (Bằng chữ:............................. )
- Hình thức sử dụng: ..................................................
+ Sử dụng riêng: ..................... m2
+ Sử dụng chung: ................... m2
- Mục đích sử dụng: ...................................................
- Thời hạn sử dụng: ....................................................
- Nguồn gốc sử dụng: .................................................
Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ......................
2.2. Tài sản gắn liền với đất là: ..................................
Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: ...........................
ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: .....................đồng.
(Bằng chữ: ....................................... đồng Việt Nam).
2.2. Phương thức thanh toán: .............................................
2.3. Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
ĐIỀU 3: VIỆC ĐĂNG KÝ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ LỆ PHÍ
3.1. Việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên A chịu trách nhiệm thực hiện.
3.2. Lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên A chịu trách nhiệm nộp.
ĐIỀU 4: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
4.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B vào thời điểm ......
4.2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 5: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ
Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên ..................... chịu trách nhiệm nộp.
ĐIỀU 6: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
6.1. Nghĩa vụ của bên A:
a) Chuyển giao đất, tài sản gắn liền với đất cho bên B đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và tài sản gắn liền với đất như đã thoả thuận;
b) Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B.
6.2. Quyền của bên A:
Bên A có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; trường hợp bên B chậm trả tiền thì bên A có quyền:
a) Gia hạn để bên B hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên A, bên B vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại;
b) Bên B phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.
ĐIỀU 7: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
7.1. Nghĩa vụ của bên B:
a) Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên A;
b) Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
d) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
7.2. Quyền của bên B:
a) Yêu cầu bên A giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
b) Yêu cầu bên A giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và tài sản gắn liền với đất như đã thoả thuận;
c) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng;
d) Được sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
ĐIỀU 8: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 9: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
9.1. Bên A cam đoan:
a) Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b) Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
c) Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
- Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
e) Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
9.2. Bên B cam đoan:
a) Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b) Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
c) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
d) Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
ĐIỀU 10: ĐIỀU KHOẢN CHUNG
10.1. Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình được thỏa thuận trong hợp đồng này.
10.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.
10.3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ...... tháng ....... năm ...... đến ngày ...... tháng ..... năm .........
Hợp đồng được lập thành .......... (...........) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.
|
BÊN A (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) |
BÊN B (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) |
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
Hôm nay, ngày ........ tháng .......... năm ........... , tại: ......................
Tôi , Công chứng viên phòng Công chứng số ...... tỉnh (thành phố) ........
CÔNG CHỨNG:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ........... và bên B là .... ; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;
- Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;
- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
- ..........................................................................
- Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho:
+ Bên A ...... bản chính;
+ Bên B ....... bản chính;
Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.
Số ................................, quyển số ................TP/CC-SCC/HĐGD.
|
CÔNG CHỨNG VIÊN (Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên) |
Bài viết trên đây là những thông tin cần thiết về quy định hợp đồng mua bán đất hiện hành mà Luật ACC đã chia sẻ để quý khách tham khảo cũng như nắm bắt được những kiến thức căn bản trong việc chuyển nhượng hay mua bán đất. Trong thời gian tham khảo nếu có những vướng mắc hay thông tin nào cần chia sẻ đừng ngần ngại mà hãy chủ động liên hệ và trao đổi cùng luật sư để được hỗ trợ đưa ra phương án giải quyết cho những vướng mắc pháp lý mà khách hàng đang mắc phải.
Để có thể tìm hiểu kỹ hơn về các vấn đề này, bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua các phương thức liên hệ dưới đây.
Hotline: 19003330
Gmail: [email protected]
Website: accgroup.vn
Nội dung bài viết:
Bình luận