Niên hạn sử dụng công trình xây dựng

Theo quy định tại Điều 123 Luật Nhà ở 2014: “Việc mua bán nhà ở phải được giao kết bằng hợp đồng được công chứng. Các bên có thể thỏa thuận bên bán bán nhà ở hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở này trong một thời hạn nhất định cho bên mua.
Tại Khoản 1, Điều 98, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi quản lý, kinh doanh trên thị trường”.
Về phân hạng, cần căn cứ vào thông tư 31/2016/TT-BXD, theo đó, mỗi tòa nhà chung cư được phân thành 3 hạng A, B, C theo mật độ xây dựng, khả năng tiếp cận. đến các phương tiện giao thông công cộng đô thị. , diện tích hữu dụng bình quân của căn hộ theo số phòng ngủ tối thiểu, v.v.

Việc phân hạng chung cư được cơ quan quản lý công nhận sẽ tránh được các tranh chấp, kiện tụng liên quan đến giá dịch vụ, quản lý chung cư. Trên cơ sở đó, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được áp dụng theo khung giá do UBND tỉnh ban hành. Thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng được phân thành nhà chung cư sở hữu lâu dài và nhà chung cư có thời hạn, theo phân loại công trình, chất lượng công trình đối với từng dự án đầu tư và được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Cũng giống như các bất động sản khác, sau một thời gian dài sử dụng, do những tác động khách quan của thiên nhiên và những tác động chủ quan của người sử dụng, căn hộ chung cư cũng sẽ bị mục nát, xuống cấp. , nếu tiếp tục sử dụng sẽ nguy hiểm đến tính mạng con người. Vì vậy, sau một thời gian sử dụng, chung cư được kiểm định theo cấp công trình.
Thời gian sử dụng tòa nhà

Khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng của nhà chung cư được xác định bởi chất lượng công trình xây dựng và kết luận kiểm định công trình xây dựng, nhà ở, chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. được định vị".
Phương pháp tính thời gian theo cấp công trình xây dựng căn cứ vào Phụ lục Phân loại loại công trình xây dựng để quản lý chất lượng công trình xây dựng ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng Bộ Xây dựng, quy định:

Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;

công trình loại 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;

Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;

Kết cấu cấp 1 và kết cấu đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Khi công trình hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình này để hỗ trợ.
Việc tổ chức kiểm định còn được thực hiện trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và không bảo đảm an toàn cho người sử dụng (khoản 2 mục 99 Luật Nhà ở 2014).
Quy định về thời hạn sử dụng căn hộ theo cấp công trình như trên phần nào tạo thêm cơ hội cho chính sách đầu tư của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản, đồng thời cũng khuyến khích họ mạnh dạn trong việc đầu tư nguồn vốn để xây dựng kết cấu đạt chất lượng, đúng tiêu chuẩn. từ đó mang lại cuộc sống an toàn và bền vững cho các hộ gia đình.
Hết thời hạn sử dụng tòa nhà

Tại điểm a, khoản 2, mục 99, Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà chung cư vẫn đảm bảo chất lượng, an toàn cho người sử dụng thì chủ nhà được tiếp tục sử dụng trong thời hạn ghi trong văn bản kết luận kiểm định. Trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng chưa phá dỡ nhưng nằm trong khu vực được cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu vực nhà ở bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có kết luận kiểm định chất lượng, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo cho chủ sở hữu biết. nhà bằng văn bản. Nội dung thông báo được thông báo công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu tòa nhà chịu trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà ở mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại Điều 3 Mục 99 của Luật Nhà ở 2014. hết thời hạn sử dụng.
Cũng theo quy định tại Điều 3 của bộ luật này, nếu diện tích đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.
Trường hợp diện tích khu đất xây dựng nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và thực hiện các công trình khác theo quy hoạch đã được phê duyệt. . Quyền của người được sở hữu nhà chung cư

Nghị định 99/2015/NĐ-CP (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) quy định các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được tái định cư.
Chế độ tái định cư bằng nhà ở được thực hiện bằng hợp đồng thuê, cho thuê mua, bán nhà ở được ký kết giữa người được bố trí tái định cư và đơn vị được giao tái định cư nếu là nhà ở có chữ ký của Nhà nước. ký kết với chủ đầu tư dự án nếu do công ty kinh doanh bất động sản thực hiện.
Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu di chuyển đến đó thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương được bố trí nhà ở, đất ở để di chuyển chỗ ở theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014. được xây dựng ngôi nhà mới với diện tích ít nhất bằng hoặc lớn hơn diện tích ngôi nhà cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải bố trí chỗ ở tạm hoặc trả tiền để người tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. . Trong trường hợp công ty bất động sản và chủ sở hữu đồng ý đầu tư vào việc cải tạo và xây dựng lại tòa nhà, việc sắp xếp chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo và xây dựng lại cũng như thanh toán chênh lệch được thực hiện trong theo thỏa thuận giữa các bên.
Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại công trình và có sự chênh lệch về giá trị giữa nhà cũ và nhà mới thì việc thanh toán phần chênh lệch sẽ được thực hiện theo phương án tái định cư đã được chính phủ phê duyệt. .
Nhờ đó, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ được đảm bảo tốt hơn. Như vậy, các hộ gia đình, cá nhân sẽ yên tâm hơn khi lựa chọn chung cư làm nơi an cư lạc nghiệp.