Đối với tâm lý của Việt Nam nói chung, việc đứng tên trên một mảnh đất, một căn nhà là ước mơ suốt đời của họ. Do đó, việc tiến hành mua bán, chuyển nhương quyền sử dụng đất thường khiến họ “mất ngủ triền miên” bởi những khó khăn gặp phải trong quá trình thực hiện. Thấu hiểu được tâm lý này, ACC đã viết bài viết này nhằm mang đến cho bài cái nhìn toàn cảnh và đầy đủ nhất về vấn đề này, đánh tan đi những trăn trở mỗi độc giả về quy trình mua bán bất động sản lằng nhằng, rắc rối.
1. Bất động sản
Theo quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm những loại hình sau đây:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn thường được gọi với cái tên dân gian là “mua bán nhà đất”. Đó là việc chủ sở hữu bất động sản thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho cá nhân/tổ chức khác theo đúng mong muốn vfa thỏa thuận của các Bên liên quan.
2. Quy trình mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Quy trình mua bán, chuyển nhượng nhà đất bao gồm những giai đoạn sau:
Giai đoạn 1: thỏa thuận, thống nhất giá chuyển nhượng
Giai đoạn này được xem như một trong những gia đoạn kéo ra dài và tiêu tốn rất nhiều thời gian của các Bên. Xuất phát từ nhu cầu thuận mua vừa bán và giá trị chuyển nhượng lớn nên các Bên thường cẩ thận và kỹ lượng trong việc tìm hiểu, lựa chọn được một mảnh đất, ngôi nhà, không những có giá tốt còn hài hóa về các yếu tố như hướng nhà, địa thế nhà, mối quan hệ chủ nhà với hàng xóm láng giềng,.. Sauk hi các Bên đã lựa chọn được ngôi nhà thích hợp và thống nhất về mặt giá cả sẽ chuyển qua giai đoạn 2.
Giai đoạn 2: Ký hợp đồng đặt cọc
Phát luật không yêu cầu bắt buộc về việc đặt cọc Hợp đồng, tuy nhiên ACC khuyên bạn nên tiến hành giai đoạn này. Đặt cọc là bước giúp đảm bảo tính ràng buộc Chủ ở hữu nhà thực hiện việc chuyển nhượng tránh việc đơn phương chấm thỏa thuân ban đầu khi có khách hàng khác trả giá cao hơn và cũng đảm bảo Bên mua về việc tiếp tục thực hiện thỏa thuận (nếu không sẽ mất cọc). Việc ký Hợp đồng đặt cọc nên được Công chứng để đảm bảo tính Hợp pháp của Hợp đồng đặt cọc hoặc có nhân chứng (nhân chứng phải không có mối quan hệ nhân thân với 1 trong các Bên)
Giai đoạn 3: Bên mua, bên bán chuẩn bị đầy đủ Hồ sơ, giấy tờ để đi Công chứng
Thành phần thủ tịch Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Sổ đỏ hay còn gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy xác nhận chủ quyền (đối với nhà đất đem bán đã được cấp Sổ đỏ).
- Giấy tờ tùy thân như CMND, căn cước công dân, Sổ hộ khẩu, Giấy Đăng ký kết hôn của cả hai vợ chồng bên bán (Trường hợp bên bán đang độc thân phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
- Giấy tờ tùy thân như CMND, căn cước công dân, Sổ hộ khẩu, Đăng ký kết hôn của cả hai vợ chồng bên mua (Trường hợp bên mua đang độc thân phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
Note: Việc yêu cầu có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân như Giấy đăng ký kết hôn, hay giấy xác nhận tình trạng độc thân để nhằm xác định chủ sở hữu của mảnh đất, căn nhà. Trong trường hợp Bên Bán đã kết hôn, mảnh đất, căn nhà thuộc đồng sở hữu của 2 vợ chồng. Việc thực hiện phải được sự đồng ý của cả hai để tránh việc Hợp đồng vô hiệu do chủ thể không đủ/vượt quá thẩm quyền xác lập Hợp đồng dẫn đến Hợp đồng vô hiệu (trừ trường hợp đó là tài sản riêng trước hôn nhân).
Giai đoạn 4: Giai đoạn Công chứng Hợp đồng
- Đây là giai đoạn quan trọng để xác định tính Hợp pháp của Hợp đồng. Bởi lẽ, Pháp luật quy định về việc công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
- Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (trong trường hợp này không bắt buộc mà theo yêu cầu của các bên).
Thủ tục Công chứng Hợp đồng như sau:
- Bước 1: Hai bên mua bán lựa chọn Văn phòng Công chứng để làm thủ tục Công chứng.
- Bước 2: Bên mua, bên bán xuất trình toàn bộ Hồ sơ giấy tờ (BẢN GỐC) theo thứ tự thành phần Hồ sơ nêu trên cho Cơ quan Công chứng.
- Bước 3: Văn phòng Công chứng kiểm tra Hồ sơ và Soạn thảo Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
- Bước 4: Người mua, người bán đọc và ký Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng do Văn phòng Công chứng soạn.
- Bước 5: Văn phòng Công chứng đối chiếu, kiểm tra chữ ký, Vân tay của người ký hợp đồng.
- Bước 6: Công chứng viên ký và đóng dấu vào Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng Nhà đất.
Note: Sau khi thực hiện đủ 6 Bước trên là xong giai đoạn Công chứng hợp đồng. Việc giao nhận tiền giữa người mua và người bán cần phải được thỏa thuận và thống nhất trước đó.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Điều khoản này, pháp luật cho phép các Bên lựa chọn giữa việc Công chứng và chứng thực Hợp đồng, tuy nhiên, vì sao ACC khuyên bạn nên lựa chọn việc Công chứng?
Hãy xem qua về Bản so sánh tính pháp lý của Công chứng và chứng thực Hợp đồng dưới đây có được câu trả lời thỏa mãn nhất cho bạn.
| Tiêu chí | Công chứng Hợp đồng | Chứng thực Hợp đồng |
|
Nội dung |
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản. | Căn cứ khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì UBND cấp xã chứng thực về:
- Thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng; - Năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng. |
|
Giá trị pháp lý |
- Hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng có thỏa thuận khác.
- Hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. |
- Hợp đồng được chứng thực theo quy định của Nghị định 23/2015/NĐ-CP có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng (không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dung, trừ thời gian, địa điểm hợp đồng chuyển nhượng). |
Nhận xét về ưu, nhược điểm của công chứng và chứng thực:Công chứng:
Chứng thực:
Tuy nhiên, điểm hạn chế của hợp đồng được chứng thực là khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng không có giá trị chứng cứ chứng minh về tình tiết, sự kiện trong hợp đồng mà chỉ chứng minh về thời gian, địa điểm…khi khởi kiện tại Tòa án nguyên đơn có nghĩa vụ chứng minh tình tiết, sự kiện trong hợp đồng. |
||
Giai đoạn 5: Bên phía người mua thực hiện thủ tục kê khai, đăng ký Sang tên Sổ đỏ
Sau khi Công chứng viên Công chứng xong, Bên mua đi làm thủ tục Sang tên sổ đỏ (Sang tên Giấy chứng nhận Quyền SDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thành phần Hồ sơ Sang tên Sổ đỏ bao gồm (14 loại giấy tờ)
- Sổ đỏ bản gốc (Khi sang tên bắt buộc phải nộp lại bản gốc Sổ đỏ).
- Nộp thêm 02 bản Sổ đỏ có Sao y công chứng.
- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã công chứng (02 bản gốc).
- CMND hoặc Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu của từng người bên mua, bên bán (Mỗi người 02 bản sao y có công chứng).
- Sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán (02 bản Hộ khẩu có sao y công chứng của cả hai bên).
- Đăng ký kết hôn của bên mua (02 bản sao y có công chứng chứng thực).
- Đăng ký kết hôn của bên bán (02 bản sao y có công chứng chứng thực).
- Biên lai đóng thuế đất phi nông nghiệp hoặc Giấy xác nhận đã đóng thuế đất phi nông nghiệp đối với nhà đất đang mua bán (Một số Quận, huyện ở Hà Nội yêu cầu bắt buộc phải có giấy này nhưng một số Quận, huyện thì không bắt buộc).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 02 bản.
- Tờ khai lệ phí trước bạ 02 bản.
- Đơn đăng ký biến động.
- Sơ đồ vị trí thửa đất.
- Tờ khai xin Cấp đổi phôi Sổ đỏ mới.
- Bìa Hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Quy trình sang tên Sổ đỏ sẽ được thực hiện như sau
- Bước 1: Bên phía người mua và người bán tập hợp và kê khai đầy đủ toàn bộ 14 loại Giấy tờ nêu trên.
- Bước 2: Người mua tiến hành Nộp Hồ sơ tại bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai cấp Quận (Huyện).
- Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra Hồ sơ, tiếp nhận và xuất phiếu hẹn đi nộp thuế và thời gian trả kết quả Sổ đỏ mới.
- Bước 4: Theo thời gian trong phiếu hẹn, người mua và người bán đến Chi cục thuế của Quận, Huyện đó đóng thuế vào ngân sách nhà nước.
- Bước 5: Người mua quay lại Văn phòng đăng ký đất đai nhận Kết quả Sổ đỏ mới đứng tên mình.
Ngoài ra, Các lưu ý không thể bỏ qua khi tiến hành kiểm tra, xác thực giấy tờ của Bên chuyển nhượng như: Bìa có bị giả không? Đất chuyển nhượng có thuộc vào diện đât quy hoạch và có nguy cơ bị thu hồi không? Đất có xin được giấy phép xây dựng không?…. Sẽ được ACC gửi đến bạn trong những bài viết tiếp theo. Hãy thường xuyên truy cập trang website chính thức của ACC để có được nhiều thông tin hữu ích hơn nữa nhé!
Nếu có bất kỳ khó khăn, vướng mắc liên quan đến Quy trình mua bán bất động sản để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất. Các kênh thông tin có thể liên hệ với ACC tại:
Thông qua hình thức Trực tuyến
- Hotline 090.992.8884
- ĐT Tổng đài 1800.0006
- ĐT Văn Phòng 028.77700888
- Kết nối Zalo 090.992.8884
- Mail: [email protected]
Địa chỉ trụ sở:
- Trụ Sở Chính: ACC Building, Lầu 3,
520-526 Cách Mạng Tháng 8, Phường 11, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh - Địa chỉ 2: 250 Trần Hưng Đạo, Đông Hoà, Dĩ An, Bình Dương
- Địa chỉ 3: 27 Mậu Thân, Xuân Khánh, Ninh Kiều, TP. Cần Thơ
- Địa chỉ 4: 01 Nguyễn Dữ, Hải Châu, Thành Phố Đà Nẵng.
Nội dung bài viết:
Bình luận