Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật ACC xin gửi tới quý khách hàng thông tin về Những bất cập, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2013. Mời khách hàng cùng theo dõi.

1. Luật Đất đai năm 2013 với các Luật, Nghị định khác còn có điểm mâu thuẫn

- Về đấu giá tài sản công

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017: “Tài sản công là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, bao gồm: tài sản công phục vụ hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ công, bảo đảm quốc phòng, an ninh tại cơ quan, tổ chức, đơn vị; tài sản kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân; tài sản công tại doanh nghiệp; tiền thuộc ngân sách nhà nước, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, dự trữ ngoại hối nhà nước; đất đai và các loại tài nguyên khác”. Như vậy, đất đai được xác định là tài sản công, theo quy định tại Điều 43 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, việc bán tài sản công buộc phải qua hình thức đấu giá. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 118 của Luật Đất đai năm 2013 lại có quy định về những trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có trường hợp đất được giao làm “đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền”. Trên thực tế, do cơ chế quản lý đất đai trước đây, các cơ quan, tổ chức nhà nước thường xây nhà công vụ cho cán bộ, công chức, viên chức, nên khi sắp xếp và chuyển diện tích đất ở này về cho chính quyền địa phương quản lý đã rất lúng túng giữa việc áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017. Đây là một trong những khoảng chênh lệch pháp lý dễ bị lợi dụng để biến của công thành của tư, làm thất thoát tài sản Nhà nước, khó xử lý trách nhiệm được.

- Về giao đất đối với các dự án

Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện”. Như vậy, dự án có trong danh mục mới được thu hồi đất, giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với những dự án phát sinh trong năm nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất, theo khoản 10 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo. Điều này làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ đầu tư, cũng như làm chậm tiến độ thực hiện dự án.

- Về chuyển đổi mục đích sử dụng rừng đặc dụng

Chưa có sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Lâm nghiệp về thẩm quyền của Hội đồng nhân dân. Điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa; dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”; trong khi đó, khoản 2 Điều 20 Luật Lâm nghiệp 2017 quy định: “Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng đặc dụng dưới 50 ha; rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 20 ha đến dưới 50 ha; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 20 ha đến dưới 500 ha; rừng sản xuất từ 50 ha đến dưới 1.000 ha”. Luật Lâm nghiệp không quy định thẩm quyền của Hội đồng nhân dân trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng rừng đặc dụng. Điều này gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền khi thực hiện nhiệm vụ, chức năng quản lý, cũng như ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng và chuyển mục đích sử dụng rừng đặc dụng là 2 khái niệm dẫn đến sự không rõ ràng giữa 2 luật, nên việc vận dụng vào thực tiễn ở mỗi địa phương không thống nhất.

2. Nội dung Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn còn khó áp dụng trong thực tiễn

- Về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này”. Đối chiếu với khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp cho mỗi hộ gia đình như sau: đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không quá 3 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long, không quá 2 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác; đất trồng cây lâu năm không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng, không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi; đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất không quá 30 ha đối với mỗi loại đất. Với hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định thì quá thấp, dẫn đến hạn chế trong tích tụ ruộng đất. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn là rào cản chính trong xác lập khả năng tiếp nhận nguồn đầu tư lớn, ứng dụng khoa học và công nghệ có chiều sâu của nông dân vào phát triển kinh tế sản xuất hàng hóa nông nghiệp với quy mô lớn phù hợp với xu thế cánh đồng mẫu lớn, vùng chuyên canh.

Bên cạnh đó, việc xác định hạn mức nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố rất khó thực hiện và mất rất nhiều thời gian. Bởi cơ quan đăng ký đất đai giữa các tỉnh, thành phố trong cả nước chưa có kết nối liên thông điện tử nên không thể xác định được hạn mức nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận. Để thực hiện cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có văn bản xác nhận hạn mức gửi đến các cơ quan quản lý đất đai trên cả nước thông qua bưu điện gây mất thời gian cho người dân và cơ quan quản lý.

- Về đối tượng chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa

Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Tuy nhiên, thực tiễn tại địa phương về nguồn gốc đất chủ yếu là do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, phong tục tập quán sản xuất nông nghiệp gắn liền với nhà ở, dân cư bố trí theo tuyến, trục giao thông thủy lợi, nên người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp hay không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp đều sinh sống trong cùng một khu vực. Mặt khác, những đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước và cán bộ hưu trí khi tham gia sản xuất nông nghiệp thì đạt hiệu quả cao hơn do có khả năng áp dụng những tiến bộ của khoa học và công nghệ trong sản xuất, nên hiệu quả kinh tế trong cùng một diện tích lại cao hơn. Việc áp dụng quy định nêu trên đã làm hạn chế quyền sử dụng đất trồng lúa, không phát huy hết hiệu quả nguồn lực đất đai trong sản xuất kinh tế nông nghiệp.

- Về thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 91, điểm a khoản 1 Điều 93 và khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng, đối với điều kiện cấp phép các công trình xây dựng trong đô thị, nhà riêng lẻ và cấp phép xây dựng có thời hạn thì phải “Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt” nên thực tế tại các địa phương không thể tiến hành cấp giấy phép xây dựng.

- Về trường hợp cá nhân, hộ gia đình mất Giấy chứng nhận

Việc quy định về thời gian niêm yết thông báo tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình mất Giấy chứng nhận chưa thống nhất. Theo khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định là 30 ngày so với điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT - BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định là 15 ngày. Sự không thống nhất trong quy định về thời gian niêm yết thông báo gây lúng túng cho địa phương khi thực hiện. Bởi lẽ theo quy định, Nghị định số 43/2014/NĐ - CP có hiệu lực pháp lý cao hơn Thông tư số 14/2014/TT - BTNMT nên phải niêm yết trong 30 ngày, còn niêm yết theo quy định của Thông tư là 15 ngày sẽ rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, đảm bảo quyền lợi chính đáng hơn cho cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu.

- Về nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất của Trung tâm Phát triển quỹ đất

Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT – BTNMT – BNV - BTC ngày 04/4/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ trưởng Bộ Nội vụ và Bộ trưởng Bộ Tài chính về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có quy định chức năng: “Thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể nào về nguồn vốn thực hiện, cơ chế thực hiện. Do đó, chưa đủ cơ sở để thực hiện chức năng này.

 - Về lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Theo Điều 172 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” và “trả tiền thuê đất hằng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Tuy nhiên, do Luật không quy định cụ thể được lựa chọn hình thức thuê này là khi nào, được lựa chọn 1 lần hay nhiều lần, dẫn đến việc các chủ đầu tư liên tục thay đổi hình thức thuê. Đối với trường hợp chuyển từ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang hình thức trả tiền thuê đất hằng năm chưa có quy định cụ thể.

- Về định giá đất cụ thể

Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất như sau: “các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất”. Quy định này chung chung, khó áp dụng ảnh hưởng đến việc xác định giá đất thiếu tính khách quan.

Bên cạnh đó, các phương pháp xác định giá đất được quy định trong Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30/6/2014 có nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế như: một thửa đất, trong cùng một thởi điểm không gian, thì có một mức giá. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 18 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể”. Việc thu các loại thuế (thu nhập cá nhân, trước bạ, lệ phí địa chính) lại phụ thuộc vào giá giao dịch, không được thấp hơn giá đất trong bảng giá. Do đó, khi thu thập thông tin giao dịch trên thị trường (chủ yếu là căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng) không chính xác vì giá thể hiện trong hợp đồng rất thấp không phải là giá thực tế giao dịch mục đích để giảm tiền nộp thuế.

Điều 113 Luật Đất đai quy định về Chính phủ điều chỉnh khung giá đất trong trường hợp: “Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Để xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó thực hiện và không có tính chính xác cao, phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và yếu tố chủ quan của người làm công tác định giá đất.

3. Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định, nhưng thực tiễn có phát sinh

- Về hoán đổi đất khi Nhà nước thu hồi

Luật Đất đai 2013 chưa có quy định về hoán đổi đất nông nghiệp, đất ở chưa có cơ sở hạ tầng với đất ở có cơ sở hạ tầng mà chỉ quy định thu hồi và bồi thường theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2013. Người bị thu hồi đất chỉ có một phương án đó là nhận tiền thay vì có thể lựa chọn nhiều phương án. Tuy nhiên, thực tiễn công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án hoặc xây dựng khu đô thị theo đúng quy định này đã gặp nhiều khó khăn. Nếu việc hoán đổi được quy định, người sử dụng đất có thể lựa chọn phương án khác thay vì chỉ nhận tiền và sẽ tạo được sự đồng thuận cao của người bị thu hồi đất, đảm bảo sự hài hòa lợi ích và quyền lợi giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi. Đồng thời, giúp công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện nhanh chóng, đảm bảo tiến độ dự án.

- Về gia hạn sử dụng đất

Đối với cá nhân, hộ gia đình khi hết hạn sử dụng đất nông nghiệp thì được xin gia hạn căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai và Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ quy định nội dung, trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất, xác nhận tiếp tục sử dụng. Thực tế, có một số trường hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đất nông nghiệp, được cấp Giấy chứng nhận và đã hết thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định nào cho phép gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp cho cộng đồng dân cư.

4. Giới thiệu dịch vụ pháp lý của Công ty Luật ACC

Đến với ACC chúng tôi, Quý khách sẽ được cung cấp những dịch vụ tư vấn tốt nhất với đội ngũ Luật sư dày dặn kinh nghiệm cùng với chuyên viên pháp lý luôn có mặt trên 63 tỉnh/thành phố đã và đang thực hiện dịch vụ tư vấn pháp lý.

>>>Tại ACC cũng cung cấp Công văn 1379/BHXH-BT, mời bạn đọc tham khảo!!

Trên đây là toàn bộ thông tin tư vấn của Công ty Luật ACC liên quan đến dịch vụ xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm tại Thành phố Nha Trang. Còn bất cứ thắc mắc gì quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua tổng đài tư vấn hoặc gửi thư về các thông tin dưới đây. Chúng tôi hy vọng nhận được nhiều ý kiến đóng góp của quý khách hàng trên cả nước để chúng tôi ngày một chuyên nghiệp hơn:

Hotline: 1900.3330

Zalo: 0846967979

Gmail: [email protected]

Website: accgroup.vn