Giao dịch, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro rất lớn vì những trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý phức tạp. Nhà đất chưa có sổ đỏ gồm 02 trường hợp: Thứ nhất, nhà đất dự án hình thành trong tương lai; Thứ hai, là nhà đất lẻ. Vậy trình tự, thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được thực hiện như thế nào?
1. Sổ đỏ, sổ hồng là gì?
- “Sổ đỏ” hay “sổ hồng” là thuật ngữ mà nhiều người sử dụng để thay thế “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Và trên thực tế, pháp luật hiện hành chỉ quy định về thuật ngữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan tới đất đai và có quyền quyết định tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp,…
2. Nhà đất chưa có sổ đỏ là gì?
Nhà đất chưa có sổ đỏ là nhà đất chưa được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoặc thuộc trường hợp nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ.
3. Trình tự, thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất)?
- Trên thực tế, tồn tại không ít những nhà đất không có sổ đỏ, kéo theo đó là sự phát sinh những tranh chấp của loại nhà đất này, nên việc tìm hiểu quy định về trình tự, thủ tục về giao dịch, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là cần thiếc để giúp quá trình mua bán diễn ra an toàn, nhanh chóng và tránh những rủi ro nhất định.
- Pháp luật quy định như thế nào về điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ?
- Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện đất được chuyển nhượng bao gồm:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
- Theo quy định này, thì người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận sẽ không được chuyển nhượng, mua bán trừ một số trường hợp như:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Người sử dụng đất sẽ được chuyển đổi sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận;
- Trường hợp nếu tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
- Tuy nhiên, quy định về giao dịch nhà đất hiện nay là phải đăng ký giao dịch đảm bảo và bắt buộc phải thông qua hình thức công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thì tiềm ẩn rất nhiều rủ ro, nguy cơ cao xảy ra những tranh chấp, dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng.
- Mặt khác, căn cứ vào các quy định như Khoản 1 Điều 40, Điều 41 và Điều 42 Luật công chứng 2014 thì Công chứng viên sẽ không tiến hành công chứng vì hồ sơ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đầy đủ. Cụ thể, Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định về hồ sơ yêu cầu công chứng phải bao gồm đầy đủ các loại giấy tờ dưới đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Do đó, việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ không được tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại phòng công chứng; việc mua bán nhà đất không qua công chứng sẽ dẫn đến giao dịch vô hiệu.
4. Vậy có cách nào khác để thực hiện mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ một cách hợp pháp và tuân thủ những trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định hay không?
- Trên thực tế, tồn tại 02 trường hợp dẫn đến nhà đất chưa có sổ đỏ:
- Trường hợp thứ nhất: Nhà đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, do vi phạm những quy định của luật đất đai, hoặc không đầy đủ hồ sơ hợp thức hóa theo quy định của pháp luật (Hợp thức hóa: là thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất).
- Trường hợp thứ hai, nhà đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên người sở hữu quyền sở hữu nhà đất chưa tiến hành hợp thức hóa.
- Do đó, đối với trường hợp thứ hai thì có thể giao dịch, mua bán nhà đất một cách hợp pháp, tuy nhiên phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trước khi thực hiện mua bán.
- Về cơ bản thì trình tự, thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ đỏ được diễn ra như sau:
- Bước 1: Hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc;
- Bước 2: Đến văn phòng công chứng tại địa phương có nhà đất giao dịch để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Bước 3: Nộp một số loại thuế: như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, …
- Bước 4: Đến ủy ban nhân dân hoặc văn phòng đăng ký đất đai cập nhật sang tên.
Nội dung bài viết:
Phản hồi (1)