Nhà ở là tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với cuộc sống của mỗi cá nhân, gia đình và của toàn xã hội. Với nhu cầu thực tế của con người, khi xã hội ngày càng phát triển, nhà chung cư là giải pháp hiệu quả để giảm áp lực về nhà ở cho người dân, được nhiều cá nhân lựa chọn. Tuy nhiên, cùng với nhu cầu này là những tranh chấp phát sinh theo vấn đề mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư. Vậy pháp luật quy định vấn đề này như thế nào? Bài viết sau đây của Luật ACC sẽ trình bày nội dung luật sư tư vấn chung cư rõ ràng và chi tiết.

1.  Luật sư tư vấn chung cư về những điều cần biết

1.1.          Khái niệm căn hộ chung cư

Căn cứ vào các quy định của pháp luật, luật sư tư vấn chung cư xin đưa ra khái niệm căn hộ chung cư như sau: Căn hộ chung cư là bộ phận cấu thành và là cấu thành cơ bản của nhà chung cư, thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Theo quy định của pháp luật, nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, có cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và để kinh doanh.

1.2.          Phân loại căn hộ chung cư

Tùy theo từng tiêu chí khác nhau mà có thể phân loại chung cư khác nhau. Chẳng hạn, căn cứ vào sự tồn tại của chung cư, thì chung cư được chia ra làm hai loại: Căn hộ chung cư đã hoàn thiện và căn hộ chung cư dự án; căn cứ vào giá trị sử dụng của căn hộ chung cư có thể chia làm hai loại: căn hộ chung cư dùng để ở và căn hộ chung cư dùng để kinh doanh.

2.  Luật sư tư vấn chung cư về quy định trách nhiệm của chủ đầu tư khi bán căn hộ chung cư

Trách nhiệm của chủ đầu tư khi bán căn hộ chung cư bao gồm:

-  Trách nhiệm cung cấp thông tin về căn hộ chung cư trước khi giao dịch.

-  Trách nhiệm soạn thảo và đăng ký hợp đồng mẫu của chủ đầu tư. Bởi đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một tài sản có giá trị lớn nên pháp luật quy định phải là hợp đồng theo mẫu, được đăng ký với cơ quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng. Pháp luật quy định hợp đồng mẫu bao gồm đối tượng, chủ thể, hình thức, nội dung hợp đồng.

3.  Luật sư tư vấn chung cư về chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực mua bán chung cư

Tùy theo tính chất và mức độ của hành vi vi phạm mà cá nhân, tổ chức vi phạm trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư có thể bị xử phạt hành chính, xử lý dân sự hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp pháp nhân vi phạm pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (người mua chung cứ) thì tùy theo tính chất mà bị xử phạt vi phạm hành chính, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo luật định. Cụ thể:

-  Xử phạt vi phạm hành chính: Các hành vi vi phạm và chế tài mà luật sư tư vấn chung cư muốn trình bày được quy định rất chi tiết tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP và được bổ sung, sửa đổi một số điều tại Nghị định số 21/2020/NĐ-CP. Trong đó, được chia thành hai nhóm chính như sau: nhóm các vi phạm trong hoạt động đầu tư xây dựng và nhóm các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở,…

-  Chịu trách nhiệm về dân sự: Về bản chất, quan hệ mua bán chung cư là một giao dịch dân sự. Khoản 3 Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại. Bên cạnh đó, Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định một trong những quyền của bên mua nhà chung cư là: Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết trong hợp đồng. Do vậy, nếu các bên đã có thỏa thuận trong hợp đồng và thỏa thuận có hiệu lực pháp luật thì khi bên bán hay bên mua vi phạm, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm chịu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.

-  Chịu trách nhiệm về hình sự: Nếu hành vi của chủ đầu tư đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự với một số tội có thể bị truy cứu như sau: Tội lừa dối khách hàng, tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, tội vi phạm quy định về đầu tư công trình xây dựng và gây hậu quả nghiêm trọng; tội vi phạm các quy định về quản lý nhà ở,…

4.  Luật sư tư vấn chung cư về việc giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư

Tranh chấp phát sinh giữa người tiêu dùng và tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ là một điều tất yếu, không thể tránh khỏi. Khi chủ đầu tư và người mua chung cư phát sinh tranh chấp thì có thể lựa chọn một trong các cách giải quyết như: thương lượng, hòa giải, tòa án, trọng tài. Trong trường hợp các bên lựa chọn phương thức thương lượng, hòa giải nhưng vẫn không đi đến được tiếng nói chung thì có thể thực hiện khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền hoặc yêu cầu Trọng tài giải quyết.

5.  Luật sư tư vấn chung cư về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

5.1.          Chủ thể giao kết hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng mua bán chung cư là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chưng cư. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chưng cư bao gồm:

-  Bên bán căn hộ chung cư: thường là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư. Để trở thành chủ đầu tư dự án chung cư thì nhà đầu tư phải được công nhận là chủ đầu tư và dự án căn hộ chung cư đưuọc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, nhà đầu tư phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản với vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng.

-  Bên mua căn hộ chung cư: Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì bên mua căn hộ chung cư có thể là cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài, bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội (người thuộc diện người có công với cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan, đoàn thể Nhà nước, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, người làm công tác cơ yếu; công nhân,  người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc trong các khu công nghiệp; người thu nhập thấp, người theo tiêu chuẩn nghèo, hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư nhưng chưa được bố trí chỗ ở với những điều kiện nhất định).

5.2.          Nội dung của hợp đồng

Luật sư tư vấn chung cư, cụ thể là nội dung của hộp đồng mua bán chung cư gồm: Tên, địa chỉ bên bán và bên mua; các thông tin về căn hộ chung cư, giá mua bán căn hộ chung cư, phương thức và thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên,… Điều này được quy định cụ thể tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014.

5.3.          Giá mua bán căn hộ chung cư

Giá mua bán căn hộ chung cư được các bên tự thỏa thuận. Trên thực tế, giá mua bán căn hộ chung cư được chủ đầu tư đưa ra và bên mua có thể thỏa thuận với chủ đầu tư để có giá bán căn hộ chung cư tốt nhất. Giá bán chung cư dạng nhà ở xã hội được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm thẩm định giá trên địa bàn mình quản lý.

5.4.          Hình thức của hợp đồng

Luật sư tư vấn chung cư về hình thức hợp đồng mua bán chung cư được thể hiện dưới một hình thức duy nhất là bằng văn bản. Ngoài ra, hợp đồng mua bán chung cư cần phải được công chứng, chứng thực vì tính chất đặc thù của loại tài sản này là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.

6.  Luật sư tư vấn chung cư giải đáp một số câu hỏi thường gặp

Câu 1: Luật sư tư vấn chung cư về thời hạn bảo hành nhà chung cư?

Trả lời: Thời hạn bảo hành nhà chung cư được pháp luật quy định cụ thể và rõ ràng là 60 tháng.

Câu 2: Luật sư tư vấn chung cư về thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư?

Trả lời: Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư được xác định khi:

-    Hai bên thỏa thuận;

-    Bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền cho bên bán;

-    Thời điểm bên bán giao nhà.

Câu 3: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền mua chung cư ở Việt Nam không?

Trả lời: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền mua chung cư ở Việt Nam với điều kiện chỉ cần có năng lực hành vi dân sự và được nhập cảnh vào Việt Nam hợp pháp. Pháp luật không hạn chế về số lượng căn hộ chung cư mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu.

Câu 4: Thời hạn giao căn hộ chung cư được pháp luật quy định như thế nào?

Trả lời: Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản không có quy định cụ thể và chi tiết về thời gian giao căn hộ chung cư, tuy nhiên, luật quy định về quyền của bên mua thì bên bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, về thời hạn giao căn hộ chung cư là do các bên thỏa thuận và đã được ghi nhận trong hợp đồng. Trong trường hợp bên giao căn hộ chung cư chậm do lỗi của bên bán thì bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Quý khách hàng cần tư vấn các vấn đề về chung cư cụ thể và chi tiết hơn, hãy liên hệ với Luật ACC để nhận dịch vụ luật sư tư vấn chung cư tốt nhất qua:

Tư vấn pháp lý: 1900.3330

Zalo: 084.696.7979

Mail: [email protected]