Quy định pháp luật đất đai về đồng sở hữu?

Quy định của pháp luật đất đai về đồng sở hữu

Trong hoạt động giao dịch về đất đai, xuất hiện các trường hợp bên mua chỉ nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất của bên bán hoặc bên bán không muốn chuyển nhượng toàn bộ thửa đất vì những lý do khác nhau. Trường hợp, một phần quyền sử dụng đất không đảm bảo đầy đủ các điều kiện để chủ sở hữu có thể tách thành một thửa riêng thì bên mua và bên bán sẽ được ghi nhận tư cách là những người đồng sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất. Vậy những quy định về luật đất đai đồng sở hữu như thế nào? Bài viết dưới đây, ACC sẽ cung cấp thông tin giúp bạn giải đáp thắc mắc trên.

1. Thế nào là đồng sở hữu?

Đồng sở hữu được hiểu là có nhiều người cùng chung quyền sở hữu. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền có sử dụng đất đai. Theo quy định của luật đất đai đồng sở hữu, người sử dụng đất có quyền đồng sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”. Như vậy, có thể hiểu đồng sở hữu quyền sử dụng đất là việc nhiều người cùng làm chủ một thửa đất. Những người cùng chung quyền sử dụng đất có thể là: Vợ - Chồng; Bố mẹ cùng con cái; Anh em trong gia đình; Anh chị em họ hàng thân thiết; Người quen biết không chung huyết thống;

2. Các loại sử hữu chung

Khoản 2 Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.” Theo đó, quyền đồng sử dụng đất được xác định có thể là sử dụng chung theo phần hoặc sử dụng chung hợp nhất:

• Quyền đồng sử dụng đất theo phần: có thể xác định được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất.
• Quyền sử dụng đất chung hợp nhất: không xác được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất, những người cùng sử dụng đất này có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với quyền đồng sử dụng đất.

3. Quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng đất đồng sở hữu

Quy định của pháp luật đất đai về đồng sở hữu

 3.1 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, người cùng sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sau:

• Đối với quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013.
• Đối với quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
• Trường hợp người đồng sở hữu quyền sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật đất đai 2013.
• Trường hợp người đồng sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này.

 3.2 Định đoạt tài sản chung

Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật dân sự 2015:

• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. 
• Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. 
• Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung. 
• Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại. 
• Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại. 
• Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
• Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.

Trên đây là toàn bộ nội dung trả lời cho thắc mắc liên quan đến những quy định về luật đất đai đồng sở hữu mà chúng tôi cung cấp cho quý bạn đọc tham khảo. Nếu có bất cứ vấn đề vướng mắc pháp lý liên quan cần giải đáp cụ thể, hãy liên hệ với Công ty Luật ACC để được hỗ trợ:

Gmail: [email protected]

Website: accgroup.vn