Các quy định Luật Đất đai về đất có mồ mả?

Các vấn đề về đất đai đang được người dân quan tâm rất nhiều, nhất là những người đang sở hữu đất đai, đang có rất nhiều câu hỏi xoay quanh lĩnh vực này. Như vậy, đối với đất có mồ mả thì pháp luật đất đai quy định như thế nào? Sau đây xin mời bạn đọc cùng tìm hiểu với ACC thông qua bài viết sau:

Các quy định Luật Đất đai về đất có mồ mả

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất

Không phải tất cả mọi trường hợp người sử dụng đất đều có quyền định đoạt quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định, cụ thể trường hợp người sử dụng đất có mồ mả trên đất là trường hợp điển hình. Theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định: Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có thể thấy, luật không đề cập đến việc mồ mả trên đất có phải là tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một trong những điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp trên đất không có tài sản là đất phải thuộc quyền sử dụng của bên chuyển nhượng, tức đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật Đất đai 2013). Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (trong phạm vi hẹp tác giả nghiên cứu là mồ mả gắn liền với đất) thì ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải có giấy tờ chứng minh cam kết đối với mồ mả chẳng hạn như sau này sẽ tự nguyện di dời, chừa phần đất liên quan đến mồ mả ra vv... Thực tế, đối với đất đai có mồ mả trên đất khi tham gia giao dịch thì sẽ gặp nhiều khó khăn làm cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất gặp một số khó khăn nhất định, dẫn đến trường hợp có tranh chấp phát sinh.

Hiện nay, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất luật chưa quy định cụ thể, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định nào quy định về trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất có mồ mả trên đất cũng không hề có chú thích là trên đất có phần mồ mả hay mô tả mồ mả trên đất dẫn đến thực tế là trong khi các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ xảy ra tranh chấp.

Đối với trường hợp là nhà ở mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi tham gia giao dịch thì hiện nay luật cũng đã có những quy định: “mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội hoặc phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; nhận thừa kế nhà ở; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở; Không bị kê biên để thi hành án; nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.” Các trường hợp trên khi giao dịch về nhà ở thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Còn đối với mồ mả gắn liền với đất thì luật hiện hành chưa hề quy định cụ thể.

Hiện nay khi người dân yêu cầu công chứng thì công chứng viên căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phần mồ mả trên đất không hề có sự mô tả nào, cho dù kiểm tra thực tế thì công chứng viên cũng không xác định được mồ mả xây dựng trên đất đó thuộc quyền sở hữu của ai. Vì việc xác định chủ sở hữu, sử dụng đối với một tài sản phải căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền tài sản do cơ quan có thẩm quyền cấp. Trong thực tế và theo lời khai của các bên thì không thể khẳng định được trên phần đất đó có mồ mả hay không. Chủ sở hữu tài sản phải làm thủ tục theo quy định của pháp luật tại Văn phòng đăng ký nhà đất để chứng minh quyền sở hữu của mình. Và công chứng viên vẫn có thẩm quyền chứng nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dựa trên những giấy tờ pháp lý đã có. Dẫn đến trong thực tiễn xuất hiện nhiều trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trên đất có mồ mả gắn liền với đất nhưng trong hợp đồng các bên không đề cập đến dẫn đến xảy ra tranh chấp phát sinh. Do đó đòi hỏi cần phải có sự thống nhất trong thực tiễn xét xử để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

2. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các ngôi mộ

Trường hợp bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các ngôi mộ từ phía người dân thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật khi đủ điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Cụ thể;

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu quyền sử dụng đất này thuộc quyền quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn có thể nộp hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định tại Điều 17 Luật đất đai 2013 như sau:

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức:

• Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
• Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Công nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, để có được quyền sử dụng đất bạn có thể nhận chuyển nhượng từ những người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất mộ này hoặc làm hồ sơ xin nhà nước giao đất, cho thuê đất.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thuộc các trường hợp quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 và được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo các trường hợp trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Để được chuyển mục đích sử dụng đất, trước tiên bạn phải được cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất mộ sau đó nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền để thực hiện.

Việc tìm hiểu về Luật đất đai và những gì xoay quanh nó nêu trên sẽ giúp bạn đọc giải đáp thắc mắc của mình về lĩnh vực này, vấn đề này cũng đã được pháp luật quy định như trên.

Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu của ACC về Các quy định Luật Đất đai về đất có mồ mả gửi đến quý bạn đọc để tham khảo. Trong quá trình tìm hiểu nếu như quý bạn đọc còn thắc mắc cần giải đáp, quý bạn đọc vui lòng truy cập trang web: https://accgroup.vn để được trao đổi, hướng dẫn cụ thể.