Hãy cùng tìm hiểu về Luật Đất đai 2013 hiện hành của nước ta trong bài viết dưới đây. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân với đại diện chủ sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật ACC xin gửi tới quý khách hàng thông tin về Luật Đất đai 2013 có bao nhiêu điều. Mời khách hàng cùng theo dõi.

1. Luật Đất đai 2013 có bao nhiêu điều?

Luật Đất đai 2013 đã hiệu lực từ ngày 01/07/2014 gồm 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương, 66 điều so với Luật đất đai cũ năm 2003 có 10 điểm mới có lợi cho dân nhất. Bên cạnh rất nhiều những thay đổi nổi bật trong Luật này. Chính sách mới về đất đai đã đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của nhân dân và yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn hiện nay.

2. Những điểm mới được quy định trong Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 ra đời trong hoàn cảnh chương trình cải cách quốc gia trong lĩnh vực pháp luật có nhiều đổi mới theo hướng quyền lực thực chất ngày càng được cụ thể hóa lợi ích cho người dân, cá nhân và tổ chức. Đáp ứng yêu cầu đó, trên cơ sở pháp chế xã hội chủ nghĩa và cụ thể hóa nhiều điểm quan trọng của Hiến pháp năm 2013 thì Luật Đất đai năm 2013 đã quy định nhiều nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực này. Trong đó, những điểm mới được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 là:

1. Đổi mới về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013.

Các quy định liên quan về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử được bổ sung theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013. Đối với trường hợp đăng ký tên của người sử dụng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được quy định như sau:

• Trong trường hợp nhà đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người 01 Sổ đỏ hoặc cấp chung 01 Sổ đỏ và trao cho người đại diện;
• Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ, họ, tên chồng (trừ khi vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người);
• Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 cũng công nhận quyền sử dụng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được áp dụng với các công trình như đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn và xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư.

2. Thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân được nâng lên tại Luật Đất đai 2013.

Theo đó, thời hạn giao đất nông nghiệp theo quy định tại tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 được nâng lên từ 20 năm lên đến 50 năm đối với tất cả các loại: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp. Mặt khác, hộ gia đình, cá nhân được giao đất với diện tích lớn hơn so với Luật Đất đai năm 2013 nhưng không được quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp cho phép theo quy định Điều 129 Luật Đất đai năm 2013.

3. Quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại Luật Đất đai 2013.

Thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện được công khai và nhân dân có thể đóng góp ý kiến trên trang thông tin điện tử.

Đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và nước ngoài cũng bình đẳng hơn trong tiếp cận đất đai bởi họ đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê; đối tượng, điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định cụ thể nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.

4. Luật Đất đai 2013 quy định về quyền, nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất được bảo đảm hơn.

Cụ thể, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ cao hơn; trách nhiệm của nhà nước đối với người sử dụng nông nghiệp; vấn đề cung cấp thông tin đất đai nhân dân; trách nhiệm của cán bộ, công chức tại cấp xã nói chung và công chức địa chính nói riêng.

5. Luật Đất đai năm 2013 quy định đầy đủ hơn về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Điều này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của người có đất bị thu hồi theo quy định của Nhà nước. Ngoài ra, điều này cũng giúp khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không được đưa vào sử dụng, dẫn tới lãng phí tài nguyên thiên nhiên, gây ra những dư luận xấu cho xã hội.

Ở Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ ràng hơn về những trường hợp cụ thể Nhà nước sẽ thu hồi quyền sử dụng đất; giá đất bồi thường áp dụng theo giá đất cụ thể do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ấn định tại thời điểm đưa ra quyết định thu hồi đất. Việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất.

6. Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần.

Khung giá đất được áp dụng đối với từng loại đất, theo từng vùng và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ thay cho quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm so với Luật Đất đai năm 2013. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

7. Một trong những điểm đặc biệt trong Luật đất đai năm 2013 lần này là đã bổ sung các quy định mới liên quan đến các hệ thống (hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, hệ thống theo dõi, hệ thống đánh giá)

Để đảm bảo sự công khai, minh bạch và dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật Đất đai 2013 đã dành hẳn một Chương – Chương IX để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai nhằm đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.

8. Luật Đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai.

Chính sách đối với khu vực nông nghiệp được cụ thể; quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp hoàn thiện hơn; bổ sung những quy định mới về khu công nghệ cao và khu kinh tế; các quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

9. Quy định cụ thể về hình thức và hiệu lực của các giao dịch dân sự trong lĩnh đất đai.

Các trường hợp giao dịch dân sự phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất và nhấn mạnh việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực được thực hiện tại UBND cấp xã giúp người dân thực hiện giao dịch dễ dàng hơn

II. Những nội dung thay đổi và bổ sung trong Luật Đất đai năm 2013

1. Về những nội dung cần lưu ý về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013

a. Về điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có một trong các giấy tờ sau:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

b. Về điều kiện không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bên cạnh những điều kiện người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì pháp luật cũng quy định các trường hợp người sử dụng đất không được phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, vấn đề này được quy định tại Điều 19 của Nghị định số 43/2014/NĐ – CP Hướng dẫn một số điều của Luật Đất đai năm 2013:

• Tổ chức hoặc cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013;
• Người quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;
• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Tổ chức hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

2. Thu hồi đất vì lý do vi phạm quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai trong Luật Đất đai năm 2013

Theo quy định tại Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 bên cạnh quy định những điều kiện cụ thể về mục đích thu hồi đất của nhà nước thì cũng quy định những trường hợp người sử dụng đất sẽ bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Cụ thể như sau:

• Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
• Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
• Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
• Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
• Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
• Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
• Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
• Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
• Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

3. Về thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất gồm 02 loại thời hạn bao gồm thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

a. Hạn mức đất ở theo Luật Đất đai 2013

Theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất dược sử dụng các loại đất sau đây với thời gian ổn định và lâu dài bao gồm:

• Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;
• Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
• Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
• Đất tín ngưỡng;
• Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
• Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.

b. Thời hạn sử dụng đất có thời hạn

Bên cạnh quy định về những loại đất sử dụng với thời hạn ổn định, lâu dài tại Điều 125 thì tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về những loại đất có thời hạn sử dụng như sau:

• Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm;
• Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm;
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Riêng đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm;
• Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm;
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm;

Lưu ý:

• Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
• Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Về nguyên tắc bồi thường về đất trong Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ vào Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì khi tiến hành thu hồi đất vì một trong những lý do sau: vì mục đích quốc phòng – an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước cần tuân thủ những nguyên tắc bồi thường như sau:

• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường;
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất;
• Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

5. Về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2013

Theo Điều 202 của Luật Đất đai 2013, trình tự giải quyết tranh chấp về đất đai được quy định như sau:

• Các bên tự hòa giải; nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải;
• Chủ tịch UBND xã tổ chức việc hòa giải. Thủ tục hòa giải được thực hiện trong không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.