Hỏi về tiền đặt cọc phòng trọ

1. Chị M thắc mắc:

Em là sinh viên, cách đây 2 tháng, e có thuê 1 phòng trọ cùng với 2 người bn khác cũng là sv. Tiền thuê phòng là 1000.000đ/tháng, khi thuê phòng trọ, chủ phòng có nói lấy tiền cọc 500.000đ để phòng khi bên thuê dọn đi chỗ khác mà không báo trước, chủ phòng sẽ lấy tiền cọc đó mà bù vào tiền điện nước... vậy là tiền phòng + tiền cọc là 1,5 tr. Nay 2 tháng đã trôi qua, tụi em đã trả tiền phòng đầy đủ, nhưng khi tụi em muốn dọn đi và đã nói trước, thì chủ phòng nói là không trả tiền cọc cho tụi e, vì trong hợp đồng ghi là phải ở trọ trên 6 tháng mới lấy lại tiền đặt cọc. Em muốn hỏi là có luật thuê phòng trọ như thế không??? Em xin cảm ơn!!!

2. Luật sư K giải đáp:

Chào bạn,

Theo quy định của pháp luật hiện hành, có hai loại thỏa thuận đặt cọc sau:

• Thứ nhất, thỏa thuận đặt cọc đảm bảo giao kết hợp đồng;
• Thứ hai, thỏa thuận đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Theo như nội dung bạn trình bày thì thỏa thuận đặt cọc của bạn với người cho thuê nhà là loại thỏa thuận đặt cọc nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng mà cụ thể theo tôi hiểu là đảm bảo việc bạn phải báo trước khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thời gian thuê phải từ 06 tháng trở lên (tôi hiểu theo tinh thần thỏa thuận trong hợp đồng mà bạn nêu). Như vậy, nếu nội dung hợp đồng mà bạn ký với người cho thuê nhà có nội dung như tôi hiểu thì việc chủ nhà không trả lại tiền cọc cho bạn khi bạn chuyển đi sau khi thuê nhà được 02 tháng là đúng. Bởi lẽ, pháp luật dân sự rất tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, trong trường hợp thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì sẽ được pháp luật công nhận. Trong trường hợp này, khi ký hợp đồng thuê nhà cũng có nghĩa bạn đã đồng ý với nội dung về điều kiện được nhận lại tiền đặt cọc như trên và thảo thuận trên được pháp luật công nhận, người cho thuê nhà chỉ có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bạn như thoả  thuận trong hợp đồng nói trên.

Trong trường hợp các bạn có chứng cứ cho rằng mình ký hợp đồng thuê nhà, thỏa thuận đặt cọc là do bị lừa dối, nhầm lẫn…thì  bạn có thể yêu cầu tòa án có tuyên thỏa thuận trên trên vô hiệu.

Bạn có thể tham khảo Điều 358, Điều 131, 132 Bộ luật Dân sự 2005, Nghị quyết số: 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.

Trân trọng.

3. Anh B thắc mắc:

E có thuê trọ và đưa cho chủ nhà 10tr ( cọc 1 tháng và 1 tháng tiền trọ có biên nhận tiền ). Nhưng sau đó 1 ngày e có đổi ý là ko đến ở nữa, chủ nhà ko trả tiền cọc cho e, chưa làm hợp đồng và khách p đó chưa chuyển đi, e cũng chưa xem p luôn. E có gọi và giải thích rõ ràng là do nhà e ngta trả lại nên e về nhà ở chứ ko thuê trọ nữa. Vậy e có được trả lại tiền cọc không ạ?

4. Luật sư M giải đáp:

Theo như bạn trình bày, thì giữa bạn và chủ nhà trọ đã thỏa thuận với nhau về việc thuê nhà trọ. Theo thỏa thuận thì bạn đã đặt cọc trước 10 triệu đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì nếu như hai bên không có thỏa thuận nào khác, thì khi bên đặt cọc (bạn) từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc (chủ nhà trọ). Bên cạnh đó, trong việc thuê nhà mà hai bên đã giao kết với sẽ đã quy định rõ nếu bên B (bạn) đơn phương chấm dứt đặt cọc thì sẽ không thể được nhận lại tiền đặt cọc. Do vậy, trường hợp này, khi bạn chưa thực hiện hợp đồng thuê nhà thì chủ nhà trọ sẽ không phải trả lại tiền đặt cọc cho bạn.

Tuy nhiên, vì lý do cá nhân sau đó 1 ngày bạn có đổi ý là ko đến ở nữa, chủ nhà đã không trả tiền cọc cho bạn, chưa làm hợp đồng và khách phòng trọ đó chưa chuyển đi, do vậy không thể tiếp tục hợp đồng thuê nhà và trường hợp của bạn được xem là trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà do nhà vẫn còn thời hạn cho thuê. Theo đó, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thì phía bên nhận đặt cọc (bên cho thuê nhà) sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc là bạn. Để đòi lại tài sản là tiền đặt cọc, trước tiên bạn cần thương lượng với chủ nhà về nghĩa vụ bên cho thuê nhà phải trả lại tiền đặt cọc. Trong trường hợp bên cho thuê không đồng ý, bạn có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản (tức là nơi có nhà cho thuê) để được giải quyết.