Giải pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giải pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì và các giải pháp này có ích như thế nào đối với Pháp luật Việt Nam? Hãy cùng Luật ACC tìm hiểu thông qua bài viết sau nhé!

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đang sử dụng đất chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng cho người khác sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

2. Nội dung của chuyển quyền sử dụng đất 

Theo quy định của Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

5. Giá chuyển nhượng;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

9. Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Sau khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Giá chuyển nhượng do hai bên thoả thuận trên cơ sở bảng giá do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ theo quy định tại Nghị định sổ 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất.

3. Giải pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Hoàn thiện pháp luật về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

BLDS năm 2015 không có quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng không có quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và chuyển nhượng QSDĐ nói chung, không đưa ra khái niệm cụ thể về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, điều này sẽ khiến cho người tham gia giao dịch cũng như cơ quan tòa án gặp khó khăn khi xét xử tranh chấp. Vì vậy, cần hướng dẫn cụ thể hơn về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Sửa đổi quy định  pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Theo quy định pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực. Một thực tế hiện nay, khi “thuận mua vừa bán” thì người dân thường chỉ lập một tờ giấy mua bán viết tay, hai bên ký vào và có thêm người làm chứng ký để chứng nhận có quan hệ mua bán trên. Vì thế, các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm về điều kiện hình thức có công chứng, chứng thực rất nhiều. Chính vì vậy, tác giả mạnh dạn đề xuất giải pháp: Xuất phát từ vị trí và tầm quan trọng về chế độ sở hữu về đất đai, pháp luật cần sửa đổi quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được thể hiện bằng văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng chứng thực.

• Hoàn thiện quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Hiện nay vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được Luật Đất đai, BLDS, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ, nhưng Luật Công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng.

Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hay thời điểm QSDĐ được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vướng mắc, chưa được giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án.