Điều kiện chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở theo quy định hiện hành

Hiện nay, do nhu cầu sử dụng đất ở và giá trị đất ở lớn hơn nhiều so với đất trồng lúa, đất nông nghiệp khác nên nhiều người đã tự ý chuyển đất trồng lúa thành đất ở; bên cạnh đó nhiều hộ gia đình, cá nhân muốn xin chuyển đất trồng lúa sang đất ở. Vậy điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở được quy định như thế nào? Mời bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của ACC.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là tất yếu của nền kinh tế thị trường. Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất nhằm cân bằng sản xuất, cơ cấu lại nền kinh tế từ nông nghiệp chuyển dần sang công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Chuyển mục đích cũng nhằm thích ứng với sự thay đổi trước tác động của tự nhiên, kinh tế, xã hội,… nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đáp ứng ngày càng đa dạng nhưng phù hợp cho mỗi chủ thể sử dụng đất.

Có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được thực hiện bằng quyết định hành chính hoặc thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm 07 trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bao gồm các trường hợp:

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển mục đích sử dụng đất  từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển mục đích sử dụng đất  từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp,…

Trong đó, đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác;  Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm; hay từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; từ đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định thì các chủ thể sử dụng đất không phải làm thủ tục xin phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

2. Đặc điểm của chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Việc chuyển mục đích bằng cách trực tiếp hay gián tiếp Nhà nước đều kiểm soát hành vi chuyển mục đích của các chủ thể sử dụng đất thông qua hoạt động xin phép, đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi sự chuyển mục đích mà không đăng ký hoặc xin phép đều là hành vi trái pháp luật và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, việc chuyển mục đích xuất phát từ nhiều lý do khác nhau nên thái độ ứng xử và sự kiểm soát của nhà nước về việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng rất khác nhau Theo đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển đất đang sử dụng từ mục đích này sang sử dụng với mục đích khác khi có quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất chỉ phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND cấp xã nơi có đất. Thứ ba, về chủ thể sử dụng đất và chiến tích đất Khu chuyển mục đã ch sử dụng đất thì chủ thể

Thứ ba, về chủ thể sử dụng đất và diện tích đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ thể sử dụng đất và diện tích đất đang sử dụng không thay đổi, dù là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hay không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này được thể hiện tại nội dung của việc chuyển mục đích sử dụng đất. Hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất của thửa đất được chuyển đổi, chứ nó không tác động đến chủ thể sử dụng đất. Tuy không có sự thay đổi chủ thể nhưng sẽ thay đổi quyền và nghĩa vụ của chủ thể đó trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ tư, thi chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi thực hiện hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất phải sử dụng đất đúng với mục đích đã chuyển đổi và chỉ được sử dụng với mục đích mới trên tổng số diện tích đất được chuyển đổi, không được phép cơi nới, lấn chiếm đất đai. Bên cạnh đó, các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế, phí cũng có sự thay đổi, mỗi loại đất lại có các mức thu thuế, phí, tiền sử dụng đất khác nhau do đó chủ thể sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Sự thay đổi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước kiểm soát cũng là thể hiện sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với người sử dụng đất cho chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo sự công bằng trong sử dụng đất của các chủ thể, cũng góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai.

3. Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa (thuộc nhóm đất nông nghiệp) sang đất ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp) thì phải xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

- UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.

- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.

UBND cấp huyện xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân theo 02 căn cứ sau:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Nếu vị trí thửa ruộng thuộc khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được chuyển.

Nếu đất nằm trong trường hợp này, thì người dân sẽ phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng.

Tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất, căn cứ: Điều 5 Nghị định số 35/2015/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bổi Điều 2, khoản 3 thông tư số 18/2016/TT-BTC quy định cụ thể chi tiết như sau:

– Mức thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa = tỷ lệ phần trăm (%) (x) diện tích (x) giá của loại đất trồng lúa.

Trong đó:

+ Tỷ lệ phần trăm (%) xác định số thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành phù hợp với điều kiện cụ thể từng địa bàn của địa phương, nhưng không thấp hơn 50%;

+ Diện tích là phần diện tích đất chuyên trồng lúa nước chuyển sang đất phi nông nghiệp ghi cụ thể trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước sang đất phi nông nghiệp của cơ quan có thẩm quyền;

+ Giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất đang được áp dụng tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Bên cạnh đó, khi chuyển đổi đất trồng lúa thành đất ở anh còn phải áp dụng các biện pháp phòng, chống ô nhiễm, thoái hóa môi trường đất, nước, không làm ảnh hưởng tới sản xuất lúa của khu vực liền kề. Trường hợp gây ảnh hưởng xấu phải có biện pháp khắc phục kịp thời và phải bồi thường thiệt hại (Khoản 6 Điều 6 Nghị định số 35/2015/NĐ-CP)

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời hạn nộp khoản tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa để các cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện.

Nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

Thủ tục chuyển đất trồng lúa sang đất ở

Chuẩn bị hồ sơ:

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi nộp hồ sơ xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân nếu có yêu cầu.

Các bước thực hiện:

Bước 1. Nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường;

• Cán bộ, công chức có được mua đất trồng lúa theo Luật mới?

• Xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp có được không?

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 2. Xử lý, giải quyết yêu cầu:

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3. Trả kết quả:

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thời gian thực hiện:

+ Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Như vậy, đất trồng lúa có chuyển sang đất ở được không còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người dân có thể trực tiếp đến UBND cấp huyện để được cung cấp thông tin pháp lý về tình trạng thửa đất ruộng vị trí để được biết về quy hoạch tổng thể, từ đó làm căn cứ có hoặc không làm hồ sơ và thủ tục xin chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở theo quy định hiện hành.

Trên đây là những thông tin ACC muốn chia sẻ đến độc giả về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa. Trong quá trình tìm hiểu, nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào về bài viết hay cần hỗ trợ pháp lý vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp.