Phân tích chi tiết Điều 64 Luật Đất đai 2013

Đất đai ở nước ta là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng các chế định pháp luật. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Bởi lẽ đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu đất đai dân cư, vừa là nền tảng để xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng của đất nước. Chính vì thế, Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Vậy pháp luật hiện hành có quy định như thế nào về Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Cùng tìm hiểu vấn đè này tại Điều 64 Luật đất đai 2013 qua bìa viết sau đây.

1. Khái quát về thu hồi đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018 thì thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo Luật đất đai năm 2013, thu hồi đất được quy định cụ thể trong 11 điều (từ Điều 61 đến Điều 73, trừ Điều 72 – trưng dụng đất) của Mục 1 Chương VI. Theo đó, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật đất đai).

+ Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 62), gồm:

• Dự án do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư;
• Dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư;
• Các trường hợp do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai (Khoản 1 Điều 64); trong đó quy định việc thu hồi đất do vi phạm tiến độ sử dụng đất không bồi thường, hỗ trợ sau khi đã gia hạn tiến độ sử dụng thêm 24 tháng.

+ Thu hồi đất do chấm việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65).

Luật đất đai là một lĩnh vực quan trọng trong đời sống xã hội. Đây là các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Ngày 29/11/2013, quốc hội đã chính thức thông qua luật đất đai 2013 với 14 chương và 212 điều.

2. Điều 64 Luật Đất đai 2013

Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai cụ thể như sau:

"1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

• a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
• b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
• c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
• d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
• đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
• e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
• g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
• h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
• i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai."

Đối với điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất đối với trường hợp không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất được Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 15a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Khoản 13 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Theo đó, việc thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thực hiện trong trường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành.

Tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 có quy định các trường hợp bất khả kháng sẽ không bị Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên không phải mọi trường hợp đều được Nhà nước không thu hồi đất mà nó phải phù hợp với quy định của pháp luật.

Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 12 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:

1. Các trường hợp bất khả khảng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai, gồm:

• a)    Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tại, thảm họa môi trường;
• b)    Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
• c)    Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
• d)    Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2.  Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định như sau:

• a)    Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tỉnh từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;
• b)    Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi ưong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm đế tỉnh gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tỉnh từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.
  Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đỏ; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.
• c)   Trường hợp đen thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tỉnh gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kế từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản để nghị;
• d)  Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi ủy ban nhãn dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết, định gia hạn.
  Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vỉ vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì ủy ban nhãn dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định;
• đ) Bộ Tài chính quy định cụ thể việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.

3. Ủy ban nhăn dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bổ công khai trên trang thông tin điện tử của ủy ban nhân dân cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đăt 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lý do bất khả khảng; cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai.

Khoản 2 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định về căn cứ để nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau: việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu của chúng tôi về vấn đề Điều 64 Luật Đất đai 2013, cũng như các vấn đề pháp lý có liên quan. Trong quá trình tìm hiểu nếu như quý bạn đọc còn thắc mắc và có nhu cầu sử dụng dịch vụ tư vấn của ACC về Điều 64 Luật Đất đai 2013 vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các thông tin sau:

Hotline: 19003330

Gmail: [email protected]

Website: accgroup.vn