Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Đây là văn bản luật rất quan trọng bởi không chỉ đất đai là tài sản vô cùng quý giá mà còn bởi phạm vi điều chỉnh của Luật đất đai có ảnh hưởng lớn đến quyền, lợi ích của hầu hết mọi cá nhân, tổ chức. Điều 167 Luật đất đai 2013 là một điểm mới vô cùng quan trọng mà bạn đọc cần lưu ý khi tham gia chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Bài viết sau đây của ACC sẽ phân tích chi tiết Điều 167 Luật đất đai 2013.
Điều 167 Luật đất đai 2013
1. Nội dung điều 167 Luật đất đai 2013
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định các quyền của người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, quyền thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Khi thực hiện các quyền này, người sử dụng đất cần ký hợp đồng và phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
2. Phân tích Điều 167 Luật đất đai 2013
2.1. So sánh với Luật đất đai 2003
Ở Luật đất đai 2003, các hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, thừa kế quyền sử dụng đất thì đều phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Các quy định này trải dài từ Điều 126 đến Điều 131 của Luật đất đai 2003. Sang đến Luật đất đai 2013 thì nhà nước quy định ngắn gọn lại trong một điều là Điều 167 Luật đất đai 2013. Hơn nữa thay vì yêu cầu phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND, người dân chỉ cần công chứng, chứng thực giao dịch tại văn phòng công chứng hoặc UBND.
2.2. Điều 167 Luật đất đai 2013 chia nhóm các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
Dựa vào nội dung của Điều 167 có thể chia hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thành 02 nhóm:
- Nhóm thứ nhất, bắt buộc hợp đồng, giao dịch phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới được xem là hợp pháp. Đó là những hợp đồng, giao dịch có sự chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,...
- Nhóm thứ hai, cho phép các bên tham gia giao dịch tùy nghi lựa chọn có yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc không yêu cầu công chứng, chứng thực thì vẫn được công nhận có giá trị pháp lý (hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho mượn nhà ở, cho ở nhờ…)
2.3. Công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất
Như đã nói ở trên, hiện nay Điều 167 chỉ còn yêu cầu người dân công chứng, chứng thực các giao dịch trên. Ngày trước để công chứng bạn đọc cần tìm đến phòng công chứng thuộc Sở tư pháp nhưng hiện nay, theo Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và Nghị định 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất do các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất chứng thực.
Trong trường hợp công chứng, công chứng viên phải đảm bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được làm rõ thì công chứng viên đề nghị làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; nếu không làm rõ được thì từ chối công chứng.
Còn trong trường hợp chứng thực, người có thẩm quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ được hành vi của người yêu cầu chứng thực. Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch.
Với việc thay đổi quy định về việc công chứng, chứng thực như trên, có thể thấy rằng Luật đất đai năm 2013 đã tạo ra một cơ chế rất thuận lợi, thông thoáng cho người dân trong việc thực hiện các quyền của mình khi tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở.
Trên đây là một số phân tích về Điều 167 Luật đất đai 2013. Trong quá trình tìm hiểu nếu như quý bạn đọc còn thắc mắc hay quan tâm và có nhu cầu sử dụng dịch vụ của ACC vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các thông tin sau: Website: accgroup.vn.
Nội dung bài viết:
Bình luận