Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù; đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt; cụ thể để điều chỉnh; nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự; thương mại; bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung. Để tìm hiểu rõ hơn, công ty ACC xin tư vấn đến khách hàng dịch vụ soạn hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai qua bài viết sau.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai được hướng dẫn tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN bao gồm: nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
2. Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai:
- Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định pháp luật.
- Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
- Tổ chức; cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức; cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.
- Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định của pháp luật.
*Trường hợp khác
Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.
Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật; không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định pháp luật.
3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
Theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN điều kiện trong thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng được quy định như sau:
1. Về phía chủ đầu tư:
Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
- Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
- Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc:
- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
- Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
2. Về phía tổ chức, cá nhân:
Luật nhà ở 2014 có quy định: Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình hoặc trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó. Theo đó, phải đáp ứng quy định tại Thông tư 26 như sau:
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình phải có:
- Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;
- Các điều kiện như: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
Nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:
- Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồngmua bán nhà ở theo quy định;
- Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
- Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;
- Và đáp ứng một số điều kiện như: Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
6. Dịch vụ soạn hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của công ty ACC:
Với các hợp đồng thông thường thời gian soạn thảo giao động từ 2 - 5 ngày làm việc, bao gồm
- Thời gian tổng hợp căn cứ pháp luật và đề xuất nội dung, bố cục hợp đồng để khách hàng duyệt.
- Thời gian soạn thảo và hoàn thiện hợp đồng.
- Đối với các nội dung phức tạp nội dung công việc và thời gian thực hiện được luật sư hỗ trợ như sau.
- Đại diện đàm phán với khách hàng để chốt nội dung hợp đồng.
- Khảo sát, khảo nghiệm giá trị pháp lý hợp đồng tại các chuyên gia, cơ quan quản lý chuyên ngành.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!