Nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng cũng thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận trong các giao dịch liên quan đến nhà, đất các bên thường sẽ tiến hành thực hiện việc đặt cọc. Giấy biên nhận đặt cọc sẽ là giấy tờ pháp lý chứng minh về việc bên nhận cọc đã nhận tiền cọc từ bên đặt cọc và bên đặt cọc đã giao tiền cho bên nhận cọc và ghi lại sự thỏa thuận của các bên, hai bên sẽ phải tiến hành đúng như thỏa thuận đã nêu và phải chịu phạt trong trường hợp vi phạm nếu có. Vậy biên nhận đặt cọc tiền thuê nhà được thực hiện như thế nào và cần lưu ý những gì thì hãy cũng ACC tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé!
1. Đặt cọc là gì?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, tài sản đặt cọc bao gồm:
- Tiền;
- Kim khí quý;
- Đá quý;
- Vật có giá trị khác.
2. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi đặt cọc
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo đó, nghĩa vụ của các bên khi ký biên nhận đặt cọc như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.
Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết, thực hiện
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị “phạt cọc” một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Trong trường hợp 2 các bên có thể thỏa thuận khác (nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó).
3. Mức đặt cọc
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng thuê nhà.
4. Nên công chứng hoặc chứng thực biên nhận
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì biên nhận đặt cọc thuê nhà không phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp giữa các bên.
5. Có thể ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc”
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu “phạt cọc”, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu các bên lập hợp đồng và ghi là “trả trước” thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Trả trước là một phần của số khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp khi các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
- Bên thuê từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Nếu bên cho thuê từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, nếu ghi “trả trước” mà các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ trả lại những gì đã nhận mà không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác mà thỏa thuận này không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
6. Hướng dẫn ghi biên nhận đặt cọc tiền thuê nhà
Biên nhận đặt cọc được thực hiện khi cả hai bên thuê và cho thuê đều thống nhất với nhau. Thông thường, biên nhận được các bên tự thực hiện với nhau bằng cách ký giấy tay hay mang đi công chứng để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.
Khi đặt cọc cũng cần phải có người làm chứng. Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ thân thiết đối với cả hai bên thuê và cho thuê. Và đặc biệt cần hạn chế việc đặt cọc bằng ngoại tệ bởi việc này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.
Mục “Bên đặt cọc”: Bên đặt cọc hay sau này sẽ là bên thuê nhà. Mục này cần phải ghi đầy đủ, chính xác thông tin về họ, tên, ngày tháng năm sinh; số chứng minh (hoặc căn cước hoặc hộ chiếu) kèm theo nơi cấp và cơ quan cấp và hộ khẩu thường trú.
Mục “Bên nhận đặt cọc”: Bên nhận đặt cọc sẽ là bên cho thuê nhà trong Hợp đồng thuê nhà. Tương tự như bên đặt cọc cũng phải nêu rõ, cụ thể thông tin về họ, tên, ngày tháng năm sinh, chứng minh nhân dân (hoặc căn cước, hộ chiếu): Số, ngày cấp, cơ quan cấp… và hộ khẩu thường trú.
Mục “số tiền”: Đây là mục quan trọng nhất của Biên nhận đặt cọc tiền. Do đó, cần phải ghi cụ thể số tiền đặt cọc bằng số và bằng chữ.
Ví dụ: Số tiền là 100.000.000 VNĐ (Bằng chữ: Một trăm triệu đồng)
Cần nêu rõ cách xử lý số tiền này thế nào.
Ví dụ: Số tiền này sẽ được trừ vào tiền thuê nhà sau khi hai bên thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất theo quy định hoặc sẽ mất cọc nếu bên đặt cọc không tiếp tục thực hiện giao dịch thuê nhà.
Mục “Thời hạn đặt cọc”: Nêu rõ thời gian đặt cọc là bao nhiêu ngày, tháng, năm và bao gồm thời điểm bắt đầu đặt cọc đến khi việc đặt cọc kết thúc.
Trên đây là những chia sẻ của ACC về dịch vụ làm biên nhận đặt cọc tiền thuê nhà. Nếu các bạn còn điều gì thắc mắc thì hãy liên hệ với chúng tôi, ACC cam kết mang lại cho bạn chất lượng dịch vụ tốt nhất!
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!