Đấu giá và đấu thầu đất

Hiện nay, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất được thực hiện chủ yếu theo hình thức đấu giá, đấu thầu. Đấu giá và đấu thầu các dự án sử dụng đất cũng giống như hoạt động của các cơ quan nhà nước được tổ chức theo một quy trình nhằm tìm kiếm các bên liên quan tốt nhất. Tuy nhiên, hai hoạt động này có nhiều điểm khác biệt. Để giúp nhà đầu tư hiểu rõ bản chất của từng hoạt động, bài viết sẽ tập trung làm rõ sự khác biệt giữa từng hoạt động trên nội dung sau: Trường hợp phải chào mua, chào giá, mục đích của việc đấu thầu là định giá, chào giá , phương thức thực hiện của từng hoạt động.

1. Trường hợp phải đấu giá, đấu thầu

Hiện nay, việc xác định trường hợp nào phải đấu giá, đấu thầu là khá phức tạp do hệ thống pháp luật tương đối đồ sộ và còn những điểm chưa rõ ràng.
Đối với các trường hợp phải đấu giá dự án: Theo Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối… Tuy nhiên, để tổ chức thực hiện đấu giá thì một trong những điều kiện bắt buộc theo quy định tại Điều 119 Luật Đất đai đó là: Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
Đối với các trường hợp phải đấu thầu dự án: Theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu năm 2013 thì lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất là một trong những hoạt động phải thực hiện đấu thầu. Điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành của Luật Đấu thầu về lựa chọn chủ đầu tư cũng quy định việc đấu thầu thực hiện đối với các dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định này để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại; công trình thương mại và dịch vụ; tổ hợp đa năng.
Vậy, cùng là dự án sử dụng đất thì có trường hợp phải đấu giá, có trường hợp phải đấu thầu. Tuy nhiên, hai hoạt động này không được ghi nhận trên cùng một văn bản quy phạm pháp luật mà trên các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau dẫn đến khó xác định. Đạo luật đấu giá thắt lưng chỉ quy định vấn đề đấu thầu chứ không phải đấu thầu. Luật đấu giá chỉ quy định về đấu giá chứ không đề cập đến đấu giá. Chính vì hệ thống pháp luật hiện hành tồn tại hai trường hợp này nhưng chưa có sự phân biệt rõ ràng giữa thời điểm bán đấu giá và thời điểm bán đấu giá nên việc trả giá hay bán đấu giá sẽ được xác định trên cơ sở loại trừ. Tức là các trường hợp trả giá trước sẽ được xác định dựa trên các điều kiện đấu giá. Sau đó, loại trừ các trường hợp đáp ứng điều kiện tham gia đấu giá, các trường hợp còn lại không đáp ứng sẽ phải tiến hành đấu giá. Cụ thể hơn, các dự án đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 119 của luật đất đai như sau: Khi đấu giá quyền sử dụng đất xong thì thực hiện các điều kiện giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Dự án đấu thầu là trường hợp không đủ điều kiện thực hiện đấu giá và trường hợp mặc dù pháp luật không quy định phải đấu giá nhưng có 02 nhà đầu tư muốn tham gia thì phải đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.
Việc xác định các trường hợp trên sẽ giúp nhà đầu tư thấy được thời điểm đấu giá dự án và thời điểm mở thầu. Có thể nói, mặc dù hệ thống pháp luật hiện hành quy định về các trường hợp này còn khá chồng chéo và khó hiểu nhưng việc thừa nhận sự tồn tại của các hoạt động này cũng giúp quá trình lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trở nên linh hoạt và đảm bảo tính phù hợp với thực tế. tình huống.

2. Về mục đích

Mặc dù cả hai đều là hoạt động của cơ quan nhà nước nhằm tìm kiếm nhà đầu tư vào các dự án sử dụng đất, nhưng mục đích của mỗi hoạt động là khác nhau. Có một sự khác biệt trong mục đích do vị trí. Khi tổ chức đấu giá, cơ quan nhà nước sẽ đứng ở vị trí của người bán. Khi tổ chức đấu thầu, cơ quan nhà nước ở vị trí người mua. Người bán luôn muốn bán với giá cao nhất và người mua luôn muốn trả giá thấp nhất hoặc trả giá hợp lý với chất lượng hàng hóa và dịch vụ tốt. Vậy cùng một dự án sử dụng đất tại sao cơ quan nhà nước lại đứng ở các vị trí khác nhau?
Trường hợp dự án sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện về giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng thì được coi là đất sạch. Vì vậy, nhà nước sẽ đấu giá để tìm ra nhà đầu tư trả giá cao nhất vì nhà đầu tư không phải trải qua các giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng, không phải bỏ tiền xây dựng cơ sở hạ tầng. Còn trường hợp đấu giá chưa giải phóng mặt bằng, chưa có cơ sở hạ tầng nên phải thực hiện các bước này tốn nhiều kinh phí, thời gian và công sức. Như vậy, yêu cầu về năng lực của chủ đầu tư sẽ được tính đến trước khi đặt vấn đề về giá.
Có thể thấy, trong đấu giá cơ quan nhà nước chỉ quan tâm đến giá, còn trong đấu thầu cơ quan nhà nước bắt buộc phải quan tâm đến cả nội dung về khả năng thực hiện gói thầu của chủ đầu tư và giá cả. Mỗi ống kính được điều chỉnh phù hợp với đặc điểm của vật phẩm được đấu giá hoặc đấu giá. Để đạt được điều này, ông quy định sự tồn tại của hai hoạt động đấu giá và đấu thầu cho các dự án sử dụng đất. Ở một mức độ nào đó, việc tồn tại các hình thức lựa chọn nhà đầu tư khác nhau sẽ dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp, nhưng nếu chỉ đăng ký một trong hai hoạt động thì sẽ không giải quyết được tính phức tạp của đối tượng quản lý cũng như không đảm bảo tính linh hoạt trong việc giải quyết các quan hệ xã hội. Vậy vấn đề ở đây không phải là có nhiều hay ít các hình thức sàng lọc nhà đầu tư mà vấn đề chính là hệ thống pháp luật phải minh bạch, rõ ràng, đảm bảo nhà đầu tư hiểu và tiếp cận, đảm bảo các cơ quan nhà nước thực hiện đúng và nghiêm túc. tổ chức thực hiện.

3. Về phương thức thực hiện

Phương thức thực hiện là phương thức cơ quan nhà nước áp dụng để lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất. Việc đấu giá dự án có sử dụng đất được thực hiện theo phương thức quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, là phương thức đấu giá đắt. lên cao cho đến khi ai đó có giá thầu cao nhất. Trong khi đó, phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu, gồm: phương thức một bước một túi hồ sơ, phương thức một bước một bước hai túi hồ sơ, phương thức hai túi hồ sơ. giai đoạn thư mục túi và phương pháp hai lớp, hai phong bì. Như vậy, về phương thức thực hiện, có thể thấy trong nghiệp vụ đấu giá, nhà đầu tư chỉ cần quan tâm đến vấn đề giá bỏ thầu. Trong khi đó, trong hoạt động đấu thầu luôn có 2 nội dung đề xuất về kỹ thuật và đề xuất về tài chính. Đối với đấu giá, nhà đầu tư dựa vào bước giá để xác định cách trả giá từ thấp đến cao. Việc đấu giá sẽ tiếp tục cho đến khi tìm được người trả giá cao nhất và người trả giá cao nhất là người chiến thắng trong cuộc đấu giá. Trong khi đó, đấu thầu phải xem xét nhiều yếu tố. Trong phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất gồm đề xuất về kỹ thuật và đề xuất về tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và việc mở thầu được tiến hành một lần đối với toàn bộ hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất. Ví dụ, trong phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ nhà đầu tư nộp đồng thời hồ sơ đề xuất về kỹ thuật và hồ sơ đề xuất về tài chính riêng biệt theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, đồng thời việc mở thầu được tiến hành hai lần, hồ sơ đề xuất về kỹ thuật sẽ được mở ngay sau thời điểm đóng thầu, nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật sẽ được mở hồ sơ đề xuất về tài chính để đánh giá. Trong phương thức hai giai đoạn hai túi hồ sơ trong giai đoạn một, nhà thầu nộp đề xuất về kỹ thuật, phương án tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu nhưng chưa có giá dự thầu, trên cơ sở trao đổi với từng nhà thầu tham gia giai đoạn này sẽ xác định hồ sơ mời thầu giai đoạn hai; trong giai đoạn hai, nhà thầu đã tham gia giai đoạn một được mời nộp hồ sơ dự thầu. Hồ sơ dự thầu bao gồm đề xuất về kỹ thuật và đề xuất về tài chính theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu giai đoạn hai, trong đó có giá dự thầu và bảo đảm dự thầu…

Như vậy phương thức đấu giá và đấu thầu được tiến hành hoàn toàn khác biệt. Về sự phức tạp thì hoạt động đấu thầu có mức độ phức tạp cao hơn do phải đánh giá nhiều vấn đề liên quan đến kỹ thuật. Tuy nhiên, mỗi phương pháp được đảm bảo để đạt được mục tiêu của người quản lý. Với đấu giá, làm sao tìm được nhà đầu tư trả giá cao nhất để thu ngân sách nhà nước, còn với đấu giá, làm sao tìm được nhà đầu tư phù hợp nhất để thực hiện thương vụ, đảm bảo chất lượng, cạnh tranh bình đẳng. Nhà đầu tư tham gia mỗi hoạt động cần nghiên cứu kỹ các quy định để vừa đảm bảo không bị xử lý vi phạm, vừa hướng tới mục tiêu cuối cùng là người đấu giá hoặc trúng đấu giá.
Tóm lại, đấu thầu và đấu thầu là hai hoạt động hoàn toàn khác nhau. Việc phân biệt rõ ràng có ý nghĩa giúp nhà đầu tư hiểu rõ từng trường hợp để dễ dàng tiếp cận và tuân thủ các quy định, giúp cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện nghiêm túc, tìm được nhà đầu tư phù hợp. Tuy nhiên, do hệ thống pháp luật hiện hành còn nhiều chồng chéo và vướng mắc nên quá trình triển khai tiếp tục gây lúng túng cho các cơ quan nhà nước cũng như nhà đầu tư, doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi, trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật phải có những điều chỉnh, bổ sung để đảm bảo tính đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Chỉ khi có hệ thống pháp luật rõ ràng, minh bạch thì mới tạo hành lang pháp lý thực sự an toàn cho các nhà đầu tư, cơ quan, tổ chức.