Đấu giá gián tiếp là gì?

Đấu giá bỏ phiếu gián tiếp là hình thức có nhiều điểm nổi bật so với hình thức cũ, đảm bảo bí mật thông tin cho khách hàng, hạn chế sự can thiệp của các “cò đấu giá” móc nối, hạ giá, đảm bảo tính khách quan, công bằng, giúp ích cho người có nhu cầu thực sự. để mua tài sản, giảm tổn thất về giá trị tài sản.

Từ khi luật có hiệu lực, Trung tâm Dịch vụ quyền sử dụng đất tỉnh đã tiên phong tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình ảnh này. Sau 2 năm thành lập, Trung tâm đã hoàn thiện trình tự, thủ tục đấu giá, giảm thiểu giấy tờ và thời gian thực hiện, tăng cường bảo mật hồ sơ đăng ký đấu giá, hòm phiếu tham gia đấu giá, làm tốt công tác tiếp nhận hồ sơ, tổ chức họp công bố kết quả đấu giá. mềm. Tuy nhiên, quá trình thực hiện hình thức này vẫn còn một số tồn tại, hạn chế:

Thứ nhất, về thời gian nộp hồ sơ tham gia đấu giá và thời gian nộp tiền đặt trước. Khoản 2 Điều 38 Luật định giá bất động sản quy định: “Tổ chức đấu giá bất động sản bán hồ sơ tham gia đấu giá và nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày đăng ký bán hồ sơ cho đến ngày trước. 2 ngày". Cũng tại Khoản 2 Điều 39 Luật Định giá bất động sản quy định: “Tổ chức đấu giá chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ trường hợp trường hợp tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá Người điều hành cuộc đấu giá có thỏa thuận khác nhưng phải trước ngày mở cuộc đấu giá…”.
Theo quy định trên, tại thời điểm hết thời hạn nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, chậm nhất 2 ngày sau người đăng ký vẫn có thể nộp tiền đặt trước. Điều này dẫn đến việc thông báo đấu giá sẽ bị chậm trễ nhiều lần: Thời gian bán hồ sơ, nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá; thời hạn trả trước; thời gian đấu giá..., khiến nhiều khách hàng nhầm lẫn các khung thời gian với nhau.
Ngoài ra, nhiều khách hàng đăng ký tham gia đấu giá nhưng không nộp tiền đặt trước có thể tự thỏa thuận, thương lượng với nhau, sau đó chỉ 1 hoặc một số người nộp tiền đặt trước để lấy tài sản, những người khác không nộp tiền đặt trước thì bạn sẽ chỉ mất tiền mua hồ sơ mời thầu.
Rồi cũng dẫn đến việc khách hàng đôi khi chỉ đăng ký chờ xem xét tình hình rồi mới thanh toán tiền giữ chỗ nên tình trạng thông đồng, hạ giá luôn xảy ra khiến Trung tâm cũng như mất thời gian trong quá trình theo dõi tình trạng thanh toán của những khách hàng này. . Thứ hai, đối với việc thanh toán trả trước. Luật BĐS quy định số tiền đặt cọc khách hàng phải nộp khi tham gia đấu giá là 5% đến tối đa là 20% giá trị khởi điểm của lô đất đăng ký. Để bảo mật thông tin khu đất khách hàng đã đăng ký, tránh trường hợp đối với những khu đất có giá khởi điểm khác nhau, khách hàng có thể dựa vào tiền đặt trước để xác định khu đất do người khác đăng ký, nên giải quyết vấn đề.Phương pháp được đề xuất là lấy trung bình một hoặc nhiều mức lắng đọng phổ biến.
Tuy nhiên, do số tiền này không phải là mức tối đa nên trong trường hợp khách hàng không nhận lại được tiền cọc do vi phạm quy định hoặc từ chối mua bất động sản thì một phần tiền cọc sẽ bị mất do có nhiều đất. , mức chênh lệch giữa mức tối đa và mức trung bình có thể lên tới 100 triệu đồng.
Thứ ba, về xử lý tiền đặt trước, tại điểm a khoản 6 Điều 39 Luật định giá bất động sản quy định người tham gia đấu giá không được thu hồi tiền đặt trước trong trường hợp đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia đấu giá , cuộc họp công bố giá không thuộc trường hợp bất khả kháng. Trường hợp người tham gia đấu giá đã nộp tiền đặt trước nhưng không bỏ phiếu trả giá mà vẫn tham gia công bố giá thì được coi là không tham gia đấu giá hay không và khoản tiền đặt trước đó có bị xử lý hay không. .
Đây là một trong những vấn đề nan giải, bởi nếu không xử lý dứt điểm sẽ tạo cơ hội cho thông đồng, hạ giá. Các mặt hàng sẽ cố tình không bỏ phiếu hoặc đe dọa khách hàng không bỏ phiếu để trả giá để một khách hàng khác thắng cuộc đấu giá với giá thấp.
Thứ tư, trường hợp bán đấu giá tài sản riêng lẻ. Hình thức đấu giá gián tiếp tuy có nhiều ưu điểm nhưng khi bán đấu giá riêng lẻ một tài sản thì việc áp dụng phương thức này gặp nhiều hạn chế như tốn kém chi phí niêm phong hòm phiếu, in phong bì, trả phiếu mua hàng… hộp...

Ngoài ra, do chỉ có một tài sản duy nhất nên các “cò” dễ theo dõi, giật lấy số lượng người đăng ký, từ đó đe dọa, ép bầu không trả giá hoặc bỏ giá thấp. Số lượng người đăng ký tham gia đấu giá ít nên giá trả nhìn chung chưa cao, không khuyến khích được người đăng ký tham gia đấu giá, thù lao dịch vụ đấu giá không đủ trang trải chi phí.
Thứ năm, lợi dụng “kẽ hở” của đấu giá bỏ phiếu gián tiếp, các đối tượng “cò đất” tụ tập thành nhóm, nhóm mua thật nhiều lô đất tại các dự án rồi bán lại cho người có nhu cầu tại giá cao hơn khiến giá đất nền bùng nổ, không phù hợp với thực tế...
Từ nhận định trên, chúng tôi xin đưa ra một số kiến ​​nghị, đề xuất và giải pháp thực hiện như sau: quản lý tốt các tình huống phát sinh nhằm hạn chế tối đa tình trạng thông đồng, dìm giá và tạo hiệu ứng răn đe đối với những đối tượng lợi dụng đấu giá để tạo ra lợi nhuận; căn cứ vào loại tài sản, giá trị tài sản để lựa chọn hình thức đấu giá phù hợp, nâng cao giá trị tài sản với chi phí thấp nhất; nghiên cứu các phiếu theo dõi, xác minh số tiền trả trước của khách hàng là đúng và đủ...