Nhà, đất phát mãi là gì? (Cập nhật 2024)

Nhà phát mãi còn được gọi là nhà bị tịch biên. Thông thường, những ngôi nhà này được chủ nhà sử dụng để vay thế chấp tài sản với ngân hàng. Trong trường hợp người vay không thể trả nợ được cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ tiến hành tịch biên tài sản và phát mãi để thu hồi nợ. Vậy Nhà, đất phát mãi là gì? Để bạn đọc hiểu rõ hơn, chúng tôi sẽ hướng dẫn qua bài viết dưới đây: Nhà, đất phát mãi là gì?

Nhà, đất phát mãi là gì?

1. Nhà, đất phát mãi là gì?

Trước khi tìm hiểu nhà phát mãi là gì, chúng ta cần làm rõ khái niệm phát mãi tài sản. Hiểu đơn giản, phát mãi tài sản là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị cho vay vốn đứng ra công bố và bán tài sản đảm bảo đang thế chấp tại ngân hàng trong trường hợp người vay không thể chi trả chi phí, thanh toán khoản nợ ngân hàng quá hạn theo đúng quy định của pháp luật. Mục đích của quá trình này là nhằm trả một khoản nợ mà người vay không trả được.

Nhà đất phát mãi của ngân hàng là việc ngân hàng đưa ra các thông báo và bán nhà đất của người vay vốn để thanh toán khoản nợ mà người vay không có khả năng chi trả. Vậy có nên mua nhà đất phát mãi của ngân hàng hay không, những rủi ro hay gặp là gì?

Phát mãi bất động sản là hình thức tịch biên tài sản nhà đất khi người vay nợ ngân hàng không đủ khả năng chi trả khoản vay. Người có nhu cầu vay ngân hàng để đầu tư kinh doanh bằng hình thức vay thế chấp tài sản như nhà, đất, xe,... Khi người vay kinh doanh thất bại, phá sản hay vỡ nợ thì ngân hàng sẽ lấy tài sản thế chấp đó của người vay đi phát mãi công khai theo pháp luật để lấy lại khoản nợ mà người vay đã vay. Sau khi phát mãi và lấy lại được khoản nợ, nếu số tiền còn dư sẽ trả lại cho người vay.

2. Các rủi ro khi mua nhà đất phát mãi

Tình trạng pháp lý

Việc mua nhà đất phát mãi ẩn chứa khá nhiều rủi ro. Đặc biệt, những rủi ro này thường phát sinh khi mua nhà tịch biên từ chủ nhà cũ (con nợ) thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Nếu người mua làm việc với trực tiếp với chủ nhà (hay con nợ) thì có nghĩa là đang giao dịch với người không hoàn toàn sở hữu nhà đất vì nó đang được cầm cố tại ngân hàng. Do vậy, việc tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của ngôi nhà phát mãi là điều rất cần thiết để tránh những rủi ro sau này. Nếu không nắm rõ tình trạng pháp lý (quyền sở hữu) của ngôi nhà thì người mua nhà không nên dấn thân vào môt phi vụ đầy tính chất phiêu lưu này.

Thương​ vụ phức tạp

Không giống như những giao dịch mua bán thông thường khác, việc mua nhà đất phát mãi là thương vụ có sự tham gia của ba bên gồm chủ sở hữu tài sản (con nợ), người mua và ngân hàng. Do vậy, để hoàn tất thương vụ thì người mua cần phải tốn nhiều thời gian. Chưa kể, tính phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn những rủi ro và có thể phát sinh vào bất kỳ lúc nào.

Người phải thi hành án không hợp tác

Nhiều người sau khi đã hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ nhà cũ chống đối không chịu bàn giao tài sản. Lúc này người mua phải ngồi chờ một thời gian để trung tâm bán đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất khá nhiều thời gian. Chưa kể đến việc huy động lực lượng thi hành án tham gia, cũng như phải mất một khoản phí.

Kiện cáo, khiếu nại

Tài sản khi phát mại trên sàn đấu giá được ba đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên cơ sở pháp lý của phi vụ được đảm bảo tuân thủ theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, khi mua nhà đất phát mãi vẫn diễn ra một số vướng mắc khi chủ sở hữu tài sản làm đơn khiếu nại do không hài lòng về giá. Thông thường, cơ quan bán đấu giá cũng thường hay bị khiếu nại vì những sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá và khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường… Nói chung, khi chủ nhà không hợp tác họ sẽ đưa ra nhiều lý do để khiếu nại, và thực tế, có những kẽ hở mà trung tâm bán đấu giá không thể lường hết được.

3. Một số câu hỏi thường gặp

Khi nào ngân hàng phát mãi, thanh lý tài sản thế chấp?

Trong thực tế để vay vốn ngân hàng, bên vay vốn thường thế chấp tài sản đảm bảo là chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất. Sau đó, vì nhiều yếu tố khác nhau mà người vay không có khả năng trả nợ cho ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 303, Bộ luật Dân sự năm 2015, khi bên vay thế chấp tài sản - bên vay vốn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và vi phạm nghĩa vụ trả nợ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp (trong bài viết này là bất động sản) có thể được xử lý thông qua các phương thức:

• Bên nhận tài sản thế chấp bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
• Bên có tài sản thế chấp bảo đảm tự bán tài sản.
• Phát mãi, thanh lý, bán đấu giá tài sản.
• Các phương thức thanh lý khác.

Trong trường hợp ngân hàng và bên thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định thì tài sản được bán đấu giá trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, khi người thế chấp vi phạm và không thực hiện nghĩa vụ, họ không có quyền định đoạt tài sản thế chấp.

Bán đấu giá tài sản thế chấp là phương thức xử lý tài sản được đánh giá tối ưu, được nhiều ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ.

Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản thế chấp không?

Trong các hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản, bên cho vay ở đây là ngân hàng và bên thế chấp thỏa thuận điều khoản về vấn đề xử lý tài sản đảm bảo:

Trường hợp bên vay vốn vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì bên cho vay có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để thanh lý, phát mãi. Trường hợp bên thế chấp đồng thuận về việc này thì bên cho vay có quyền tiếp quản tài sản và tiến hành thủ tục đấu giá, phát mãi tài sản theo quy định của pháp luật.

Đối với khoản nợ và tài sản thế chấp có giá trị lớn, ngân hàng thương mại chọn phương án khởi kiện ra tòa để giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo tính an toàn pháp lý nhằm tránh rủi ro trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi chủ sở hữu không tự nguyện bàn giao.

Tóm lại, bên cho vay được quyền phát mãi, đấu giá tài sản theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký.

Xem thêm: Đất phát triển hạ tầng là gì? (Cập nhật 2022)

Trên đây là các nội dung giải đáp của chúng tôi về Nhà, đất phát mãi là gì?. Trong quá trình tìm hiểu, nếu như các bạn cần Công ty Luật ACC hướng dẫn các vấn đề pháp lý vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.