Một mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được phép mua bán, để thừa kế hay không? Trong trường hợp Nhà nước thu hồi lại đất, người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận có được bồi thường? Trong bài viết này, ACC sẽ đồng hành cùng bạn giải đáp những thắc mắc xoay quanh vấn đề này. Mời bạn đọc tìm hiểu nội dung dưới đây.
1. Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được phép mua bán không?
Theo Khoản 1 điều 88 Luật đất đai, việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có GCN quyền sử dụng đất (trừ trường hợp tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 điều 186 luật này);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, nếu không đáp ứng được 1 trong các điều kiện này thì NSDĐ không được thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất. Như vậy, với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được phép mua bán.
2. Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thừa kế
2.1. Có được cho thừa kế đất chưa có GCN quyền sử dụng đất không?
Theo nội dung đã phân tích ở trên, người sử dụng đất muốn cho thừa kế quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng 4 điều kiện nhất định, trong đó bao gồm điều kiện phải có quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, Luật cũng quy định các trường hợp ngoại lệ - nghĩa là người sử dụng đất không cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cho thừa kế. Theo đó, để cho thừa kế trong trường hợp đất chưa có GCN quyền sử dụng đất khi:
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp khi đủ điều kiện để cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, nếu thuộc 1 trong 2 trường hợp ngoại lệ trên thì đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có thể được cho thừa kế.
Mặc khác, tại mục 1.3 phần II của Nghị quyết số 02/2004 ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán TANDTC đề cập đến trường hợp người chết đề lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có các giấy tờ (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...) thì Tòa án vẫn xác nhận đây là di sản thừa kế và tiến hành phân chia thừa kế theo quy định pháp luật nếu: Người nhận thừa kế chứng minh được nguồn gốc của đất hoặc có giấy tờ được UBND xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp, đã sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp.
2.2. Điều kiện chuyển đổi QSDĐ đối với đất nông nghiệp
Căn cứ Điều 190 Luật đất đai 2013, việc nhận thừa kế đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp đất chưa có GCN quyền sử dụng đất thì chỉ được chuyển đổi cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã - phường - thị trấn nhằm mục đích tạo thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp.
Trong trường hợp này, người sử dụng đất sẽ không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ.
2.3. Người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thì xử lý đất thế nào?
Điểm b khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013 đề cập đến vấn đề Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Trong đó, “Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế” là một trong những trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất.
Do vậy, nếu người sử dụng đất chưa có GCN quyền sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thì phần đất đó sẽ bị Nhà nước thu theo quy định này. Tuy nhiên, việc thu hồi đất trong trường hợp này phải có căn cứ dựa trên:
- Giấy chứng tử
- Hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của UBND cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó.
3. Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi đất
3.1. Đất chưa có giấy chứng nhận có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?
Khoản 1 điều 75 Luật đất đai 2013 quy định các điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có 2 trường hợp được bồi thường khi đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng để được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì 2 trường hợp này phải có đủ điều kiện được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai.
3.2. Có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi Nhà nước thu hồi đất không?
Theo quy định, nếu đất chưa được có GCN quyền sử dụng đất thuộc những trường hợp nhất định thì người sử dụng đất mới thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cụ thể như tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
“Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường như sau:
...
b) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN quyền sử dụng đất."
Như vậy, nếu không thuộc trường hợp tại Điểm b nêu trên thì người sử dụng đất chưa có GCN quyền sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về thửa đất đó.
Với những nội dung đã chia sẻ, ACC hy vọng đã giúp bạn giải đáp các thắc mắc xoay quanh vấn đề đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc cần hỗ trợ thêm về các thông tin pháp lý khác, bạn có thể liên hệ với ACC thông qua cửa sổ chat bên dưới màn hình hoặc hotline 1900 3330. Đội ngũ nhân viên ACC sẽ phản hồi lại bạn trong thời gian nhanh nhất.
Nội dung bài viết:
Bình luận