Thành lập công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài

Thành lập công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế. Loại hình doanh nghiệp này không chỉ mở ra cơ hội khai thác tiềm năng thị trường bất động sản đầy hứa hẹn, mà còn mang lại sự đa dạng và cạnh tranh cho nền kinh tế. Tuy nhiên, việc thành lập công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài đòi hỏi nhà đầu tư phải tuân thủ nhiều quy định pháp lý khắt khe và điều kiện nghiêm ngặt về vốn, quản lý, và tuân thủ luật pháp địa phương, đảm bảo sự phát triển bền vững và hợp pháp.

I. Công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài là gì?

Công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài là một công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, được thành lập và hoạt động tại Việt Nam nhưng toàn bộ vốn đầu tư đều do các nhà đầu tư nước ngoài cung cấp. Dưới đây là một số đặc điểm và quy định liên quan đến loại hình doanh nghiệp này tại Việt Nam:

Vốn đầu tư: Toàn bộ vốn của công ty được cung cấp bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Điều này có nghĩa là không có vốn từ các nhà đầu tư trong nước tham gia.

Lĩnh vực hoạt động: Công ty có thể tham gia vào các hoạt động như phát triển dự án bất động sản, xây dựng, mua bán, cho thuê và quản lý bất động sản.

Pháp lý: Công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài phải tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam về đầu tư nước ngoài và lĩnh vực bất động sản. Các quy định này bao gồm việc đăng ký đầu tư, xin giấy phép kinh doanh và tuân thủ các quy định về thuế, lao động và môi trường.

Quy định về đất đai: Công ty nước ngoài không được sở hữu đất đai tại Việt Nam mà chỉ có thể thuê đất từ Nhà nước hoặc từ các chủ sở hữu đất hợp pháp khác để thực hiện các dự án bất động sản.

Điều kiện và hạn chế: Chính phủ Việt Nam có thể áp dụng một số điều kiện và hạn chế đối với công ty bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài, nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia và ổn định thị trường.

Lợi ích và rủi ro: Công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài có lợi thế về tài chính, công nghệ và kinh nghiệm từ các thị trường quốc tế. Tuy nhiên, họ cũng phải đối mặt với các rủi ro liên quan đến thay đổi chính sách, biến động thị trường và các yếu tố văn hóa, pháp lý khác biệt.

Loại hình doanh nghiệp này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam, mang lại sự đa dạng và cạnh tranh, đồng thời cũng góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

Thành lập công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài 

II. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được phép kinh doanh bất động sản tại Việt Nam không?

1. Cơ sở để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Theo Điều ước quốc tế: Điều ước quốc tế hiện không cam kết cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

Không hạn chế nhà đầu tư nước ngoài đầu tư.

Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm:

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

Đối với đất được nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật.

Cơ sở để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam 

2. Hình thức kinh doanh bất động sản 100 vốn nước ngoài 

Để thực hiện đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài có hai sự lựa chọn:

Một là, thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài;

Hai là, góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế có kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản.

Hình thức kinh doanh bất động sản 100 vốn nước ngoài  

3. Điều kiện để doanh nghiệp 100 vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (được sửa đổi bởi điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) và Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

- Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

- Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

III. Thủ tục để doanh nghiệp 100 vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản là gì?

1. Thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài

Bước 1: Nhà đầu tư xin cấp Giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư

Hồ sơ bao gồm:

Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;

Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư: bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (nếu là cá nhân); bản sao giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương và hộ chiếu của người quản lý vốn (nếu là tổ chức);

Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu, quy mô và vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế xã hội của dự án;

Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;

Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;

Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;

Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).

Nơi nộp hồ sơ: Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi dự kiến đặt trụ sở chính.

Trình tự xử lý: Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài. Trường hợp từ chối cấp thì Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 2: Xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp

Hồ sơ thành lập doanh nghiệp bao gồm:

Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp;

Điều lệ công ty;

Danh sách cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài (nếu là công ty cổ phần); Danh sách thành viên (nếu là công ty TNHH hai thành viên);

Bản sao có chứng thực chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (nếu là cá nhân); quyết định thành lập, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu tương đương và thẻ căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu kèm văn bản ủy quyền cho người quản lý vốn tại Việt Nam (nếu là tổ chức);

Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp.

Nơi nộp hồ sơ: Sở Kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính.

Thời hạn: 03 – 06 ngày làm việc.

Công bố nội dung thông tin đăng ký doanh nghiệp:

Doanh nghiệp sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp phải thông báo công khai trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp và phải nộp phí theo quy định của pháp luật. Nội dung công bố bao gồm các nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và các thông tin sau đây:

Ngành, nghề kinh doanh;

Danh sách cổ đông sáng lập; danh sách cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài đối với công ty cổ phần (nếu có).

Phí công bố: Việc đề nghị công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp và nộp phí công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp được thực hiện tại thời điểm doanh nghiệp nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp không được cấp đăng ký doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ được hoàn trả phí công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp.

Mức lệ phí công bố là 100.000 đồng theo quy định tại Thông tư 47/2019/TT-BCT.

Dấu của doanh nghiệp:

Dấu bao gồm dấu được làm tại cơ sở khắc dấu hoặc dấu dưới hình thức chữ ký số theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.

Doanh nghiệp quyết định loại dấu, số lượng, hình thức và nội dung dấu của doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện và đơn vị khác của doanh nghiệp.

Việc quản lý và lưu giữ dấu thực hiện theo quy định của Điều lệ công ty hoặc quy chế do doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện hoặc đơn vị khác của doanh nghiệp có dấu ban hành. Doanh nghiệp sử dụng dấu trong các giao dịch theo quy định của pháp luật.

Thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài 

2. Góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế kinh doanh dịch vụ bất động sản

Cách thức này sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí hơn do không phải xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải đảm bảo tỷ lệ vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài theo đúng quy định. Nếu chọn cách thức này, nhà đầu tư chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Ngoài ra, đối với những hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài không được thực hiện thì cần cân nhắc và thực hiện thủ tục giảm ngành nghề.

Bước 1: Nhà đầu tư nước ngoài đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế

Hồ sơ bao gồm:

Văn bản đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp gồm những nội dung: thông tin về đăng ký doanh nghiệp của tổ chức kinh tế mà nhà đầu tư nước ngoài dự kiến góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp; ngành, nghề kinh doanh; danh sách chủ sở hữu, thành viên, cổ đông sáng lập, danh sách chủ sở hữu, thành viên, cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài (nếu có); tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trước và sau khi góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp vào tổ chức kinh tế; giá trị giao dịch dự kiến của hợp đồng góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp; thông tin về dự án đầu tư của tổ chức kinh tế (nếu có);

Bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân, tổ chức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp và tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp: Hộ chiếu (nếu là cá nhân);

Giấy phép kinh doanh hoặc tài liệu tương đương và Hộ chiếu của người được ủy quyền quản lý phần vốn tại Việt Nam (nếu là tổ chức);

Văn bản thỏa thuận nguyên tắc về việc góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp giữa nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp hoặc giữa nhà đầu tư nước ngoài với cổ đông hoặc thành viên của tổ chức kinh tế đó;

Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp nếu tổ chức kinh tế đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới và xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, trừ tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được thành lập theo quy định của Chính phủ.

Nơi nộp hồ sơ: Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi tổ chức kinh tế đặt trụ sở chính.

Trình tự, thủ tục: Nếu việc góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đáp ứng điều kiện về tỷ lệ sở hữu và hình thức đầu tư phù hợp với Biểu cam kết và pháp luật Việt Nam thì trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ thông báo bằng văn bản. Trường hợp hồ sơ không đáp ứng điều kiện, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 2: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp và thay đổi cổ đông, thành viên, chủ sở hữu.

Góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế kinh doanh dịch vụ bất động sản 

IV. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản dưới những hình thức nào tại Việt Nam?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định trên đây thì công ty nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản với 5 hình thức nêu trên. Công ty nước ngoài không được phép kinh doanh bất động sản với hình thức khác ngoài 5 hình thức nêu trên.

VI. Một số câu hỏi thường gặp

Điều kiện gì cần thiết để thành lập công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam?

Để thành lập công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, nhà đầu tư cần tuân thủ các điều kiện sau:

- Đăng ký giấy chứng nhận đầu tư từ cơ quan quản lý đầu tư tại Việt Nam.

- Xin giấy phép kinh doanh bất động sản.

- Tuân thủ các quy định về vốn pháp định (thường là mức tối thiểu 20 tỷ đồng tùy vào loại hình kinh doanh bất động sản).

- Cam kết tuân thủ các quy định về môi trường, an toàn lao động và các quy định pháp luật liên quan khác.

Công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài có thể sở hữu đất tại Việt Nam không?

Công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài không thể sở hữu đất tại Việt Nam mà chỉ có thể thuê đất từ Nhà nước hoặc từ các chủ sở hữu đất hợp pháp khác để thực hiện các dự án bất động sản.

Công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài có cần tuân thủ quy định nào về vốn pháp định không?

Có, công ty bất động sản 100 vốn đầu tư nước ngoài cần tuân thủ quy định về vốn pháp định. Theo quy định hiện hành, vốn pháp định đối với công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thường tối thiểu là 20 tỷ đồng, tuy nhiên con số này có thể thay đổi tùy theo quy định cụ thể của từng loại hình kinh doanh bất động sản.