Quy đinh pháp luật về cho thuê nhà kinh doanh

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận trên hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo đó, Hợp đồng thuê nhà ở có các đặc điểm pháp lý sau:

Hợp đồng cho thuê nhà là hợp đồng song vụ: Sau khi hợp đồng đã được kí kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.

Bên cho thuê nhà ở giao cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.

Hợp đồng cho thuê nhà là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà được trả theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá trị thuê nhà do nhà nước quy định.

Hợp đồng cho thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê, vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Có phải đăng ký kinh doanh hay không?

Hoạt động cho thuê nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản và không thuộc các trường hợp không phải đăng ký kinh doanh quy định tại Nghị định 39/2007/NĐ-CP về việc cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập,thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh.

Cho nên, về nguyên tắc, cá nhân và hộ gia đình cần xem xét đăng ký kinh doanh khi thực hiện hoạt động cho thuê nhà ở. Vì là một hình thức kinh doanh bất động sản nên câu hỏi đặt ra là: Có phải thành lập doanh nghiệp với số vốn tối thiểu 20 tỷ đồng hay không?

Câu trả lời là không; bởi vì, hoạt động cho thuê nhà ở của cá nhân và hộ gia đình thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp quy định tại Khoản 7, Điều 5 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, cá nhân và hộ gia đình hoàn toàn có thể tiến hành đăng ký kinh doanh dưới hình thức Hộ kinh doanh – tham khảo Hướng dẫn đăng ký thành lập Hộ kinh doanh.

Tuy nhiên, có bắt buộc đăng ký kinh doanh hay không khi tiến hành hoạt động cho thuê nhà ở vẫn là vấn đề tranh cãi, chúng tôi xin phép được luận bàn trong một bài viết chi tiết khác.

3. Có phải lập hợp đồng cho thuê và công chứng hay không?

Khi cho thuê nhà ở, các bên cần thỏa thuận lập Hợp đồng cho thuê với những nội dung căn bản quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014.

Cũng theo quy định tại Khoản 2, Điều 122 của Luật này, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải được công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

4. Phải khai và nộp những loại thuế nào?

Cá nhân và hộ gia đình cho thuê nhà ở có trách nhiệm khai thuế chung cho 02 loại thuế là: Thuế Thu nhập cá nhân và thuế Giá trị gia tăng (sau đây gọi chung là “thuế”).

Có 02 phương pháp tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà ở và được xác định theo tuần tự sau: Hoạt động cho thuê nhà ở được áp dụng “Phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản”; Nhưng, cho thuê nhà ở với những mục đích sau đây thì sẽ áp dụng “Phương pháp tính nộp thuế khoán”:

– Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác.

– Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.

– Cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí.

Tức là, khi cho thuê nhà ở theo một trong các trường hợp nêu trên thì phải áp dụng phương pháp tính nộp thuế khoán, chứ không được áp dụng phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản.

Sở dĩ cần xác định phương pháp tính thuế là vì hai phương pháp này có những khác biệt trọng yếu được trình bày trong bảng dưới đây:

Thông qua việc xác định mình có thuộc trường hợp nào được liệt kê ở trên hay không, cá nhân và hộ gia đình hòan toàn có thể tự mình xác định phương pháp tính thuế để thực hiện việc khai thuế đầy đủ, đúng pháp luật.

Ngoài ra, cũng thông tin thêm rằng: cung cấp cơ sở lưu trú theo ngày hoặc theo tuần được xem là cơ sở lưu trú ngắn hạn – theo hướng dẫn về ngành “Dịch vụ lưu trú ngắn ngày” quy định tại Quyết định 27/2018/QĐ-TTg về Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.