Cách thức mua nhà sổ hồng chung đúng quy định 2020

Cách thức mua nhà sổ hồng chung đúng quy định
Cách thức mua nhà sổ hồng chung đúng quy định

Mua nhà sổ hồng chung là thực trạng hiện nay được nhiều người lựa chọn nhưng đã có nhiều cảnh báo về rủi ro khi mua đất sổ chung. Bởi lẽ nó bị hạn chế bởi các quy chế pháp lý đến định đoạt quyền sở hữu.

Mua nhà đất sổ chung có những rủi ro về mặt pháp lý do mua nhà mà người bán chỉ có sổ chung. Lúc này, nếu muốn mua bán hợp pháp sẽ cần đồng chấp thuận của các đồng sở hữu. Và nhiều trường hợp thỏa thuận viết tay, văn bản không công chứng do không đủ điều kiện công chứng viên thực hiện quyền công chứng vì sổ riêng, giá trị pháp lý không đảm bảo. Trong bài viết này, ACC được chia sẻ những thông tin liên quan đến “Cách thức mua nhà sổ hồng chung” theo đúng quy định của pháp luật

1. Thế nào là nhà có sổ hồng chung đồng sở hữu

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, Sổ đỏ, sổ hồng thực chất là giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp huyện trở lên cấp và công nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không phải có quan hệ vợ hoặc chồng/con của người đứng tên chủ sở hữu

Sổ hồng được cấp cho 2 chủ sở hữu cho một quyền tài sản và quy chế pháp lý đối với loại sổ hồng chung này đương nhiên cả 2 cùng có quyền đối với phần sở hữu trong sổ xác định. Vì vậy, những vấn đề liên quan đến mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền…. sẽ không thể do một trong số người chủ sở hữu định đoạt mà cần có sự đồng ý của các bên sở hữu còn lại cho dù một chủ sở hữu chỉ định đoạn phần quyền sở hữu của mình.

2. Xác định loại sở hữu chung sổ

Trường hợp là sở hữu chung theo phần

Nếu trong GCNQSDĐ có ghi cụ thể phần diện tích đất của mỗi chủ sở hữu thì phần sở hữu đó được xác định là sở hữu chung theo phần.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005:

Điều 223. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trường hợp là tài sản chung hợp nhất

Nếu GCNQSDĐ không ghi rõ phần diện tích đất của mỗi chủ sở hữu thì tài sản là quyền sử dụng đất trên được xác định là sở hữu chung hợp nhất.

Theo Điều 126 luật nhà ở 2014 quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

  • Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

  • Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Do đó bạn chỉ được nhận chuyển nhượng khi việc chuyển nhượng có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu. Thủ tục và điều kiện chuyển nhượng áp dụng tương tự như trường hợp trên.

3. Thủ tục mua nhà sổ hồng chung

Trường hợp sở hữu chung hợp nhất

  • Vì ngôi nhà chúng ta mua thì sẽ không có sổ riêng biệt nên sẽ không thực hiện ở công chứng mà nó được thực hiện tại văn phòng thừa phát lại thông qua hình thức lập vi bằng.
  • Khoản 3, Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dừng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
  • Người mua và người bán sẽ cùng nhau đến Thừa phát lại để lập vi bằng, vi bằng được lập thành văn bản Tiếng Việt với các nội dung bao gồm:
    • Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
    • Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng;
    • Người tham gia khác (nếu có);
    • Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng;
    • Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận (ghi nhận về việc giao tiền của bên mua cho bên bán, giao nhà của bên bán cho bên mua)
    • Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
    • Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng.
  • Ngoài ra kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác về việc mua bán của hai bên.

(Căn cứ Điều 27, Nghị định 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại)

Trường hợp sở hữu chung theo phần

Thực hiện lập và ký hợp đồng

  • Cả 2 bên mang các giấy tờ nêu trên đến phòng công chứng có thẩm quyền.  Bên công chứng tiến hành kiểm tra giấy tờ. Sau khi xác nhận là hợp lệ sẽ tiến hành làm giấy tờ mua đất theo hợp đồng của 2 bên mang theo (nếu có) hoặc tự soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên.
  • Cả 2 bên tiến hành xác nhận bằng cách ký tên, lăn tay vào hợp đồng. Sau đó, công chứng viên công chứng hợp đồng và hợp đồng sẽ được xuất ra thành 04 bản chính. Trong đó:
    • Một bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).
    • Một bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).
    • Một bản lưu tại cơ quan thuế.
    • Một bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.

Thủ tục mua bán nhà đất

  • Kê khai và nộp thuế

Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai các quận, UBND xã (hoặc tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

Chuẩn bị hồ sơ:

    • Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản do bên mua ký)
    • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản do bên bán ký, trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
    • Đơn đề nghị đăng ký biến động (1 bản chính).
    • Hợp đồng công chứng đã lập (2 bản chính)
    • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (2 bản sao có chứng thực)
    • 2 bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
  • Chi phí thuế và các chi phí khác gồm:
    • Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản nhà đất và các tài sản gắn liền;
    • Thuế trước bạ: 0.5% tổng giá trị tài sản nhà đất và các tài sản gắn liền;
    • Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp giao dịch;
    • Phí thẩm định hồ sơ tính bằng 0.15% giá trị chuyển nhượng (mức thu tối thiểu 100.000 đồng  tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Thủ tục mua bán, sang nhượng nhà đất

  • Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn người làm thủ tục để nhận thông báo nộp thuế.
  • Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo qui định.
  • Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai đã nộp thuế.
  • Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận sổ.

Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót. Trường hợp không thể bổ sung hoặc có vướng mắc.

Tìm hiểu thêm về các dịch vụ khác của chúng tôi

Liên Hệ Với Chúng Tôi

Vui lòng để lại thông tin liên hệ, ACC sẽ gọi lại ngay cho bạn

Hotline: 084.696.7979

Tổng Đài: 1800.0006

Mail: info@accgroup.vn

Leave a Comment

LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI

Văn Phòng

ACC Building, Tầng 8, 520-526 Cách Mạng Tháng 8, Phường 11, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh

Language »