Các phương thức tiếp cận đất đai của chủ thể đầu tư trong nước

Hàng năm, một số lượng lớn doanh nghiệp (DN) mới ra đời làm gia tăng nhu cầu đối với đất cho mục đích công nghiệp và thương mại để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, các điểm bán lẻ v.v… Tiếp cận đất với giá cả minh bạch, thủ tục đơn giản là tương đối khó khăn đối với khối DN tư nhân hiện nay. Vậy Các phương thức tiếp cận đất đai của chủ thể đầu tư trong nước được pháp luật đất đai quy định như thế nào? Hãy cùng ACC tìm hiểu qua bài viết dưới đây!

1. Một số khái niệm

Nhà đầu tư là người tham gia vào một hay nhiều vụ đầu tư dưới các hình thức khác nhau. Nhà đầu tư có thể là một cá nhân, một doanh nghiệp, một tổ chức. Phần lớn các nhà đầu tư khi bỏ tiền ra đầu tư đều nhằm thu về lợi ích kinh tế, đó là hoạt động đầu tư kinh doanh, sản xuất.

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.

Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

2. Các phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư

3 phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư

Giao đất có thu tiền sử dụng đất 

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

1. Tổ chức kinh tế trong nước đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
2. Giao đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc người việt nam định cư nước ngoài nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
3. Giao đất để đầu tư kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
4. Sử dụng đất xây dựng nhà ở cho người sống và người đã chết
5. Thuê đất trả tiền hàng năm – khoản 1 Điều 56

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

1. Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê – khoản 1 Điều 56
2. Sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp nhưng không phải nhà ở để bán hay kết hợp bán cho thuê

Đánh giá:

1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất: những doanh nghiệp lựa chọn phương thức này thường là những doanh nghiệp có lợi thế về mặt tài chính, có năng lực, uy thế trên thị trường (bởi những hoạt động kinh doanh mà được giao đất có thu tiền sử dụng đất rất phổ biến trong thị trường bất động sản, phát triển cực kì sôi động, mang lại nhiều cơ hội, lợi thế cho nhà đầu tư)

Ưu điểm:

• Quy mô sử dụng diện tích đất là rất lớn, là cơ hội để nâng cao hệ số sử dụng đất
• Thời hạn sử dụng đất tương đối ổn định, lâu dài
• Nhà nước không có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất
• Được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

Nhược điểm:

• Chỉ những đối tượng nhất định mà pháp luật quy định tại Điều 55 mới được tiếp cận với phương thức này
• Phải trả một gánh nặng tài chính lớn

Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Ưu điểm:

• Nhà đầu tư không cần phải chuẩn bị một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai mà chỉ phải trả một khoản tiền vừa phải để thuê theo từng năm. Vì vậy nhà đầu tư có thể sử dụng tiền để đầu tư cho các hoạt động kinh doanh khác
• Nhà đầu tư có thể chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
• Khả năng rút lui khỏi thị trường dễ dàng hơn. Trong trường hợp dự án đầu tư xảy ra vấn đề dẫn đến phải dừng thực hiện thì nhà đầu tư không bị mất khoản tiền đã trả như thuê đất trả tiền một lần

Nhược điểm:

• Khi nhà nước đóng tiền thuê đất hàng năm theo giá đất của thị trường, khi biến động giá đất dẫn đến tăng giá đất thì nhà đầu tư phải đóng theo giá đó
• Không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho…

Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Ưu điểm:

• Thời gian sử dụng ổn định, lâu dài
• Nhà nước không thể điều tiết thêm bất kì một khoản nghĩa vụ tài chính nào về đất trong suốt cả thời gian đó, kể cả khi giá của thị trường có sự chênh lệch tăng lên hay khi nhà nước ban bố khung giá đất mà tăng
• Được hưởng nhiều ưu đãi: được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản đã đầu tư trên đất (nếu có)

Nhược điểm:

• Số tiền mà nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là lớn nên có thể tạo ra gánh nặng tài chính lớn, làm ảnh hưởng việc đầu tư cho dự án của nhà đầu tư. Điều này dẫn đến chỉ những doanh nghiệp có khả năng mới có thể tiếp cận phương thức này, hạn chế những doanh nghiệp nhỏ và vừa ít có cơ hội tiếp cận đất đai
• Nếu đầu tư kinh doanh thua lỗ, thị trường có sự suy giảm hay tác động của khủng hoảng tài chính thì cơ hội rút lui khỏi thương trường sẽ khó khăn hơn nhiều so với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư nếu chấm dứt trước khi hết thời gian thuê thì sẽ bị lỗ đối với phần tiền thuê đất đã đóng trước đấy

Trên đây là Các phương thức tiếp cận đất đai của chủ thể đầu tư trong nước mà ACC muốn giới thiệu đến quý bạn đọc. Hi vọng bài viết sẽ hỗ trợ và giúp ích cho quý bạn đọc về vấn đề này!