Các loại nhà ở Việt Nam theo Luật Nhà ở

2. Đối tượng sở hữu nhà ở

Để xác định được “nhà ở” cần dựa vào những đặc điểm chính sau đây:

• Nhà ở là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, không thể tách rời, không thể di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi.
• Nhà ở có tính lâu dài, bền vững.

2.1. Đối tượng có quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

Theo Điều 4 Luật nhà ở 2014, Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này.

2.2. Đối tượng sở hữu nhà ở

Đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm các đối tượng sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
  • Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;
  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
  • Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

3. Phân biệt các loại nhà ở theo kết cấu và giá trị sử dụng

Căn cứ vào Thông tư liên bộ quy định về phân hạng nhà ở tại Việt Nam hiện nay thì có 6 loại nhà ở bao gồm: nhà ở tạm, nhà cấp 4, nhà cấp 3, nhà cấp 2, nhà cấp 1, biệt thự.

Việc phân chia này cũng để xác định quy trình thiết kế cũng như thời hạn bảo hành của công trình. Dựa theo đặc điểm, kết cấu xây dựng cùng với giá trị sử dụng để phân biệt các loại nhà này, cụ thể như sau:

3.1. Nhà tạm

Là loại hình nhà có được xây dựng sơ sài, thời hạn sử dụng ngắn. Trong các cấp nhà, đây là loại nhà có giá trị và tiện nghi sử dụng thấp nhất. Kết cấu của nhà tạm cụ thể như sau:

• Kết cấu khung chịu lực làm từ những vật liệu chịu lực thấp như vầu, gỗ, tre,…
• Vật liệu thô sơ: tường bao thường là tường đất hoặc làm bằng toocxi, mái nhà lợp rơm, lá, rạ,…
• Các điều kiện và tiện nghi sinh hoạt chỉ đạt ở mức thấp.

3.2. Nhà cấp 4

Nhà cấp 4 là loại hình nhà có được xây dựng với thiết kế chỉ có 1 tầng. Nhà cấp 4 có diện tích nhỏ hơn 1.000m2. Loại hình này có niên hạn sử dụng tương đối thấp, tối đa 30 năm. Kết cấu của nhà cấp 4 được quy định như sau:

• Khung chịu lực được làm bằng gạch hoặc gỗ.
• Vật liệu sử dụng có chất lượng trung bình: tường bao bằng gạch (có 2 loại gạch là 11cm hoặc 22cm).
• Mái nhà lợp ngói hoặc làm bằng chất liệu Fibroociment.
• Tiện nghi sinh hoạt chưa đầy đủ, ở mức khá thấp.
• Nhà cấp 4 có kiến trúc khá đơn giản, kỹ thuật xây dựng cũng không đòi hỏi sự phức tạp cao. Do đó, thời gian xây dựng nhanh cũng như chi phí khá thấp.
• Đây là loại hình nhà thường được xây dựng ở nông thôn, nơi có đất đai rộng lớn hơn.

Tại các thành phố lớn, nhà cấp 4 chủ yếu là các công trình cần được xây dựng thật nhanh, phục vụ vào mục đích kinh doanh hoặc cho thuê. Do niên hạn sử dụng thấp nên với loại hình này cần chú ý sự xuống cấp của công trình để gia cố, sửa chữa, đảm bảo an toàn khi sinh sống.

3.3. Nhà cấp 3

Nhà cấp 3 có phần thiết kế khá giống với kiểu nhà cấp 4. Do đó thường có sự nhầm lẫn giữa hai loại hình này. Thực tế, kết cấu của nhà cấp 3 vững chãi và chắc chắn hơn. Niên hạn sử dụng cũng cao hơn (khoảng trên 40 năm). Đặc điểm nổi bật của nhà cấp 3 là:

• Sử dụng các vật liệu xây dựng phổ thông và có giá thành phải chăng như: cát, đá, gạch nung, xi măng,…
• Xây dựng tường bao và vách ngăn bằng gạch. mái nhà sử dụng chất liệu Fibroociment hoặc lợp ngói.
• Khung chịu lực được kết hợp từ các chất liệu gạch và bê tông cốt thép.
• Có chiều cao công trình tối đa là 2 tầng.
• Tiện nghi và điều kiện sinh hoạt đạt mức trung bình.

3.4. Nhà cấp 2

Nhà cấp 2 được xây dựng khá chắc chắn, có niên hạn sử dụng trên 70 năm và không bị hạn chế về số tầng xây dựng. Loại hình này có kết cấu vững chắc và sử dụng các loại vật liệu có chất lượng tương đối tốt. Tiện nghi sinh hoạt tại đây cũng được đánh giá ở mức đầy đủ, đảm bảo sự tiện lợi cho các thành viên khi sinh sống.

Đặc điểm cụ thể về kết cấu của nhà cấp 2 được quy định như sau:

• Khung chịu lực được làm từ các vật liệu chịu lực tốt: gạch và bê tông cốt thép.
• Tường bao và các vách ngăn trong nhà được xây dựng từ chất liệu gạch và bê tông cốt thép.
• Mái nhà được thi công là mái bằng, đổ bê tông cốt thép hoặc sử dụng các loại mái lợp ngói.
• Phải có hệ thống cách nhiệt đảm bảo chất lượng tốt.

3.5. Nhà cấp 1

Về cơ bản, nhà cấp 1 có các tiêu chí khá tương đồng với nhà cấp 2. Tuy nhiên, cấp nhà này được xây dựng với chất liệu kết cấu và giá trị sử dụng cao hơn. Niên hạn sử dụng cũng dài hơn (từ 80 năm trở lên). Kết cấu của loại nhà này được quy ước như sau:

• Khung chịu lực có khả năng chịu lực tốt, được làm bằng các vật liệu đảm bảo chất lượng như gạch và bê tông cốt thép.
• Tường bao và các vách ngăn phòng trong nhà được xây dựng bằng bê tông cốt thép và gạch.
• Mái nhà được thiết kế là mái bằng đổ bê tông cốt thép hoặc kiểu mái lợp ngói.
• Được bố trí hệ thống cách nhiệt đạt chất lượng tốt.
• Không bị hạn chế số tầng trong xây dựng.

3.6. Biệt thự

Biệt thự được coi là loại hình bất động sản cao cấp. Biệt thự được xây dựng với thiết kế tinh tế và kết cấu đạt chất lượng tốt. Đây là một không gian sống biệt lập, xây dựng trên khu đất riêng, có tường rào và lối đi quanh nhà.

Không có quy định cụ thể về diện tích của các căn biệt thự. Tuy nhiên, thông thường các căn nhà này có diện tích tối thiểu là 200m2. Mật độ xây dựng tối đa là khoảng 50%.

Biệt thự có không gian nhà chính dùng để ở. Ngoài ra có thể kết hợp các khu vực nghỉ ngơi và giải trí. Các căn biệt thự cao cấp thường có thêm bể bơi, khu vực tổ chức tiệc ngoài trời, vườn cây,….

Về kết cấu, hình thức nhà biệt thự cần đảm bảo các tiêu chí như sau:

• Khung chịu lực được làm từ chất liệu chịu lực tốt: bê tông cốt thép và gạch.
• Tường bao và các vách ngăn phòng trong nhà được xây dựng bằng gạch và bê tông cốt thép.
• Thi công mái nhà theo thiết kế mái bằng đổ bê tông cốt thép hoặc mái lợp ngói.
• Không bị giới hạn về số tầng xây dựng. Mỗi tầng cần có tối thiểu 2 phòng để sinh hoạt và ở.
• Đảm bảo có đầy đủ hệ thống cách âm và cách nhiệt đạt chất lượng tốt.