Bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán đất?

Khi mua, bán đất đai, một trong các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong đó có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Bài viết dưới đây cung cấp tới quý bạn đọc thông tin bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán đất.

1. Các loại thuế cần phải nộp khi mua bán nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế mà người có thu nhập (bên bán) phải trích nộp lại một phần từ nguồn thu nhập của mình vào ngân sách nhà nước. Thuế thu nhập cá nhân mà bạn phải nộp chính là khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất hoặc sử dụng nhà ở. Đối với cá nhân chỉ có 1 nhà ở; thì khoản thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản này sẽ được miễn thuế. 

Theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC; khi chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế 2%.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí này được nộp ngay khi bạn làm hồ sơ

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP; các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền. Như thế có nghĩa là; khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Thế nhưng theo pháp luật; thì người bán cũng có thể đưa tiền để người mua tự đi nộp khoản phí này.

Phí thẩm định hồ sơ

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC; phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể:

• Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với những ai đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc phải thẩm định lại; theo quy định nhằm bù đắp lại các chi phí thẩm định để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất.
• Phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng đối với các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất; và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.
• Mức thu phí này do HĐND từng tỉnh quy định.

Phí công chứng

Phí công chứng được nộp ngay tại phòng công chứng. Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí, chế độ thu, nộp, quản lý phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định,…:

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

2. Bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán đất?

Tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012, 2014 thì quy định về các thu nhập chịu thuế

“Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại khoản 5 điều 4 của Luật này:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
d) Các Khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.”
Từ quy định này, thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất được pháp luật quy định là thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Đối tượng phải chịu thuế là cá nhân có thu nhập trên.

Như vậy, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là bên bán quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, người nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản. Và trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản. (điểm b, Khoản 1, Điều 1, Thông tư số 111/2013/TT- BTC)

3. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Căn cứ theo điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012, 2014, có hai trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất gồm:

-  Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau không phải chịu thuế thu nhập cá nhân

– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì cũng không chịu thuế thu nhập cá nhân. 

Trên đây là nội dung về bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán đất? Quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc, khó khăn có thể liên hệ với công ty Luật ACC để được hỗ trợ, tránh các vấn đề ảnh hưởng tới quá trình hoạt động của bạn.