Một số bất cập trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì và những bất cập trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Hãy cùng Luật ACC tìm hiểu thông qua bài viết sau nhé!

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Khi có đủ điều kiện theo quy định thì người sử dụng đất được chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo những hình thức nhất định. Chuyển quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:

Như vậy, việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác được thực hiện thông qua nhiều hình thức khác nhau, cụ thể:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau nhằm tạo thuận lợi cho việc canh tác nông nghiệp.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân hay gọi là mua bán đất đai). Đây là hình thức phổ biến nhất để chuyển quyền sử dụng đất.

- Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết sang người còn sống theo di chúc hoặc theo pháp luật.

- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi các bên còn sống.

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất khi góp vốn thành lập doanh nghiệp theo quy định.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Đất là đối tượng chuyển quyền không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013 như: Đáp ứng điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…

3. Một số bất cập trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1. Quyền của người sử dụng đất

Pháp luật về dân sự, đất đai cho phép người dân được thực hiện quyền đồng sử dụng đất đai. Những người đồng sử dụng có thể cử đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc tất cả cùng đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ.

Lợi dụng quy định về quyền đồng sử dụng về đất đai và quy định tách thửa của UBND tỉnh về việc cho chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có diện tích tối thiểu từ 500m² trở lên đối với khu vực đô thị và từ 1 ngàn m²  trở lên đối với khu vực nông thôn nên một số người đã phân lô, bán nền đất nông nghiệp, gây khó khăn trong công tác quản lý, quy hoạch về đất đai của địa phương.

3.2. Chưa quản lý chặt đất đai ở khu vực chưa quy hoạch khu dân cư

Việc xuất hiện dân cư ở những khu đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf, nơi mà địa phương chưa quy hoạch thành đơn vị ở (khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng; cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hằng ngày của cộng đồng dân cư…) hay đơn vị dân cư hiện chưa được Luật Đất đai năm 2013 quy định. Lợi dụng “kẽ hở” này, các nhà đầu tư thuê đất để làm khu nghỉ dưỡng, sân golf rồi xây dựng các khu nhà biệt thự, khách sạn, nhà vườn rao bán và cam kết sẽ được cấp sổ hồng như những khu vực dự án được cấp phép đầu tư xây dựng khu dân cư.