Thuê nhà là một trong những nhu cầu hết sức phổ biến trong xã hội hiện nay khi giá nhà, giá đất đang không ngừng tăng cao. Lựa chọn thuê nhà là con đường kinh tế, hợp lý. Chính vì thế, việc nắm bắt và cập nhật các thông tin mới nhất về việc thuê nhà là điều cần thiết để tránh xảy ra những tranh chấp không đáng có, nhưng thiệt hại đáng tiếc trong tương lai. Bài viết dưới đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo thông tin về Bản án hợp đồng thuê nhà vô hiệu.
1. Quy định pháp luật về vô hiệu của hợp đồng thuê nhà.
Căn cứ tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Hợp đồng thuê nhà là một trong những văn bản quan trọng thể hiện ý chí, sự thỏa thuận giữa người đi thuê nhà và người cho thuê nhà về: mục đích cho thuê nhà (để ở, kinh doanh,..), giá thuê, thời hạn thanh toán tiền thuê nhà, nghĩa vụ cải tạo, sửa chữa nhà ở và các vấn đề khác do hai bên tự nguyện thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.
2. Điều kiện để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực.
2.1. Điều kiện về nội dung của hợp đồng thuê nhà.
Căn cứ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng thuê nhà được xác lập;
Mục đích và nội dung của việc thuê nhà và cho thuê nhà không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
Người thuê nhà và người cho thuê nhà xác lập hợp đồng một cách hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc.
2.2. Điều kiện về hình thức của hợp đồng thuê nhà.
Tại khoản 2, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Dẫn theo đó, Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hình thức của hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản, không yêu cầu công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà cũng là một trong những hợp đồng thuê bất động sản, nếu ký hợp đồng với một tổ chức, các nhâm hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong trường hợp này phải áp dụng theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ xây dựng, nếu không sẽ vi phạm về hình thức của hợp đồng và dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
3. Bản án hợp đồng thuê nhà vô hiệu
3.1. Bản án 75/2018/DS-PT ngày 08/05/2018 về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở và thuê quyền sử dụng đất
- Cấp xét xử: Phúc thẩm
- Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk
- Tóm tắt nội dung: Vào khoảng cuối tháng 8 năm 2014, bà V có hỏi thuê căn nhà nhưng ông N không đồng ý cho thuê. Ngày 26/9/2014 vợ ông N là bà L đã tự ý ký cho vợ chồng bà V, ông S thuê căn nhà gỗ diện tích 30m2. Hợp đồng được các bên viết tay không chứng thực hay công chứng. Việc bà L cho vợ chồng bà V, ông S thuê căn nhà trên ông N hoàn toàn không biết, khi bà V, ông S đến ở thì ông N tưởng bà V, ông S đến ở nhờ nên không có ý kiến gì. Năm 2015, ông N làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Krông Pắc giải quyết tuyên hợp đồng thuê nhà trên vô hiệu.
3.2. Bản án 21/2018/DS-ST ngày 29/08/2018 về tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
- Cấp xét xử: Sơ thẩm
- Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân huyện Châu Thành A, tỉnh Hậu Giang
- Tóm tắt nội dung: Ngày 03/6/2002, sau khi cố đất cho ông H, ông H thuê lại phần đất này để tiếp tục canh tác đất thể hiện tại Giấy cho mướn đất ruộng lập ngày 03/6/2002, trong đó nội dung thể hiện “ông Phạm Văn H đồng ý cho Nguyễn Văn H mướn đất, thời hạn 3 năm, giá 1,7 tấn chuyển về đến nhà, ngày 03/6/2002. Mặc dù hợp đồng được lập thành văn bản nhưng chỉ là giấy viết tay, không lập theo mẫu quy định và không được công chứng chứng thực hợp pháp, không thực hiện đăng ký cho thuê tại cơ quan có thẩm quyền. Tòa án nhận định, xét về hình thức và nội dung hợp thì đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn H và ông Nguyễn Văn H là vô hiệu. Nên việc nguyên đơn ông H yêu cầu hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng này là có cơ sở chấp nhận.
Trên đây là nội dung Bản án hợp đồng thuê nhà vô hiệu. Cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm và theo dõi bài viết của chúng tôi. Mong rằng bài viết này sẽ cung cấp cho quý độc giả những thông tin hữu ích về nội dung trên. Nếu có thắc mắc hay cần tư vấn, quý bạn đọc vui lòng liên hệ với công ty luật ACC để chúng tôi có thể giải đáp và tư vấn cho quý bạn đọc một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất.
Nội dung bài viết:
Bình luận