Có nên mua và đầu tư đất dịch vụ không?

I.Đất dịch vụ  là gì?  

1.Đất dịch vụ theo quy định của luật đất đai 2013: 

 Theo quy định tại điểm d khoản 2 mục 10 Luật đất đai 2013 thì “đất dịch vụ” thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể như sau: 

 “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.”

2.Thuật ngữ "đất dịch vụ" thường  được sử dụng trong thực tế: 

 Trên thực tế, đất dịch vụ thường được hiểu là đất tái định cư do địa phương giao, cấp cho các đối tượng bị thu hồi đất trước đó. Việc bố trí, giao đất tái định cư cần theo quy định của từng địa phương trên cơ sở quy định của pháp luật về đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. 

  Việc lập và thực hiện dự án tái định cư phải tuân thủ quy định tại Điều 85 Luật Đất đai 2013, cụ thể: 

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

– Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.

– Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

  Ngoài ra, tại Điều 26, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ  quy định chi tiết hơn, bao gồm: 

 Việc lập và thực hiện dự án tái định cư quy định tại Điều 85 của Luật Đất đai phải tuân thủ các quy định sau: 

Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

– Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai.

-Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.

– Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này.

  Trên thực tế, nhiều trường hợp người dân thuộc diện tái định cư do bị thu hồi đất không có nhu cầu sử dụng mảnh đất đó mà muốn bán lại cho người khác, từ đó hình thành nên thị trường mua bán đất nền tái định cư mà không có nhu cầu sử dụng mảnh đất đó. , chúng ta thường nghe nói đến mua bán “đất dịch vụ”.  

 Đối với việc mua bán đất dịch vụ, tái định cư chúng tôi xin  phân tích cụ thể hơn ở phần 2 sau đây. 

 II.Điều kiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

 Tại khoản 1, Điều 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.  

 Điểm Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: 

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1. a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. b) Đất không có tranh chấp;
3. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. d) Trong thời hạn sử dụng đất.

  Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.  

 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” 

 Tại điểm a khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.. Vì vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng đất thì điều kiện tiên quyết là bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định. 

  III. Nên mua  đất thương mại hay đất dịch vụ?

Theo những căn cứ đã phân tích về điều kiện chuyển nhượng đất. Có thể xác định mọi trường hợp mua bán, chuyển nhượng “đất dịch vụ” là không đảm bảo theo quy định của pháp luật.

 Trong thực tế, việc mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ này các bên tham gia giao dịch đối với loại đất này thường thực hiện theo các hình thức sau: 

 Hai bên ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng suất đất tái định cư bằng giấy tờ viết tay, việc thanh toán và các nội dung bàn giao đất theo thỏa thuận của các bên (trên cơ sơ việc nhà nước bàn giao, bố trí đất trên thực tế); Và; 

 Hai bên ký hợp đồng ủy quyền, theo đó, bên bán ủy quyền cho bên mua thực hiện các thủ tục về bố thăm nhận đất, nộp tiền, nhận bàn giao đất, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v… 

 Do đó, từ các giao dịch mà các bên ký kết với nhau, đối chiếu với quy định về mua bán, chuyển nhượng đất nêu trên thì việc mua bán này có thể phát sinh một số rủi ro sau đây: 

 Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. 

  Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể: 

 Trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.  Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.  

 Trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền, nếu có.  Thứ hai, trong trường hợp sau khi mua  đất dịch vụ (tái định cư) được mua bán, chuyển nhượng qua nhiều  trung gian thì người mua cuối cùng sẽ rất khó làm thủ tục cấp GCN vì khó tìm. . người chủ đầu tiên. Hoặc nếu tìm được, họ có thể  đưa ra nhiều “yêu cầu, điều kiện khác” để ký kết hợp đồng, hợp thức hóa hợp đồng, v.v. 

 Thứ ba, nếu người  mua đất tái định cư muốn chuyển nhượng cho người khác, có thể  người muốn mua  ngại các thủ tục vướng mắc như  nội dung 2 nên khó mua. và bán. 

 Cuối cùng, có thể bên chuyển nhượng cố tình lừa đảo để chiếm đoạt tài sản bằng cách ủy quyền và bán cùng lúc khu đất dịch vụ này cho nhiều người khác nhau.